Immobilie nach Trennung verkaufen in Oberasbach: Was unverheiratete Paare wissen sollten
Miteigentum, Kredit, Grunderwerbsteuer und Ausgleich: Welche Möglichkeiten Paare in Oberasbach nach einer Trennung haben und warum für Unverheiratete andere Regeln gelten.
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Viele Paare kaufen heute gemeinsam eine Wohnung oder ein Haus, ohne verheiratet zu sein. Solange die Beziehung hält, spielt das kaum eine Rolle. Kommt es zur Trennung, zeigt sich aber, dass für unverheiratete Paare andere Regeln gelten als für Eheleute. Es gibt keinen Zugewinnausgleich, keine gerichtliche Wohnungszuweisung wie bei Ehegatten und bei einer Übertragung des Anteils keine Befreiung von der Grunderwerbsteuer. Gleichzeitig stehen beide im Grundbuch, haften gemeinsam für den Kredit und müssen sich über die Zukunft der Immobilie einigen. Dieser Ratgeber erklärt, welche Möglichkeiten Paare in Oberasbach nach einer Trennung haben, worauf Unverheiratete besonders achten sollten und wie ein Verkauf geordnet gelingt. Auch für Ehepaare sind viele Punkte hilfreich.
Das Wichtigste in Kürze
- Haben unverheiratete Partner gemeinsam gekauft, sind sie in der Regel Miteigentümer nach Bruchteilen, meist je zur Hälfte.
- Über die Immobilie als Ganzes können sie nur gemeinsam verfügen. Ein Verkauf braucht die Zustimmung beider.
- Jeder Miteigentümer kann grundsätzlich die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Im Streitfall droht eine Teilungsversteigerung.
- Einen Zugewinnausgleich wie bei Ehegatten gibt es nicht. Ausgleichsansprüche für unterschiedliche Beiträge bestehen nur in Ausnahmefällen.
- Übernimmt ein Partner den Anteil des anderen, fällt bei Unverheirateten in der Regel Grunderwerbsteuer an, in Bayern 3,5 Prozent auf den Wert des übernommenen Anteils.
- Beide haften gegenüber der Bank meist gemeinsam, bis der Kredit abgelöst ist oder die Bank einen Partner entlässt.
- Der Hauptsitz von b&z Immoservice in Zirndorf liegt nur wenige Minuten von Oberasbach entfernt. Wir begleiten beide Seiten neutral.
Wem gehört die Immobilie eigentlich?
Am Anfang steht ein Blick ins Grundbuch. Dort ist eingetragen, wer Eigentümer ist und zu welchen Anteilen. Haben beide Partner gemeinsam gekauft, sind sie in der Regel Miteigentümer nach Bruchteilen, häufig je zur Hälfte. Manchmal wurden andere Anteile vereinbart, etwa weil einer mehr Eigenkapital eingebracht hat. Steht nur ein Partner im Grundbuch, gehört ihm die Immobilie allein, auch wenn der andere Raten mitbezahlt hat. Ob und welche Ausgleichsansprüche in diesem Fall bestehen, ist eine Frage für eine anwaltliche Beratung.
Wichtig ist auch, wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat. Eigentum und Kredit können auseinanderfallen. Es kommt vor, dass beide den Kredit unterschrieben haben, aber nur einer im Grundbuch steht, oder umgekehrt. Diese Konstellation sollte früh geklärt werden.
Was für unverheiratete Paare anders ist
| Thema | Ehepaare | Unverheiratete Paare |
|---|---|---|
| Vermögensausgleich | Zugewinnausgleich im gesetzlichen Güterstand | Kein Zugewinnausgleich, Ausgleich nur in Ausnahmefällen |
| Nutzung während der Trennung | Gerichtliche Zuweisung der Ehewohnung möglich | Keine entsprechende Sonderregel, es gelten die allgemeinen Regeln für Miteigentümer |
| Übertragung eines Anteils | Unter Ehegatten und im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung grunderwerbsteuerfrei | In der Regel grunderwerbsteuerpflichtig |
| Schenkung eines Anteils | Persönlicher Freibetrag 500.000 Euro | Persönlicher Freibetrag 20.000 Euro |
| Verkauf an Dritte | Beide Eigentümer müssen zustimmen | Beide Eigentümer müssen zustimmen |
Diese Übersicht dient der Orientierung. Die rechtliche und steuerliche Bewertung im Einzelfall gehört in die Hände von Anwalt und Steuerberatung.
Die drei Möglichkeiten nach der Trennung
Gemeinsam verkaufen
Für viele Paare ist der gemeinsame Verkauf die klarste Lösung. Nach Ablösung des Kredits wird der verbleibende Erlös in der Regel nach den Eigentumsanteilen verteilt, sofern die Partner nichts anderes vereinbaren. Die gemeinsame Haftung gegenüber der Bank endet, und beide können unabhängig neu planen.
Ein Partner übernimmt
Möchte einer die Immobilie behalten, kauft er dem anderen den Anteil ab. Das muss notariell beurkundet werden. Der übernehmende Partner braucht dafür eine Finanzierung für die Ausgleichszahlung und muss den bestehenden Kredit in der Regel allein übernehmen. Die Bank muss zustimmen, den ausscheidenden Partner aus der Haftung zu entlassen. Bei Unverheirateten fällt auf den übernommenen Anteil zudem in der Regel Grunderwerbsteuer an, in Bayern 3,5 Prozent, dazu Notar- und Grundbuchkosten.
Teilungsversteigerung als letzter Weg
Kann man sich nicht einigen, kann jeder Miteigentümer grundsätzlich die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen und eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das Verfahren dauert häufig lange, verursacht Kosten und führt oft zu einem niedrigeren Ergebnis als ein freihändiger Verkauf. Allein die Aussicht darauf bewegt viele Paare zu einer gemeinsamen Lösung.
Unterschiedliche Beiträge: wer hat wie viel eingezahlt?
Ein häufiger Streitpunkt bei unverheirateten Paaren: Einer hat mehr Eigenkapital eingebracht oder höhere Raten gezahlt, im Grundbuch stehen aber beide je zur Hälfte. Nach der Rechtsprechung kann es in bestimmten Fällen Ausgleichsansprüche geben, etwa wenn größere Zuwendungen in der Erwartung gemacht wurden, dass die Beziehung Bestand hat. Das ist jedoch kein Automatismus und hängt stark vom Einzelfall ab. Klären Sie solche Fragen vor dem Verkauf mit einer Anwältin oder einem Anwalt und halten Sie das Ergebnis schriftlich fest. Der Notar kann die vereinbarte Verteilung des Erlöses im Kaufvertrag umsetzen.
Kredit und Bank
Haben beide den Darlehensvertrag unterschrieben, haften sie gegenüber der Bank in der Regel gemeinsam für die gesamte Summe, unabhängig davon, wer im Haus wohnt. Wird eine Rate nicht bezahlt, kann sich die Bank an beide halten. Vereinbaren Sie deshalb früh, wer die Raten bis zum Verkauf trägt, und informieren Sie die Bank über die Trennung.
Beim Verkauf wird der Kredit aus dem Kaufpreis abgelöst. Bei einer laufenden Zinsbindung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Wird die Immobilie verkauft, besteht in der Regel ein Recht zur vorzeitigen Kündigung des Darlehens, die Entschädigung fällt trotzdem an. Fragen Sie nach der Höhe, bevor Sie sich auf einen Preis festlegen.
Vertiefende Informationen finden Sie unter Realistischer Verkaufspreis für Ihre Immobilie in Zirndorf.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Wir bewerten Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück kostenfrei und mit einer fundierten Marktanalyse. Als geprüfte Immobilienbewerter (EIA/IHK) kennen wir die Region Nürnberg, Fürth und Westmittelfranken seit vielen Jahren.
Wer darf bis zum Verkauf in der Immobilie wohnen?
Für unverheiratete Paare gibt es keine besondere gesetzliche Regel zur Zuweisung der gemeinsamen Wohnung, wie sie für Ehegatten während der Trennung besteht. Es gelten die allgemeinen Regeln für Miteigentümer: Beide dürfen die Immobilie grundsätzlich nutzen. Zieht einer aus und nutzt der andere die Immobilie allein, kann der Ausgezogene unter bestimmten Voraussetzungen eine Nutzungsentschädigung verlangen. In der Praxis ist eine einvernehmliche, schriftliche Regelung bis zum Verkauf der beste Weg.
Der faire Wert: neutrale Grundlage für beide
Ob Verkauf oder Übernahme: Beide brauchen eine Zahl, die sie nachvollziehen können. Eine neutrale Wertermittlung verhindert, dass der Preis zum Streitpunkt wird. Für ein Haus in Oberasbach steht meist das Sachwertverfahren im Vordergrund, abgeglichen mit tatsächlichen Verkaufspreisen. Für Wohnungen kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Es fließen der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses für den Landkreis Fürth, Wohnfläche, Baujahr, Zustand, Modernisierungen und die Lage ein, etwa in Unterasbach, Altenberg oder Rehdorf.
Steuerliche Punkte beim Verkauf
Ein Verkaufsgewinn ist steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Zieht ein Partner aus und wird die Immobilie erst später verkauft, kann die Selbstnutzung für ihn enden. Liegt die Anschaffung weniger als zehn Jahre zurück, kann sein Gewinnanteil steuerpflichtig sein. Auch die Übertragung eines Anteils gegen Zahlung kann steuerlich relevant sein. Lassen Sie diese Punkte vorab von einer Steuerberatung prüfen. Diese Hinweise ersetzen keine individuelle Beratung.
Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann
So läuft ein Verkauf nach der Trennung ab
- Gespräch mit beiden: Gemeinsam oder getrennt, ganz wie es für Sie passt.
- Neutrale Wertermittlung: Beide erhalten dieselbe nachvollziehbare Einschätzung.
- Schriftliche Vereinbarung: Preis, Preisuntergrenze, Zeitplan, laufende Kosten, Verteilung des Erlöses.
- Unterlagen und Präsentation: Grundbuch, Pläne, Energieausweis, Fotos, Exposé.
- Vermarktung: Öffentlich oder diskret über vorgemerkte Suchkunden.
- Besichtigungen: Abgestimmt mit dem Partner, der noch in der Immobilie wohnt.
- Angebote und Verhandlung: Alle Informationen gehen an beide Eigentümer.
- Notar und Übergabe: Beide unterschreiben, der Notar regelt Kreditablösung und Erlösverteilung.
Was Sie vorab schriftlich vereinbaren sollten
- Ob verkauft wird oder ein Partner übernimmt
- Angebotspreis und die Untergrenze, ab der beide zustimmen
- Wer bis zum Verkauf welche Kosten trägt
- Wer in der Immobilie wohnt und wie Besichtigungen organisiert werden
- Wie der Erlös nach Ablösung des Kredits verteilt wird
- Wer Ansprechpartner für Makler, Bank und Notariat ist
Typische Fehler nach einer Trennung
- Grundbuch und Kreditvertrag nicht prüfen: Eigentum und Haftung fallen manchmal auseinander.
- Grunderwerbsteuer bei Übernahme übersehen: Bei Unverheirateten fällt sie in der Regel an.
- Ausgleichsansprüche erwarten, die es nicht gibt: Ohne Ehe gibt es keinen Zugewinnausgleich.
- Raten einstellen: Beide haften weiter, und der Verkauf wird schwieriger.
- Ohne Vereinbarung starten: Unklare Absprachen führen während des Verkaufs zu Streit.
Für die Zukunft: Vorsorge beim gemeinsamen Kauf
Wer als unverheiratetes Paar eine Immobilie kauft, kann vieles vorab regeln: die Eigentumsanteile im Grundbuch passend zu den Beiträgen, eine Vereinbarung für den Fall der Trennung und Regelungen für den Todesfall. Ohne Testament erbt ein unverheirateter Partner nicht automatisch. Diese Fragen gehören in eine notarielle oder anwaltliche Beratung. Für Paare, die heute vor einer Trennung stehen, zeigt dieser Punkt, warum eine gründliche Klärung so wichtig ist.
Wie der Erlös verteilt wird: ein Beispiel
Ein vereinfachtes Beispiel zeigt die Reihenfolge. Eine Wohnung in Oberasbach wird für 340.000 Euro verkauft. Auf ihr lastet noch ein Darlehen von 190.000 Euro, die Bank verlangt eine Vorfälligkeitsentschädigung von 3.000 Euro. Der Notar sorgt dafür, dass die Bank zuerst 193.000 Euro erhält und die Grundschuld gelöscht wird. Es verbleiben 147.000 Euro. Gehört die Wohnung beiden je zur Hälfte, erhält jeder 73.500 Euro. Haben die Partner vereinbart, dass einer wegen eines höheren Eigenkapitalanteils mehr erhält, kann der Notar die Zahlungswege entsprechend festlegen.
Was Ehepaare zusätzlich beachten sollten
Für Ehepaare gelten einige Besonderheiten. Im gesetzlichen Güterstand kommt der Zugewinnausgleich hinzu, für den in der Regel der Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags maßgeblich ist. Während der Trennung kann ein Ehegatte unter bestimmten Voraussetzungen die Zuweisung der Ehewohnung verlangen. Und die Übertragung eines Anteils zwischen Ehegatten sowie im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung ist von der Grunderwerbsteuer befreit. Ausführliche Hinweise für Ehepaare lesen Sie in unserem Ratgeber Haus bei Scheidung verkaufen.
Die Übernahme durch einen Partner richtig vorbereiten
Möchte einer die Immobilie behalten, sollte er zunächst mit seiner Bank klären, ob er die Ausgleichszahlung und den bestehenden Kredit allein finanzieren kann. Die Bank prüft Einkommen, Ausgaben und den Wert der Immobilie. Erst wenn eine Zusage vorliegt und die Bank der Entlassung des anderen Partners aus der Haftung zustimmt, wird die notarielle Übertragung vorbereitet. Bei der Kalkulation sollten Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten berücksichtigt werden. Scheitert die Übernahme an der Finanzierung, ist ein gemeinsamer Verkauf an Dritte meist der nächste Schritt.
Diskret verkaufen
Nach einer Trennung möchten viele Paare nicht, dass Nachbarn oder Bekannte vorzeitig davon erfahren. Ein Verkauf lässt sich deshalb auch diskret organisieren: zunächst über vorgemerkte Suchkunden, ohne Schild und ohne Adresse im Inserat. Der Grund des Verkaufs muss im Exposé nicht genannt werden.
Unterlagen für den Verkauf nach der Trennung
- Grundbuchauszug mit den eingetragenen Anteilen
- Kaufvertrag von damals und Darlehensverträge
- Aktueller Stand der Restschuld
- Pläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis
- Bei Wohnungen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft
- Schriftliche Vereinbarungen der Partner, falls vorhanden
Diese nächsten Schritte helfen Eigentümern in Oberasbach weiter
Prüfen Sie Grundbuch und Darlehensvertrag, lassen Sie sich anwaltlich und steuerlich beraten und fordern Sie bei der Bank den Stand des Darlehens an. Mit einer neutralen Wertermittlung haben Sie eine sachliche Grundlage für die nächsten Gespräche. Von unserem Sitz in Zirndorf sind wir in wenigen Minuten in Oberasbach. Weitere Hinweise finden Sie in unseren Ratgebern Haus bei Scheidung verkaufen und Immobilienmakler Oberasbach.
Passende Ratgeber für Eigentümer
Häufige Fragen zum Thema Immobilie nach Trennung verkaufen in Oberasbach
Wem gehört die Immobilie, wenn wir nicht verheiratet sind?
Den Personen, die im Grundbuch stehen, zu den dort eingetragenen Anteilen, häufig je zur Hälfte.
Kann mein Ex-Partner allein verkaufen?
Nicht die ganze Immobilie. Über die Immobilie als Ganzes können Miteigentümer nur gemeinsam verfügen.
Gibt es bei Unverheirateten einen Zugewinnausgleich?
Nein. Ausgleichsansprüche für unterschiedliche Beiträge kommen nur in Ausnahmefällen in Betracht. Lassen Sie das anwaltlich prüfen.
Fällt bei der Übernahme des Anteils Grunderwerbsteuer an?
Bei unverheirateten Paaren in der Regel ja, in Bayern 3,5 Prozent auf den Wert des übernommenen Anteils. Ehegatten sind davon befreit.
Was passiert mit dem gemeinsamen Kredit?
Er bleibt bestehen, bis er abgelöst wird oder die Bank einen Partner aus der Haftung entlässt. Beim Verkauf wird er aus dem Kaufpreis abgelöst.
Wie wird der Erlös verteilt?
Nach Ablösung des Kredits in der Regel nach den Eigentumsanteilen, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Darf ich weiter in der Wohnung wohnen?
Grundsätzlich dürfen beide Miteigentümer die Immobilie nutzen. Nutzt einer sie allein, kann der andere unter Umständen eine Nutzungsentschädigung verlangen.
Was ist eine Teilungsversteigerung?
Ein gerichtliches Verfahren, mit dem ein Miteigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft durchsetzen kann. Es führt oft zu einem niedrigeren Erlös.
Was, wenn nur einer im Grundbuch steht?
Dann gehört die Immobilie ihm allein. Ob der andere Ausgleichsansprüche hat, ist eine Frage für die Rechtsberatung.
Muss der Verkaufsgewinn versteuert werden?
Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre und hat ein Partner nicht mehr selbst darin gewohnt, kann sein Gewinnanteil steuerpflichtig sein. Lassen Sie das prüfen.
Sprechen Sie mit beiden Partnern?
Ja, gemeinsam oder getrennt. Beide erhalten dieselben Informationen.
Wie schnell sind Sie in Oberasbach?
Unser Sitz in Zirndorf liegt nur wenige Minuten entfernt.
Kann ein Ex-Partner seinen Anteil an Dritte verkaufen?
Rechtlich kann ein Miteigentümer seinen Bruchteil grundsätzlich veräußern, praktisch findet sich dafür aber selten ein Käufer. Lassen Sie sich im Einzelfall beraten.
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen?
Sprechen Sie mit uns über Ihr Vorhaben. Wir beraten Sie persönlich, ermitteln einen realistischen Angebotspreis und begleiten Sie Schritt für Schritt bis zum Notartermin und zur Übergabe.
Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
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