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Immobilienmakler in Schwabach: Bewertung, Vermarktung, Verkauf

Goldschlägerstadt mit S-Bahn nach Nürnberg: Was ein guter Immobilienmakler in Schwabach leistet, wie bewertet wird und wie der Verkauf abläuft.

Schwabach ist eine kreisfreie Stadt mit eigenem Charakter: bekannt als Goldschlägerstadt, mit einem der schönsten Marktplätze Frankens, einer lebendigen Altstadt und gewachsenen Wohngebieten. Über die S-Bahn ist Nürnberg in kurzer Zeit erreichbar, gleichzeitig ist Schwabach ruhiger und überschaubarer als die Großstadt. Das macht die Stadt für viele Käufer interessant, von Familien über Berufspendler bis zu älteren Menschen, die ihr Haus im Umland gegen eine Wohnung in der Stadt tauschen. Wer in Schwabach eine Immobilie verkaufen möchte, braucht einen Immobilienmakler, der den örtlichen Markt kennt, realistisch bewertet und Käufer aus Schwabach und dem Großraum Nürnberg erreicht. Dieser Ratgeber zeigt, worauf es bei der Wahl ankommt, was ein Makler konkret leistet und wie der Verkauf abläuft.

Schwabach als Wohnort

Schwabach verbindet städtische Infrastruktur mit kurzen Wegen. Schulen aller Art, Einkaufsmöglichkeiten, ärztliche Versorgung und Kultur sind vor Ort, Nürnberg und Fürth sind schnell erreichbar. Rund um die Altstadt mit dem Marktplatz und der Stadtkirche liegen Wohngebiete aus verschiedenen Jahrzehnten, dazu Ortsteile mit dörflichem Charakter. Käufer sind Familien, die ein Haus mit Garten suchen, Paare und Singles, die eine Wohnung mit guter Anbindung möchten, und ältere Menschen, die kurze Wege schätzen. Auch Kapitalanleger interessieren sich für Wohnungen in Schwabach.

Was ein guter Makler in Schwabach leistet

Die Bewertung in Schwabach

Als kreisfreie Stadt hat Schwabach einen eigenen Gutachterausschuss. Er wertet alle notariellen Kaufverträge aus und ermittelt Bodenrichtwerte. Diese Daten sind die Grundlage jeder Bewertung. Bei Eigentumswohnungen steht das Vergleichswertverfahren im Vordergrund, bei Einfamilienhäusern meist das Sachwertverfahren mit Bodenwert, Gebäudewert und Marktanpassung. Ein guter Makler verbindet die amtlichen Daten mit Erfahrung aus tatsächlichen Verkäufen und einer Besichtigung vor Ort. Er erklärt, welche Merkmale Ihren Wert erhöhen und welche ihn mindern, und begründet seine Preisempfehlung.

Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Immobilienbewertung in Fürth.

Altstadtimmobilien und Denkmalschutz

In der Schwabacher Altstadt stehen viele historische Gebäude, manche als Baudenkmal, andere als Teil eines geschützten Ensembles. Für den Verkauf bedeutet das: Der Status sollte geklärt und im Exposé klar dargestellt sein, frühere Umbauten sollten genehmigt sein. Käufer schätzen Charakter und Lage, fragen aber genau nach Bausubstanz, Leitungen, Heizung und Feuchtigkeit. Unter bestimmten Voraussetzungen können sie für Sanierungen erhöhte steuerliche Abschreibungen nutzen, was die Nachfrage stützt.

Woran Sie einen guten Makler erkennen

• Er besichtigt persönlich und begründet seine Bewertung mit Daten.
• Er hat eine Erlaubnis nach § 34c GewO und bildet sich regelmäßig weiter.
• Er ist Mitglied in einem Berufsverband wie dem IVD und an Standesregeln gebunden.
• Er kennt die Unterschiede zwischen Altstadt, Wohngebieten und Ortsteilen.
• Er informiert regelmäßig und gibt auch kritische Rückmeldungen weiter.
• Er prüft die Finanzierung der Käufer vor dem Notartermin.

Fragen für das Erstgespräch

• Wie kommen Sie auf diesen Preis, und welche Daten haben Sie verwendet?
• Welche Erfahrung haben Sie mit Immobilien wie meiner?
• Wer ist mein Ansprechpartner, und wer führt die Besichtigungen durch?
• Wie sprechen Sie Käufer an, und welche Rolle spielen vorgemerkte Suchkunden?
• Wie oft erhalte ich Rückmeldung?
• Was passiert, wenn sich nach einigen Wochen wenige Interessenten melden?

Der Maklervertrag

Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus muss nach § 656a BGB in Textform geschlossen werden. Eine E-Mail reicht aus. Vereinbart werden Leistungen, Laufzeit und Art des Auftrags. Beim Alleinauftrag arbeitet für die vereinbarte Zeit nur ein Makler für Sie und ist verpflichtet, aktiv tätig zu werden. Achten Sie auf eine überschaubare Laufzeit mit klaren Kündigungsregeln. Bei Verträgen außerhalb der Geschäftsräume oder nur per E-Mail und Telefon haben Verbraucher in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen.

Der Ablauf eines Verkaufs

1. Erstgespräch und Besichtigung
2. Bewertung und Festlegung des Angebotspreises
3. Unterlagen beschaffen, offene Fragen klären
4. Fotos, Grundriss, Exposé
5. Suchkunden ansprechen, Portale nutzen
6. Besichtigungen mit geprüften Interessenten
7. Verhandlung und Finanzierungsbestätigung
8. Vertragsentwurf, Prüffrist, Beurkundung
9. Kaufpreiszahlung und Übergabe mit Protokoll

Wohnungen in Schwabach verkaufen

Bei Eigentumswohnungen zählen Lage im Haus, Aufzug, Balkon, Stellplatz, Hausgeld und der Zustand der gesamten Anlage. Käufer und Banken verlangen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Versammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und den Energieausweis des Gebäudes. Sieht die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung vor, holt der Notar sie ein. Wer diese Punkte früh klärt, verkürzt den Verkauf deutlich.

Häuser in Schwabach verkaufen

Bei Häusern stehen Grundstück, Garten, Zustand und Energieeffizienz im Vordergrund. Käufer fragen nach Dach, Heizung, Fenstern, Keller und Modernisierungen. Bei älteren Häusern rechnen sie die Nachrüstpflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz ein. Ein realistischer Preis berücksichtigt das. Ein gepflegter Garten, aufgeräumte Räume und gute Fotos sorgen dafür, dass der Wert erkannt wird.

Diskretion

Auf Wunsch beginnt die Vermarktung zunächst über vorgemerkte Suchkunden, ohne öffentliches Inserat und ohne Adresse. Besichtigungen finden nur mit geprüften Interessenten statt. Erst wenn sich auf diesem Weg kein passender Käufer findet, folgt eine breitere Vermarktung.

Was Käufer in Schwabach besonders interessiert

Käufer vergleichen Immobilien in Schwabach meist mit Angeboten im Nürnberger Süden, in Roth oder in Stein. Punkten können Sie mit den Vorzügen der Stadt: die S-Bahn nach Nürnberg, Schulen aller Art, die Altstadt mit Marktplatz und Gastronomie, Grünflächen und Wege entlang der Schwabach, Einkaufsmöglichkeiten und ärztliche Versorgung. Beschreiben Sie im Exposé konkret, wie weit es zum Bahnhof, zur Schule und zum Einkauf ist. Für ältere Käufer zählen Aufzug und barrierearme Wege, für Familien Garten, Kinderzimmer und Schulwege.

Verkauf in besonderen Situationen

Viele Verkäufe sind keine Standardfälle. Lastet noch ein Darlehen auf der Immobilie, wird es aus dem Kaufpreis abgelöst, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung sollte früh bei der Bank erfragt werden. Bei einer Erbschaft müssen die Erben in der Regel zuerst im Grundbuch eingetragen sein, und alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen. Nach einer Trennung braucht es eine Einigung beider Eigentümer über Preis und Ablauf. Wer gleichzeitig neu kauft, sollte beide Verträge zeitlich abstimmen. Ein erfahrener Makler kennt diese Situationen und plant den Verkauf entsprechend.

Nach dem Notartermin

Nach der Beurkundung lässt das Notariat eine Vormerkung für den Käufer eintragen, holt die Löschungsunterlagen Ihrer Bank ein und fragt bei der Gemeinde nach einem Vorkaufsrecht. Erst wenn alles vorliegt, wird der Kaufpreis fällig, meist einige Wochen nach dem Termin. Nach der Zahlung erfolgt die Übergabe mit Protokoll, in dem Zählerstände, Schlüssel und mitverkaufte Gegenstände festgehalten werden. Ein guter Makler begleitet auch diese Phase und bleibt Ihr Ansprechpartner, bis alles abgeschlossen ist.

Lagen in Schwabach und was sie auszeichnet

Altstadt und Innenstadt

Rund um den Marktplatz und die Stadtkirche wohnen Menschen, die kurze Wege, Gastronomie und Kultur schätzen. Gesucht werden hier vor allem Wohnungen und Stadthäuser mit Charakter. Käufer achten auf den Sanierungsstand, auf Lärm in der Nähe der Gastronomie und auf Stellplätze, die in der Altstadt knapp sind.

Wohngebiete rund um den Kern

In den Wohngebieten aus den Sechziger- bis Neunzigerjahren stehen Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser mit Garten. Hier suchen vor allem Familien. Entscheidend sind Schulwege, Kinderbetreuung, Einkaufsmöglichkeiten und die Entfernung zum Bahnhof.

Ortsteile mit dörflichem Charakter

In den eingemeindeten Ortsteilen findet sich ruhiges Wohnen mit größeren Grundstücken und älteren Häusern. Käufer schätzen das Grün und nehmen dafür etwas längere Wege in Kauf. Bei älteren Anwesen sind Genehmigungen und der Zustand der Bausubstanz wichtige Themen.

Ein Beispiel aus der Praxis

Eine Eigentümerin verkauft ihre Dreizimmerwohnung in einer gepflegten Wohnanlage in Schwabach, weil sie zu ihrer Tochter zieht. Die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft werden gleich zu Beginn angefordert, die Wohnung wird aufgeräumt und professionell fotografiert. Das Exposé betont Balkon, Aufzug und die Nähe zum Bahnhof. Zuerst werden Suchkunden angesprochen, die eine Wohnung mit S-Bahn-Anschluss suchen. Ein junges Paar aus Nürnberg, das in Schwabach etwas mehr Platz für das Budget findet, entscheidet sich nach der zweiten Besichtigung. Weil Protokolle, Wirtschaftsplan und Energieausweis vollständig vorliegen, erteilt die Bank zügig ihre Zusage.

Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann

Als geprüfte Immobilienmakler und Immobilienbewerter (EIA/IHK) begleiten wir Eigentümer von Zirndorf, Fürth und Neuendettelsau aus beim Verkauf und bei der Bewertung ihrer Immobilie. Persönlich, transparent und mit genauer Kenntnis der Region.

Zirndorf & Fürth: 0911 5285 9402Neuendettelsau: 09872 957 9090Kontakt aufnehmen

b&z Immoservice: Ihr Immobilienmakler für Schwabach

Bernd Barthmus und Markus Zachmann begleiten Immobilienverkäufe im Großraum Nürnberg, Fürth und Schwabach. Mit Büros in Zirndorf, Fürth und Neuendettelsau sind wir in der Region gut erreichbar und sprechen Käufer aus Schwabach und dem gesamten Großraum an. Wir bewerten persönlich, bereiten Unterlagen und Präsentation sorgfältig vor und begleiten Sie bis zur Übergabe. Als Mitglied im IVD arbeiten wir nach dessen Standesregeln.

Diese nächsten Schritte helfen Eigentümern in Schwabach weiter

Sammeln Sie vorhandene Unterlagen und notieren Sie Ihre Fragen an einen Makler. Vereinbaren Sie dann ein unverbindliches Erstgespräch. Wie Bewertungsverfahren funktionieren, beschreibt der Ratgeber Immobilienbewertung verständlich erklärt. Häufige Fehler beim Hausverkauf zeigt Haus verkaufen: die 10 häufigsten Fehler.

Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.