Immobilienbewertung in Stein: Die Verfahren verständlich erklärt
Vergleichswert, Sachwert, Ertragswert: Wie die anerkannten Bewertungsverfahren Schritt für Schritt funktionieren und welches Verfahren für Ihre Immobilie in Stein passt.
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Wer den Wert seiner Immobilie in Stein kennen möchte, bekommt oft nur eine Zahl genannt. Wie diese Zahl zustande kommt, bleibt im Dunkeln. Dabei folgt eine fundierte Immobilienbewertung klaren Regeln, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung festgelegt sind. Wer die Grundzüge kennt, kann eine Bewertung besser nachvollziehen, gezielter nachfragen und erkennt, ob ein Ergebnis plausibel ist. Dieser Ratgeber erklärt die drei Bewertungsverfahren Schritt für Schritt und ohne Fachchinesisch: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Er zeigt, welche Daten in jedes Verfahren einfließen, welche Begriffe Ihnen in einer Bewertung begegnen und welches Verfahren für Ihre Immobilie in Stein passt.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren: Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert.
- Für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser ist das Vergleichswertverfahren meist am aussagekräftigsten.
- Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser wird überwiegend das Sachwertverfahren angewendet.
- Für vermietete Mehrfamilienhäuser steht das Ertragswertverfahren im Vordergrund.
- Bodenrichtwerte und Marktanpassungsfaktoren liefert der Gutachterausschuss im Landkreis Fürth.
- Besondere Merkmale wie Sanierungsstau, Wohnrecht oder Einliegerwohnung werden am Ende gesondert berücksichtigt.
- Von unseren Büros in Zirndorf und Fürth bewerten wir Immobilien in Stein persönlich vor Ort.
Der rechtliche Rahmen
Der Verkehrswert einer Immobilie ist in § 194 des Baugesetzbuchs definiert. Er ist der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Wie dieser Wert ermittelt wird, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV. Sie wurde zuletzt 2021 umfassend überarbeitet und gilt bundesweit. Gutachter, Gutachterausschüsse und erfahrene Makler orientieren sich an diesen Regeln.
Lesen Sie dazu auch Realistischer Verkaufspreis für Ihre Immobilie in Zirndorf.
Die Grundlage aller Verfahren: der Bodenwert
Bei fast jeder Bewertung wird zuerst der Bodenwert ermittelt. Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss im Landkreis Fürth aus tatsächlichen Kaufpreisen ableitet. Er gilt für eine Zone mit ähnlichen Eigenschaften und bezieht sich auf ein typisches Grundstück. Weicht Ihr Grundstück davon ab, wird angepasst, etwa bei abweichender Größe, ungünstigem Zuschnitt, Hanglage, anderer zulässiger Bebauung oder besonderer Lage innerhalb der Zone. Das Ergebnis ist der Bodenwert Ihres Grundstücks.
Bei Eigentumswohnungen ist der Bodenwert über den Miteigentumsanteil im Wert enthalten, spielt aber für die Bewertung meist eine geringere Rolle, weil das Vergleichswertverfahren direkt mit Wohnungspreisen arbeitet.
Vertiefende Informationen finden Sie unter Grundstück schnell verkaufen in Zirndorf.
Das Vergleichswertverfahren Schritt für Schritt
Das Vergleichswertverfahren ist das anschaulichste Verfahren. Es beantwortet die Frage: Was wurde für vergleichbare Immobilien tatsächlich gezahlt?
- Vergleichsobjekte finden: Gesucht werden Verkäufe von Immobilien, die Ihrer in Lage, Art, Baujahr, Größe und Ausstattung ähneln. Quelle sind vor allem die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses und Erfahrungswerte aus tatsächlichen Verkäufen.
- Unterschiede ausgleichen: Kein Vergleichsobjekt ist identisch. Unterschiede bei Wohnfläche, Etage, Baujahr, Zustand oder Ausstattung werden über Zu- und Abschläge ausgeglichen. Der Gutachterausschuss stellt dafür teilweise Umrechnungskoeffizienten bereit.
- Zeitlich anpassen: Liegen Verkäufe einige Zeit zurück, werden sie mit Indexreihen an den Bewertungsstichtag angepasst.
- Vorläufigen Vergleichswert bilden: Aus den angepassten Kaufpreisen ergibt sich ein Wert pro Quadratmeter oder für das Objekt insgesamt.
- Besondere Merkmale berücksichtigen: Zum Schluss werden Besonderheiten wie ein anstehender Sanierungsbedarf oder ein Wohnrecht eingerechnet.
Das Verfahren funktioniert gut, wenn es genügend vergleichbare Verkäufe gibt. In Stein ist das bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern in größeren Siedlungen häufig der Fall.
Das Sachwertverfahren Schritt für Schritt
Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser unterscheiden sich stark voneinander. Direkte Vergleiche sind schwierig. Deshalb wird hier meist das Sachwertverfahren angewendet. Es fragt: Was würde es kosten, ein vergleichbares Gebäude heute zu errichten, und wie viel davon ist nach Alter und Zustand noch vorhanden?
- Bodenwert: wie oben beschrieben aus dem Bodenrichtwert abgeleitet.
- Herstellungskosten: Auf Basis von Normalherstellungskosten, die nach Gebäudeart und Ausstattungsstandard gestaffelt sind, wird ermittelt, was ein vergleichbares Gebäude heute kosten würde. Grundlage ist die Brutto-Grundfläche.
- Alterswertminderung: Für Ein- und Zweifamilienhäuser geht die ImmoWertV von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus. Aus Baujahr und Modernisierungen ergibt sich die Restnutzungsdauer. Wurden Dach, Fenster, Heizung, Leitungen, Bäder oder Dämmung erneuert, wird das Gebäude rechnerisch jünger. Die ImmoWertV sieht dafür ein Punktesystem für Modernisierungen vor.
- Außenanlagen: Wege, Einfriedungen, Garage und Gartenanlagen werden ergänzt.
- Vorläufiger Sachwert: Bodenwert plus Gebäudesachwert plus Außenanlagen.
- Marktanpassung: Der vorläufige Sachwert wird mit dem Sachwertfaktor des Gutachterausschusses multipliziert. Dieser Faktor zeigt, wie sich tatsächliche Kaufpreise zu den rechnerischen Sachwerten verhalten. So wird aus einer Kostenrechnung ein Marktwert.
- Besondere Merkmale: Zum Schluss werden Besonderheiten wie Sanierungsstau, Baumängel, eine Einliegerwohnung oder Rechte im Grundbuch berücksichtigt.
Das Ertragswertverfahren Schritt für Schritt
Wird eine Immobilie vor allem wegen ihrer Erträge gekauft, etwa ein vermietetes Mehrfamilienhaus, steht das Ertragswertverfahren im Vordergrund. Es fragt: Welchen Wert haben die dauerhaft erzielbaren Erträge?
- Rohertrag: die nachhaltig erzielbaren Mieten pro Jahr.
- Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Betriebskosten werden abgezogen. Das ergibt den Reinertrag.
- Bodenwertverzinsung: Vom Reinertrag wird der Anteil abgezogen, der auf den Boden entfällt.
- Barwert: Der verbleibende Gebäudereinertrag wird über die Restnutzungsdauer mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert.
- Ertragswert: Gebäudeertragswert plus Bodenwert, anschließend Berücksichtigung besonderer Merkmale.
Der Liegenschaftszinssatz wird vom Gutachterausschuss aus Kaufpreisen abgeleitet. Er spiegelt wider, welche Verzinsung Käufer bei einer bestimmten Objektart erwarten.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Wir bewerten Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück kostenfrei und mit einer fundierten Marktanalyse. Als geprüfte Immobilienbewerter (EIA/IHK) kennen wir die Region Nürnberg, Fürth und Westmittelfranken seit vielen Jahren.
Welches Verfahren passt zu Ihrer Immobilie?
| Immobilie | Vorrangiges Verfahren | Ergänzend |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung, selbst genutzt | Vergleichswert | Ertragswert zur Plausibilisierung |
| Reihenhaus | Vergleichswert | Sachwert |
| Doppelhaushälfte | Sachwert oder Vergleichswert | je nach Datenlage |
| Freistehendes Einfamilienhaus | Sachwert | Vergleichswert, wenn Daten vorhanden |
| Zweifamilienhaus | Sachwert | Ertragswert bei Vermietung |
| Mehrfamilienhaus | Ertragswert | Vergleichsfaktoren |
| Unbebautes Grundstück | Vergleichswert über Bodenrichtwert | Anpassung an Baurecht und Zuschnitt |
Besondere objektspezifische Merkmale
Nach dem eigentlichen Verfahren werden Merkmale berücksichtigt, die nur Ihre Immobilie betreffen. Die ImmoWertV spricht von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen. Dazu gehören:
- Sanierungsstau und Baumängel: Kosten für erkennbar notwendige Arbeiten werden abgezogen, soweit sie nicht schon in der Restnutzungsdauer berücksichtigt sind.
- Wohnrecht und Nießbrauch: Ihr Wert wird abgezogen, abhängig vom Mietwert und der Lebenserwartung der berechtigten Person.
- Wegerechte und Leitungsrechte: Sie können die Nutzung einschränken.
- Einliegerwohnung oder Ausbaureserve: Sie können den Wert erhöhen.
- Abweichende Mieten: Bei vermieteten Objekten werden Mieten über oder unter dem Markt berücksichtigt.
Begriffe, die Ihnen in einer Bewertung begegnen
- Bodenrichtwert: durchschnittlicher Bodenwert pro Quadratmeter in einer Zone.
- Restnutzungsdauer: wie viele Jahre ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch genutzt werden kann.
- Sachwertfaktor: Verhältnis von Kaufpreisen zu rechnerischen Sachwerten.
- Liegenschaftszinssatz: Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Ertragsobjekten marktüblich verzinst wird.
- Vergleichsfaktor: durchschnittlicher Preis pro Quadratmeter für eine bestimmte Objektart und Lage.
- Bewertungsstichtag: Zeitpunkt, auf den sich der ermittelte Wert bezieht.
Wie Sie ein Bewertungsergebnis prüfen
Fragen Sie bei jeder Bewertung, welches Verfahren angewendet wurde und warum. Lassen Sie sich die wichtigsten Daten nennen: Bodenrichtwert, angenommene Restnutzungsdauer, Sachwertfaktor oder Vergleichsobjekte. Prüfen Sie, ob alle Modernisierungen berücksichtigt wurden und ob Rechte im Grundbuch eingeflossen sind. Ein plausibles Ergebnis lässt sich in wenigen Sätzen erklären. Ist eine Bewertung deutlich höher als andere, sollte sie besonders gut begründet sein.
Stein: Was die Bewertung vor Ort beeinflusst
Stein grenzt direkt an den Nürnberger Südwesten und gehört zum Landkreis Fürth. Zur Stadt gehören neben dem Kern Ortsteile wie Deutenbach, Bertelsdorf, Unterweihersbuch, Oberweihersbuch und Gutzberg. Für die Bewertung spielen die Nähe zu Nürnberg, ruhige Wohnlagen, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Grünflächen eine Rolle. Innerhalb der Stadt unterscheiden sich die Lagen deutlich. Eine Bewertung vor Ort berücksichtigt diese Unterschiede, die keine Formel vollständig abbildet.
Bewertung, Gutachten oder Online-Rechner?
Online-Rechner geben eine erste Orientierung, kennen aber weder Zustand noch Besonderheiten. Für einen Verkauf ist eine fundierte Marktwerteinschätzung mit Besichtigung die richtige Grundlage. Für Gericht, Finanzamt oder strittige Fälle braucht es ein Verkehrswertgutachten. Mehr dazu im Ratgeber Immobilienbewertung in Zirndorf.
Warum Verfahren und Markt zusammengehören
Ein Verfahren liefert eine Rechnung, der Markt entscheidet über den Preis. Deshalb enthalten Sach- und Ertragswertverfahren Marktanpassungsfaktoren, die der Gutachterausschuss aus tatsächlichen Verkäufen ableitet. Ein erfahrener Bewerter prüft zusätzlich, ob das Ergebnis zur aktuellen Nachfrage passt: Wie viele vergleichbare Immobilien sind gerade auf dem Markt? Wie lange dauern Verkäufe? Wie stark beeinflussen die Bauzinsen die Budgets der Käufer? Erst die Kombination aus Verfahren und Marktkenntnis ergibt einen Wert, der beim Verkauf auch erzielt werden kann.
Ein Beispiel für das Zusammenspiel der Verfahren
Bei einer Doppelhaushälfte in Stein kann es sinnvoll sein, zwei Verfahren zu kombinieren. Das Sachwertverfahren liefert einen Wert auf Basis von Grundstück, Gebäude und Marktanpassung. Gibt es zusätzlich Verkäufe vergleichbarer Doppelhaushälften in ähnlicher Lage, kann das Vergleichswertverfahren das Ergebnis bestätigen oder Abweichungen aufzeigen. Liegen beide Ergebnisse nah beieinander, ist das ein gutes Zeichen für eine belastbare Bewertung.
Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann
So bewerten wir Ihre Immobilie in Stein
Bernd Barthmus und Markus Zachmann besichtigen Ihre Immobilie persönlich, wählen das passende Verfahren, werten die Daten des Gutachterausschusses und tatsächliche Verkäufe aus und erläutern Ihnen jeden Schritt. Sie erhalten eine nachvollziehbare Bewertung, die Sie verstehen. Von unseren Büros in Zirndorf und Fürth sind wir schnell bei Ihnen in Stein.
Diese nächsten Schritte helfen Eigentümern in Stein weiter
Stellen Sie Unterlagen und eine Liste der Modernisierungen zusammen und vereinbaren Sie einen Termin. Wie Sie Ihre Immobilie vorab selbst einordnen, beschreibt der Ratgeber Was ist meine Immobilie wert in Stein. Wenn Sie eine Wohnung verkaufen möchten, hilft Wohnung schnell verkaufen in Stein.
Passende Ratgeber für Eigentümer
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung in Stein
Welche Bewertungsverfahren gibt es?
Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung.
Welches Verfahren passt zu meiner Eigentumswohnung?
In der Regel das Vergleichswertverfahren, weil es genügend Verkäufe vergleichbarer Wohnungen gibt.
Welches Verfahren passt zu meinem Einfamilienhaus?
Meist das Sachwertverfahren, ergänzt durch Vergleichsdaten, wenn vorhanden.
Was ist der Bodenrichtwert?
Ein durchschnittlicher Bodenwert pro Quadratmeter für Grundstücke mit ähnlichen Eigenschaften in einer Zone, ermittelt vom Gutachterausschuss.
Wer ermittelt die Bodenrichtwerte für Stein?
Der Gutachterausschuss im Landkreis Fürth.
Was ist die Restnutzungsdauer?
Die Zahl der Jahre, die ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch genutzt werden kann.
Von welcher Gesamtnutzungsdauer geht man bei Einfamilienhäusern aus?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung setzt für Ein- und Zweifamilienhäuser 80 Jahre an.
Wie wirken Modernisierungen auf den Wert?
Sie verlängern die Restnutzungsdauer. Die Verordnung sieht dafür ein Punktesystem vor.
Was ist der Sachwertfaktor?
Er zeigt, wie sich tatsächliche Kaufpreise zu den rechnerischen Sachwerten verhalten, und passt das Ergebnis an den Markt an.
Was ist der Liegenschaftszinssatz?
Der Zinssatz, mit dem der Wert von Ertragsimmobilien marktüblich verzinst wird. Er wird aus Kaufpreisen abgeleitet.
Was sind besondere objektspezifische Merkmale?
Besonderheiten wie Sanierungsstau, Wohnrecht, Wegerecht oder eine Einliegerwohnung, die am Ende gesondert berücksichtigt werden.
Wie wird ein Wohnrecht berücksichtigt?
Sein Wert wird abgezogen, abhängig vom Mietwert und der Lebenserwartung der berechtigten Person.
Wie prüfe ich ein Bewertungsergebnis?
Fragen Sie nach Verfahren, Bodenrichtwert, Restnutzungsdauer, Sachwertfaktor oder Vergleichsobjekten und ob alle Modernisierungen berücksichtigt wurden.
Was bedeutet Verkehrswert?
Der Preis, der nach § 194 BauGB zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.
Welche Ortsteile gehören zu Stein?
Unter anderem Deutenbach, Bertelsdorf, Unterweihersbuch, Oberweihersbuch und Gutzberg.
Reicht ein Online-Rechner?
Für eine erste Orientierung ja, für einen Verkauf oder das Finanzamt nicht.
Kann man zwei Verfahren kombinieren?
Ja. Liegen etwa Sachwert und Vergleichswert nah beieinander, spricht das für ein belastbares Ergebnis.
Wie erreiche ich Sie?
Telefonisch unter 0911 5285 9402 oder in unseren Büros in Zirndorf und Fürth.
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen?
Sprechen Sie mit uns über Ihr Vorhaben. Wir beraten Sie persönlich, ermitteln einen realistischen Angebotspreis und begleiten Sie Schritt für Schritt bis zum Notartermin und zur Übergabe.
Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
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