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Haus verkaufen in Trautskirchen: Verkauf mit laufendem Kredit

Wie Eigentümer in Trautskirchen ihr Haus trotz laufender Finanzierung verkaufen, wie die Ablösung funktioniert und wie sich eine Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden oder verringern lässt.

Viele Eigentümer in Trautskirchen möchten ihr Haus verkaufen, obwohl die Finanzierung noch läuft. Die Gründe sind vielfältig: ein Umzug aus beruflichen Gründen, eine Trennung, ein größeres oder kleineres Zuhause, manchmal auch finanzielle Engpässe. Die gute Nachricht: Ein Haus mit laufendem Kredit lässt sich verkaufen. Der Käufer zahlt den Kaufpreis, die Bank wird daraus abgelöst, und die Grundschuld wird gelöscht. Einige Punkte sollten Sie aber vorher klären, vor allem die Frage nach einer Vorfälligkeitsentschädigung. Dieser Ratgeber erklärt, wie der Verkauf eines Hauses mit laufender Finanzierung in Trautskirchen abläuft und wie Sie Kosten und Risiken im Griff behalten.

So funktioniert die Ablösung

Ihre Bank hat zur Sicherung des Darlehens eine Grundschuld im Grundbuch. Der Käufer möchte das Haus lastenfrei erwerben, also ohne diese Grundschuld. Der Notar holt deshalb vor der Fälligkeit des Kaufpreises bei Ihrer Bank eine Löschungsbewilligung ein, verbunden mit der Auflage, dass der zur Ablösung nötige Betrag an die Bank gezahlt wird. Der Käufer überweist diesen Teil des Kaufpreises direkt an Ihre Bank, den Rest an Sie. Danach wird die Grundschuld gelöscht. Sie müssen das Darlehen also nicht vorher aus eigenen Mitteln zurückzahlen.

Schritt 1: Den Kreditvertrag prüfen

Bevor Sie verkaufen, sollten Sie Ihren Darlehensvertrag genau ansehen:

Schritt 2: Vorfälligkeitsentschädigung klären

Haben Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung, entgehen der Bank bei vorzeitiger Rückzahlung Zinsen. Dafür darf sie eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Beim Verkauf der Immobilie haben Sie nach § 490 Abs. 2 BGB ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Rückzahlung und können das Darlehen kündigen, müssen aber den Schaden der Bank ersetzen. Die Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und Zinsdifferenz ab. Wichtig zu wissen:

• Ist die Auszahlung des Darlehens mehr als zehn Jahre her, können Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen.
• Endet die Zinsbindung ohnehin bald, kann es sich lohnen, den Verkauf darauf abzustimmen.
• Fehlen im Vertrag die vorgeschriebenen Angaben zur Berechnung, kann der Anspruch nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB entfallen.
• Lassen Sie sich die Berechnung der Bank schriftlich geben und prüfen Sie sie, etwa bei einer Verbraucherzentrale.

Schritt 3: Alternativen prüfen

In manchen Fällen lässt sich eine Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden. Kaufen Sie gleichzeitig eine neue Immobilie, kann die Bank bereit sein, das Darlehen auf das neue Objekt zu übertragen. Man spricht vom Objekttausch oder Pfandtausch. Manchmal ist auch der Käufer an der Übernahme des Darlehens interessiert, was aber die Zustimmung der Bank erfordert. Sprechen Sie früh mit Ihrer Bank über diese Möglichkeiten.

Schritt 4: Den Verkaufspreis realistisch planen

Der Verkaufserlös muss Restschuld und gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung decken. Lassen Sie den Wert Ihres Hauses deshalb früh realistisch einschätzen. Liegt der erwartete Erlös über der Ablösesumme, bleibt Ihnen der Überschuss. Liegt er darunter, müssen Sie die Differenz aus anderen Mitteln aufbringen. Grundlage der Bewertung sind der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses im Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim und der Zustand des Hauses. Wie Modernisierungen den Wert eines älteren Hauses beeinflussen, beschreibt der Ratgeber Immobilienbewertung in Trautskirchen.

Lesen Sie dazu auch Was ist mein Haus wert in Oberasbach.

Schritt 5: Verkauf und Notartermin

Der Verkauf selbst läuft wie gewohnt: Unterlagen, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung. Teilen Sie dem Makler und dem Notariat mit, welche Bank abzulösen ist. Das Notariat fordert die Ablösesumme und die Löschungsbewilligung an. Im Kaufvertrag wird geregelt, dass der Käufer einen Teil des Kaufpreises direkt an Ihre Bank zahlt. Erst wenn die Bank bestätigt, dass sie nach Zahlung die Löschung bewilligt, wird der Kaufpreis fällig.

Passend dazu: Immobilienmakler in Zirndorf.

Wenn der Verkauf unter Zeitdruck steht

Bei einer Trennung oder finanziellen Schwierigkeiten entsteht oft Druck. Gerade dann ist ein geordneter Verkauf wichtig. Sprechen Sie früh mit Ihrer Bank. Banken haben meist mehr Interesse an einem geordneten Verkauf als an einer Zwangsversteigerung, bei der in der Regel ein geringerer Erlös erzielt wird. Ein realistischer Preis und eine gute Vorbereitung helfen, den Verkauf zügig abzuschließen. Bei einer Trennung müssen beide Eigentümer dem Verkauf zustimmen und unterschreiben.

Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Haus bei Scheidung verkaufen in Fürth.

Unterlagen für den Verkauf mit Kredit

• Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Neustadt an der Aisch
• Darlehensverträge und aktuelle Kontoauszüge der Darlehen
• Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Nachweise über Modernisierungen

Steuern beim Verkauf

Haben Sie das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt oder besitzen Sie es seit mehr als zehn Jahren, ist ein Gewinn in der Regel steuerfrei. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann bei selbst genutzten Häusern steuerlich meist nicht abgesetzt werden. Bei vermieteten Häusern gelten andere Regeln. Lassen Sie sich im Einzelfall steuerlich beraten.

Häufige Fehler

• Den Kreditvertrag erst nach dem Notartermin prüfen
• Die Vorfälligkeitsentschädigung nicht in die Planung einbeziehen
• Die Zehnjahresfrist nach Auszahlung übersehen
• Alte, bereits getilgte Grundschulden nicht löschen lassen
• Einen zu hohen Erlös einplanen

Ein Rechenbeispiel zur Ablösung

Angenommen, auf Ihrem Haus in Trautskirchen lastet noch ein Darlehen, dessen Zinsbindung erst in einigen Jahren endet. Die Bank teilt Ihnen auf Anfrage die Ablösesumme mit: die Restschuld plus die Vorfälligkeitsentschädigung, berechnet aus den entgangenen Zinsen abzüglich ersparter Kosten. Ist das Darlehen dagegen vor mehr als zehn Jahren ausgezahlt worden, können Sie es mit sechs Monaten Frist kündigen, und es fällt nur die Restschuld an. Stimmen Sie in diesem Fall den Notartermin und die Fälligkeit des Kaufpreises so ab, dass die Kündigungsfrist abgelaufen ist. Das kann viel Geld sparen.

Wenn zwei Eigentümer verkaufen

Gehört das Haus Ehepartnern oder Lebenspartnern gemeinsam, müssen beide dem Verkauf zustimmen. Das gilt auch, wenn nur einer im Darlehensvertrag steht. Bei Ehepaaren im gesetzlichen Güterstand kann nach § 1365 BGB sogar die Zustimmung des Partners nötig sein, der nicht im Grundbuch steht, wenn das Haus nahezu das gesamte Vermögen ausmacht. Klären Sie diese Fragen vor der Vermarktung, damit es beim Notartermin keine Überraschungen gibt.

Ergänzende Hinweise gibt der Ratgeber Haus verkaufen in Neuendettelsau.

Wer in Trautskirchen kauft

Für Häuser im Zenngrund interessieren sich Familien aus Langenzenn, Cadolzburg, Fürth und Nürnberg, die mehr Platz suchen, und Käufer aus der Region, die sich verändern möchten. Ein realistischer Preis und vollständige Unterlagen sorgen dafür, dass sich ernsthafte Interessenten melden und der Verkauf im geplanten Zeitrahmen gelingt.

Ein realistischer Zeitplan

Rechnen Sie für die Prüfung des Kreditvertrags, die Bewertung und die Unterlagen mit zwei bis vier Wochen. Die Vermarktung dauert bei realistischem Preis häufig einige Wochen bis wenige Monate. Nach dem Notartermin holt das Notariat die Löschungsunterlagen der Bank ein, was einige Wochen dauern kann. Erst danach wird der Kaufpreis fällig. Wenn Sie ein Darlehen mit sechsmonatiger Frist kündigen möchten, sollte die Kündigung früh erfolgen, damit sie zur Fälligkeit wirksam ist.

Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann

Als geprüfte Immobilienmakler und Immobilienbewerter (EIA/IHK) begleiten wir Eigentümer von Zirndorf, Fürth und Neuendettelsau aus beim Verkauf und bei der Bewertung ihrer Immobilie. Persönlich, transparent und mit genauer Kenntnis der Region.

Zirndorf & Fürth: 0911 5285 9402Neuendettelsau: 09872 957 9090Kontakt aufnehmen

b&z Immoservice: Hausverkauf in Trautskirchen

Bernd Barthmus und Markus Zachmann begleiten Hausverkäufe im Landkreis Fürth und im angrenzenden Zenngrund, auch wenn noch eine Finanzierung läuft. Wir bewerten realistisch, stimmen den Zeitplan mit Ihnen und dem Notariat ab und sorgen für einen geordneten Ablauf. Als Mitglied im IVD arbeiten wir nach dessen Standesregeln. Eine Rechts- oder Steuerberatung ersetzen wir nicht.

Diese nächsten Schritte helfen Eigentümern in Trautskirchen weiter

Prüfen Sie Ihren Darlehensvertrag und fragen Sie bei Ihrer Bank nach der Ablösesumme. Weitere Hinweise gibt der Ratgeber Immobilie verkaufen trotz Kredit. Woran Sie einen fairen Makler erkennen, beschreibt Immobilienmakler in Trautskirchen.

Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.