Haus verkaufen in Großweismannsdorf: Mehrgenerationenhaus und Einliegerwohnung
Wie Eigentümer in Großweismannsdorf ein Haus mit Einliegerwohnung oder ein Mehrgenerationenhaus verkaufen: Genehmigung, Mietvertrag, Bewertung und passende Käufer.
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Auf den großzügigen Grundstücken in Großweismannsdorf stehen viele Häuser, in denen mehrere Generationen gewohnt haben: Häuser mit Einliegerwohnung, mit ausgebautem Dachgeschoss für die Kinder oder mit einem Anbau für die Großeltern. Solche Häuser sind besonders, und ihr Verkauf auch. Sie sprechen Käufer an, die selbst mehrere Generationen unter einem Dach vereinen oder einen Teil vermieten möchten. Gleichzeitig gibt es rechtliche und praktische Fragen: Ist die Einliegerwohnung genehmigt? Ist sie vermietet? Wie wird ein solches Haus bewertet? Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie ein Mehrgenerationenhaus oder ein Haus mit Einliegerwohnung im Roßtaler Ortsteil Großweismannsdorf erfolgreich verkaufen.
Das Wichtigste in Kürze
- Häuser mit Einliegerwohnung sprechen Mehrgenerationenfamilien, Selbstnutzer mit Mieteinnahme und Kapitalanleger an.
- Wichtig ist, ob die Einliegerwohnung baurechtlich genehmigt ist.
- Ein bestehender Mietvertrag geht nach § 566 BGB auf den Käufer über.
- Bei der Bewertung wird neben dem Sachwert auch der Ertrag der Wohnung betrachtet.
- Großweismannsdorf gehört zum Markt Roßtal. Zuständig sind das Grundbuchamt beim Amtsgericht Fürth und der Gutachterausschuss im Landkreis Fürth.
- Das Exposé sollte beide Nutzungen zeigen: gemeinsames Wohnen und Vermietung.
- b&z Immoservice berät zur passenden Zielgruppe und Vermarktung.
Wer ein Mehrgenerationenhaus kauft
| Käufergruppe | Was sie interessiert |
|---|---|
| Mehrgenerationenfamilien | Zwei getrennte Wohneinheiten, eigene Eingänge, gemeinsamer Garten |
| Familien mit Mieteinnahme | Vermietbare Einliegerwohnung zur Entlastung der Finanzierung |
| Selbstständige | Wohnung als Büro, Praxis oder Atelier, sofern zulässig |
| Kapitalanleger | Mieteinnahmen aus beiden Einheiten |
| Käufer mit pflegebedürftigen Angehörigen | Barrierearme Einheit im Erdgeschoss |
Je nach Haus passt die eine oder andere Gruppe besser. Ein Makler hilft, die richtige Zielgruppe anzusprechen.
Ergänzende Hinweise gibt der Ratgeber Immobilienmakler in Zirndorf.
Ist die Einliegerwohnung genehmigt?
Die wichtigste Frage beim Verkauf: Ist die Einliegerwohnung als eigene Wohnung genehmigt? Häufig wurden Dachgeschosse oder Keller über die Jahre ausgebaut, ohne dass eine Genehmigung für eine separate Wohnung vorliegt. Für den eigenen Gebrauch mag das unproblematisch gewesen sein. Für Käufer, die vermieten möchten, und für ihre Banken ist es ein Problem. Prüfen Sie deshalb die Baugenehmigung und die Pläne. Fehlen Unterlagen, können sie beim Landratsamt Fürth angefordert werden. Ist eine Wohnung nicht genehmigt, sollte das offen gesagt werden. Eine nachträgliche Genehmigung kann möglich sein, das klärt das Bauamt.
Passend dazu: Grundstück verkaufen in Großweismannsdorf.
Vermietet oder frei?
Ist die Einliegerwohnung vermietet, geht der Mietvertrag nach § 566 BGB auf den Käufer über. Für Kapitalanleger ist das ein Vorteil, für Familien, die die Wohnung selbst nutzen möchten, ein Hindernis. Bei einem Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter selbst wohnt, gibt es nach § 573a BGB ein erleichtertes Kündigungsrecht mit verlängerter Frist. Ob und wie das für den Käufer gilt, sollte geprüft werden. Ist die Wohnung frei oder wird sie von Familienangehörigen genutzt, sind beide Nutzungen offen. Klären Sie früh, ob ein Familienmitglied auszieht und wann.
Die Bewertung eines Hauses mit Einliegerwohnung
Für ein selbst genutztes Haus mit Einliegerwohnung wird meist das Sachwertverfahren angewendet, ausgehend vom Bodenrichtwert des Gutachterausschusses im Landkreis Fürth. Ist die Wohnung vermietet, wird zusätzlich der Ertragswert betrachtet. Eine genehmigte, gut geschnittene Einliegerwohnung mit eigenem Eingang kann den Wert erhöhen, weil sie die Nutzungsmöglichkeiten erweitert. Eine nicht genehmigte Wohnung wird dagegen eher als zusätzlicher Wohnraum des Hauptgebäudes betrachtet. Wie die Lage im Ortsteil den Wert beeinflusst, beschreibt der Ratgeber Immobilienbewertung in Großweismannsdorf.
Lesen Sie dazu auch Was ist mein Haus wert in Oberasbach.
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Das Exposé für ein Mehrgenerationenhaus
Ein gutes Exposé zeigt beide Wohneinheiten getrennt mit eigenen Grundrissen, Wohnflächen und Fotos. Es beschreibt Eingänge, Zähler, Heizung und die gemeinsame Nutzung von Garten und Garage. Es nennt die möglichen Nutzungen: gemeinsames Wohnen mehrerer Generationen, Vermietung, Büro. Ist die Wohnung vermietet, gehören Miete, Mietdauer und Nebenkostenabrechnung dazu. Dazu kommen die Lagevorteile von Großweismannsdorf: Ruhe, großes Grundstück, Nähe zu Roßtal und zur S-Bahn.
Getrennte Zähler und Technik
Käufer fragen, ob die Wohneinheiten getrennte Zähler für Strom, Wasser und Heizung haben. Für eine Vermietung ist das wichtig, weil Nebenkosten sonst schwer abzurechnen sind. Auch Brandschutz und Schallschutz zwischen den Einheiten spielen eine Rolle. Dokumentieren Sie den technischen Stand, damit Käufer und Banken ihn beurteilen können.
Teilung in Wohnungseigentum?
Manche Eigentümer überlegen, das Haus in zwei Eigentumswohnungen aufzuteilen und getrennt zu verkaufen. Das ist möglich, erfordert aber eine Abgeschlossenheitsbescheinigung des Landratsamts, eine notarielle Teilungserklärung und Aufteilungspläne. Der Aufwand lohnt sich nur in bestimmten Fällen. Für die meisten Häuser in Großweismannsdorf ist der Verkauf als Ganzes an eine Familie oder einen Anleger der einfachere Weg.
Unterlagen für den Verkauf
- Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Fürth
- Flurkarte
- Baupläne und Baugenehmigung, insbesondere für die Einliegerwohnung
- Wohnflächenberechnung für beide Einheiten
- Energieausweis
- Mietvertrag und Nebenkostenabrechnungen, falls vermietet
- Nachweise über Modernisierungen
Der Ablauf im Überblick
- Genehmigung und Nutzung der Einliegerwohnung klären
- Bewertung mit Sach- und gegebenenfalls Ertragswert
- Exposé mit beiden Einheiten und Nutzungsmöglichkeiten
- Gezielte Ansprache der passenden Käufergruppe
- Besichtigungen, bei vermieteter Wohnung mit Rücksicht auf den Mieter
- Verhandlung, Finanzierungsbestätigung, Notartermin, Übergabe
Besichtigungen bei vermieteter Einliegerwohnung
Ist die Einliegerwohnung vermietet, muss der Mieter Besichtigungen nur nach rechtzeitiger Ankündigung und in angemessenem Umfang dulden. Sprechen Sie früh mit dem Mieter, erklären Sie den geplanten Verkauf und stimmen Sie Termine ab. Ein kooperativer Mieter ist für Käufer ein gutes Zeichen. Ein Makler bündelt die Besichtigungen, damit der Mieter möglichst wenig gestört wird, und zeigt bei Bedarf zunächst nur die Hauptwohnung mit Grundriss und Fotos der vermieteten Einheit.
Wenn die Familie das Haus nicht übernehmen möchte
Viele Mehrgenerationenhäuser wurden in der Hoffnung gebaut, dass die nächste Generation einzieht. Manchmal kommt es anders, weil die Kinder woanders leben oder andere Pläne haben. Dann ist ein Verkauf der naheliegende Schritt. Sprechen Sie in der Familie offen darüber, bevor Sie verkaufen. Wenn ein Kind doch Interesse hat, kann eine Übertragung oder ein Verkauf innerhalb der Familie eine Lösung sein, für die eine fundierte Bewertung die Grundlage bildet.
Ein realistischer Zeitplan
Für die Klärung der Genehmigung, die Bewertung und die Unterlagen sollten Sie einige Wochen einplanen, bei fehlenden Bauakten auch länger. Die Vermarktung dauert für Häuser mit Einliegerwohnung je nach Zielgruppe einige Wochen bis wenige Monate. Danach folgen Finanzierungsbestätigung, Notartermin und Übergabe. Ist die Wohnung vermietet, sollte der Mieter rechtzeitig über den Eigentümerwechsel informiert werden.
Häufige Fehler beim Verkauf
- Eine nicht genehmigte Wohnung als eigene Wohneinheit bewerben
- Den Mietvertrag und seine Folgen für den Käufer nicht offenlegen
- Nur eine Nutzung zeigen und andere Käufergruppen verlieren
- Getrennte Zähler und Technik nicht dokumentieren
Steuerliche Fragen beim Verkauf
Haben Sie das Haus selbst bewohnt und die Einliegerwohnung vermietet, gelten für beide Teile unterschiedliche Regeln. Der selbst genutzte Teil ist steuerfrei, wenn Sie ihn im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor bewohnt haben. Für den vermieteten Teil gilt die zehnjährige Spekulationsfrist nach § 23 Einkommensteuergesetz. Haben Sie das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft oder gebaut, ist der gesamte Verkauf in der Regel steuerfrei. Lassen Sie sich im Einzelfall steuerlich beraten.
Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Haus verkaufen in Neuendettelsau.
Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann
b&z Immoservice: Hausverkauf in Großweismannsdorf
Bernd Barthmus und Markus Zachmann begleiten Hausverkäufe in Roßtal und seinen Ortsteilen. Wir prüfen Genehmigungen und Mietverhältnisse, bewerten Häuser mit Einliegerwohnung nach Sach- und Ertragswert und sprechen die passende Käufergruppe gezielt an. Als Mitglied im IVD arbeiten wir nach dessen Standesregeln.
Diese nächsten Schritte helfen Eigentümern in Großweismannsdorf weiter
Suchen Sie die Baugenehmigung für die Einliegerwohnung heraus und klären Sie, wie sie künftig genutzt werden soll. Was einen Makler in der Nähe auszeichnet, beschreibt der Ratgeber Immobilienmakler in Großweismannsdorf. Hinweise zum Markt Roßtal gibt Immobilienmakler in Roßtal.
Passende Ratgeber für Eigentümer
Häufige Fragen zum Hausverkauf in Großweismannsdorf
Wer kauft ein Haus mit Einliegerwohnung in Großweismannsdorf?
Mehrgenerationenfamilien, Familien mit Mieteinnahme, Selbstständige, Kapitalanleger und Käufer mit pflegebedürftigen Angehörigen.
Warum ist die Genehmigung der Einliegerwohnung so wichtig?
Weil Käufer, die vermieten möchten, und ihre Banken eine genehmigte Wohnung erwarten. Eine nicht genehmigte Wohnung gilt eher als zusätzlicher Wohnraum.
Wo finde ich die Genehmigung für meine Einliegerwohnung?
In Ihren Bauunterlagen oder in den Bauakten beim Landratsamt Fürth.
Kann eine Einliegerwohnung nachträglich genehmigt werden?
In manchen Fällen ja. Das klärt das Bauamt im Einzelfall.
Was passiert mit dem Mietvertrag beim Verkauf in Großweismannsdorf?
Er geht nach § 566 BGB auf den Käufer über, der damit Vermieter wird.
Gibt es bei Zweifamilienhäusern ein besonderes Kündigungsrecht?
Nach § 573a BGB gibt es für vom Vermieter selbst bewohnte Zweifamilienhäuser ein erleichtertes Kündigungsrecht mit verlängerter Frist. Ob es für den Käufer greift, ist im Einzelfall zu prüfen.
Wie wird ein Haus mit Einliegerwohnung bewertet in Großweismannsdorf?
Meist im Sachwertverfahren, bei Vermietung ergänzt um den Ertragswert. Eine genehmigte Wohnung mit eigenem Eingang kann den Wert erhöhen.
Was gehört ins Exposé für ein Mehrgenerationenhaus?
Getrennte Grundrisse und Wohnflächen beider Einheiten, Eingänge, Zähler, Heizung, gemeinsame Flächen und die möglichen Nutzungen.
Warum fragen Käufer nach getrennten Zählern?
Weil sie für eine Vermietung die Nebenkostenabrechnung erleichtern. Auch Brand- und Schallschutz zwischen den Einheiten spielen eine Rolle.
Muss mein Mieter Besichtigungen dulden?
Nach rechtzeitiger Ankündigung und in angemessenem Umfang ja. Ein frühes Gespräch mit dem Mieter erleichtert den Ablauf.
Kann ich das Haus in zwei Eigentumswohnungen aufteilen?
Ja, mit Abgeschlossenheitsbescheinigung, notarieller Teilungserklärung und Aufteilungsplänen. Der Aufwand lohnt sich nur in bestimmten Fällen.
Was, wenn die Kinder das Haus nicht übernehmen möchten?
Dann ist ein Verkauf naheliegend. Hat ein Kind doch Interesse, kann eine Übertragung in der Familie auf Basis einer Bewertung eine Lösung sein.
Welche Unterlagen braucht der Verkauf eines Hauses mit Einliegerwohnung?
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne und Genehmigung, Wohnflächen beider Einheiten, Energieausweis, Mietvertrag, Nebenkostenabrechnungen und Modernisierungsnachweise.
Wie lange dauert der Verkauf eines Mehrgenerationenhauses?
Einige Wochen für Klärung und Unterlagen, dann je nach Zielgruppe einige Wochen bis wenige Monate Vermarktung, danach Notartermin und Übergabe.
Welche Fehler passieren beim Verkauf häufig?
Eine nicht genehmigte Wohnung als eigene Einheit bewerben, den Mietvertrag nicht offenlegen und nur eine Nutzung zeigen.
Welche Lagevorteile hat Großweismannsdorf für Käufer?
Ruhe, große Grundstücke, Natur und die Nähe zu Roßtal mit S-Bahn-Anbindung.
Welche Behörden sind für ein Haus in Großweismannsdorf zuständig?
Das Bauamt des Marktes Roßtal, das Landratsamt Fürth für Bauakten, das Grundbuchamt beim Amtsgericht Fürth und der Gutachterausschuss im Landkreis Fürth.
Muss der Mieter über den Verkauf informiert werden?
Ja, spätestens über den Eigentümerwechsel. Ein frühes, offenes Gespräch schafft Vertrauen.
Kann die Einliegerwohnung als Büro genutzt werden?
Wenn die Nutzung baurechtlich zulässig ist. Das sollte vor dem Verkauf geklärt sein.
Für wen ist eine barrierearme Einheit im Erdgeschoss interessant?
Für Käufer, die ältere oder pflegebedürftige Angehörige in der Nähe haben möchten.
Begleiten Sie auch Hausverkäufe in den Roßtaler Ortsteilen?
Ja, von unserem Sitz in Zirndorf und unserem Büro in Neuendettelsau aus begleiten wir Verkäufe in Roßtal und allen Ortsteilen.
Wie starte ich den Verkauf meines Hauses in Großweismannsdorf?
Telefonisch unter 0911 5285 9402 in Zirndorf, 09872 957 9090 in Neuendettelsau oder über das Kontaktformular auf unserer Website.
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Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
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