Grundstück verkaufen in Großweismannsdorf: Grundstücke im Außenbereich
Was der Außenbereich nach § 35 Baugesetzbuch für den Verkauf von Gärten, Obstwiesen und Grundstücken mit Gebäuden rund um Großweismannsdorf bedeutet.
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Viele Grundstücke rund um Großweismannsdorf liegen nicht im Ort, sondern davor: Gärten am Feldrand, alte Obstwiesen, Grundstücke mit einer Scheune oder einem Gartenhaus, manchmal eine ehemalige Hofstelle. Baurechtlich liegen sie oft im sogenannten Außenbereich. Für Eigentümer ist das wichtig, denn im Außenbereich gelten andere Regeln als im Ort. Ein neues Wohnhaus ist dort in der Regel nicht zulässig, bestehende Gebäude genießen aber Bestandsschutz. Dieser Ratgeber erklärt, was der Außenbereich für den Verkauf bedeutet, wie solche Grundstücke bewertet werden und wer sie kauft.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Außenbereich nach § 35 Baugesetzbuch umfasst Flächen außerhalb von Bebauungsplänen und bebauten Ortsteilen.
- Neue Wohnhäuser sind dort grundsätzlich unzulässig, privilegierte Vorhaben wie landwirtschaftliche Gebäude sind möglich.
- Bestehende, genehmigte Gebäude genießen Bestandsschutz.
- Der Wert richtet sich nach der tatsächlich zulässigen Nutzung, nicht nach dem Baulandwert im Ort.
- Ob ein Grundstück im Außen- oder Innenbereich liegt, klärt das Bauamt des Marktes Roßtal.
- Für Großweismannsdorf sind das Grundbuchamt beim Amtsgericht Fürth und der Gutachterausschuss im Landkreis Fürth zuständig.
- b&z Immoservice klärt die Einordnung vorab und findet die passenden Käufer.
Was ist der Außenbereich?
Das Baugesetzbuch unterscheidet drei Bereiche: Gebiete mit Bebauungsplan, den Innenbereich innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nach § 34 und den Außenbereich nach § 35. Zum Außenbereich gehören alle Flächen, die weder in einem Bebauungsplan liegen noch Teil des bebauten Ortes sind. Die Grenze verläuft oft nicht dort, wo man sie vermutet. Ein Garten direkt hinter dem letzten Haus kann bereits Außenbereich sein. Für Großweismannsdorf gibt das Bauamt des Marktes Roßtal Auskunft.
Ergänzende Hinweise gibt der Ratgeber Haus verkaufen in Großweismannsdorf.
Was darf im Außenbereich gebaut werden?
| Vorhaben | Zulässigkeit im Außenbereich |
|---|---|
| Neues Wohnhaus ohne besonderen Bezug | Grundsätzlich unzulässig |
| Landwirtschaftliche Gebäude eines Betriebs | Privilegiert und unter Voraussetzungen zulässig |
| Erweiterung eines bestehenden Wohnhauses | Unter bestimmten Voraussetzungen möglich |
| Ersatzbau für ein bestehendes Wohnhaus | Unter bestimmten Voraussetzungen möglich |
| Umnutzung eines landwirtschaftlichen Gebäudes | Unter engen Voraussetzungen möglich |
| Gartenhaus, Gerätehütte | Oft genehmigungspflichtig, nicht automatisch zulässig |
Die Voraussetzungen im Einzelnen sind komplex. Ein Vorbescheid nach Art. 71 der Bayerischen Bauordnung schafft für ein konkretes Vorhaben Klarheit.
Was bedeutet Bestandsschutz?
Ein Gebäude, das rechtmäßig errichtet wurde, darf in seinem genehmigten Umfang weiter genutzt werden, auch wenn es heute so nicht mehr genehmigt würde. Das gilt für Wohnhäuser, Scheunen und andere Gebäude im Außenbereich. Der Bestandsschutz erlischt jedoch unter Umständen, wenn die Nutzung lange aufgegeben wird oder das Gebäude verfällt. Für Käufer ist deshalb wichtig, dass das Gebäude genehmigt ist und genutzt oder zumindest erhalten wurde. Halten Sie Baugenehmigungen und Nachweise über die Nutzung bereit.
Wie wird ein Grundstück im Außenbereich bewertet?
Der Wert richtet sich nach der zulässigen Nutzung. Ein unbebautes Grundstück im Außenbereich ohne Baurecht wird meist wie Garten-, Grün- oder Ackerland bewertet und liegt deutlich unter dem Baulandwert im Ort. Ein Grundstück mit einem genehmigten Wohnhaus wird nach dem Sachwert des Hauses und einem angepassten Bodenwert bewertet. Die Möglichkeit eines Ersatzbaus kann den Wert stützen. Grundlage sind die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses im Landkreis Fürth. Wie die Lage im Ortsteil den Wert beeinflusst, beschreibt der Ratgeber Immobilienbewertung in Großweismannsdorf.
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Wer kauft Grundstücke im Außenbereich?
- Freizeitnutzer: suchen einen Garten oder eine Obstwiese zum Erholen
- Tierhalter: brauchen Weideflächen für Pferde, Schafe oder Ziegen
- Landwirte: erweitern ihre Flächen
- Nachbarn: vergrößern ihr Grundstück
- Liebhaber alter Gebäude: suchen ein Anwesen mit Bestandsschutz
Für ein Grundstück mit genehmigtem Wohnhaus im Außenbereich ist der Käuferkreis oft besonders interessiert, weil solche Objekte selten angeboten werden.
Was ist bei Gartenhäusern und Hütten zu beachten?
Viele Gärten im Außenbereich haben ein Gartenhaus oder eine Hütte. Nicht alle sind genehmigt. Käufer und Banken fragen danach. Ist ein Gebäude nicht genehmigt, kann die Behörde unter Umständen den Rückbau verlangen. Nennen Sie offen, welche Gebäude genehmigt sind. Ein ungenehmigtes Gartenhaus sollte nicht als Wert, sondern allenfalls als bestehende Ausstattung ohne Garantie beschrieben werden.
Passend dazu: Immobilienbewertung in Fürth.
Welche Unterlagen brauche ich?
- Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Fürth
- Flurkarte
- Auskunft des Bauamts zur Einordnung als Innen- oder Außenbereich
- Baugenehmigungen für bestehende Gebäude
- Bei landwirtschaftlichen Flächen Pachtverträge
- Vereinbarungen über Wege- und Leitungsrechte
Häufige Fehler
- Ein Grundstück im Außenbereich als Bauland anbieten
- Den Bestandsschutz durch lange Nichtnutzung gefährden
- Ungenehmigte Hütten als Wert darstellen
- Die Zufahrt über Feldwege nicht rechtlich sichern
Ein Beispiel aus Großweismannsdorf
Ein Eigentümer möchte eine Obstwiese am Rand von Großweismannsdorf verkaufen, die er geerbt hat. Er geht davon aus, dass dort ein Haus gebaut werden könnte. Das Bauamt des Marktes Roßtal bestätigt jedoch, dass die Wiese im Außenbereich liegt. Statt als Bauland wird die Wiese deshalb als Freizeit- und Obstwiese angeboten, mit Hinweis auf die Nutzungsmöglichkeiten. Eine Familie aus Roßtal, die eine Wiese für ihre Pferde sucht, kauft sie zu einem fairen Preis. Hätte der Eigentümer einen Baulandpreis verlangt, wäre die Wiese vermutlich lange unverkauft geblieben.
Vertiefende Informationen finden Sie unter Realistischer Verkaufspreis für Ihre Immobilie in Zirndorf.
Die Zufahrt über Feldwege
Viele Grundstücke im Außenbereich sind nur über Feld- oder Waldwege erreichbar. Handelt es sich um öffentliche Wege der Gemeinde, ist die Zufahrt gesichert, wenn auch eingeschränkt. Führt der Weg über private Grundstücke, sollte ein Wegerecht im Grundbuch eingetragen sein. Für Käufer, die das Grundstück mit Fahrzeugen erreichen müssen, etwa für Tierhaltung, ist das ein entscheidender Punkt.
Wann sich ein Vorbescheid lohnt
Besteht auf dem Grundstück ein genehmigtes Gebäude, das erweitert oder ersetzt werden soll, kann ein Vorbescheid den Wert deutlich erhöhen, weil Käufer Sicherheit über ihre Möglichkeiten erhalten. Für reine Freizeit- oder Weideflächen ist er meist nicht nötig.
Wie lange dauert der Verkauf?
Für Freizeitgrundstücke und Wiesen im Außenbereich ist der Käuferkreis kleiner, aber gezielt. Mit realistischem Preis und klaren Angaben zur Nutzung finden sich oft innerhalb einiger Wochen Interessenten. Bei landwirtschaftlichen Flächen über einem Hektar kommt die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz hinzu. Bei Grundstücken mit Gebäude kann ein Vorbescheid den Verkauf beschleunigen, kostet aber zunächst Zeit.
Ist der Verkauf steuerpflichtig?
Bei Grundstücken im Privatvermögen gilt die zehnjährige Spekulationsfrist. Bei geerbten Flächen zählt die Besitzzeit des Erblassers mit. Gehören Flächen zu einem landwirtschaftlichen Betriebsvermögen, gelten andere Regeln. Lassen Sie sich im Zweifel steuerlich beraten.
Lesen Sie dazu auch Geerbtes Haus verkaufen in Großweismannsdorf.
Wie finden Sie den richtigen Käufer für ein Grundstück im Außenbereich?
Für Flächen im Außenbereich gibt es keinen Massenmarkt. Der passende Käufer ist oft schon in der Nähe: der Nachbar, der seinen Garten vergrößern möchte, der Landwirt, der die Wiese bereits mäht, oder eine Familie aus Roßtal, die einen Platz für Obstbäume und Hühner sucht. Fragen Sie zuerst im direkten Umfeld nach.
Ein klares Angebot mit Fotos, Lageplan, Zufahrt und erlaubter Nutzung erreicht darüber hinaus Freizeitnutzer aus Fürth und Nürnberg. Beschreiben Sie ehrlich, was erlaubt ist und was nicht. Käufer, die genau wissen, wofür sie das Grundstück nutzen dürfen, entscheiden schneller und verhandeln seltener nach.
Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann
b&z Immoservice: Grundstück verkaufen in Großweismannsdorf
Bernd Barthmus und Markus Zachmann verkaufen Grundstücke und Anwesen in Roßtal und allen Ortsteilen. Wir klären die baurechtliche Einordnung mit dem Bauamt, bewerten nach der tatsächlich zulässigen Nutzung und sprechen gezielt Käufer an, die solche Flächen suchen. Als Mitglied im IVD arbeiten wir nach dessen Standesregeln.
Diese nächsten Schritte helfen Grundstückseigentümern in Großweismannsdorf weiter
Fragen Sie beim Bauamt des Marktes Roßtal nach der Einordnung Ihres Grundstücks. Was einen Makler in der Nähe auszeichnet, beschreibt der Ratgeber Immobilienmakler in Großweismannsdorf. Wie diskret verkauft wird, erklärt Immobilie schnell verkaufen in Großweismannsdorf.
Passende Ratgeber für Eigentümer
Häufige Fragen zum Verkauf von Grundstücken im Außenbereich bei Großweismannsdorf
Was ist der Außenbereich?
Alle Flächen außerhalb von Bebauungsplänen und außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, geregelt in § 35 Baugesetzbuch.
Wer klärt, ob mein Grundstück im Außenbereich liegt?
Das Bauamt des Marktes Roßtal, zu dem Großweismannsdorf gehört.
Darf im Außenbereich ein neues Wohnhaus gebaut werden?
Grundsätzlich nicht, außer bei privilegierten Vorhaben unter bestimmten Voraussetzungen.
Was bedeutet Bestandsschutz?
Ein rechtmäßig errichtetes Gebäude darf im genehmigten Umfang weiter genutzt werden, auch wenn es heute nicht mehr genehmigt würde.
Kann der Bestandsschutz erlöschen?
Unter Umständen, wenn die Nutzung lange aufgegeben wird oder das Gebäude verfällt.
Ist ein Ersatzbau im Außenbereich möglich?
Unter bestimmten Voraussetzungen für ein bestehendes Wohnhaus. Ein Vorbescheid schafft Klarheit.
Wie wird ein Grundstück im Außenbereich bewertet?
Nach der zulässigen Nutzung, ohne Baurecht meist wie Garten-, Grün- oder Ackerland, deutlich unter Bauland.
Wer kauft Grundstücke im Außenbereich?
Freizeitnutzer, Tierhalter, Landwirte, Nachbarn und Liebhaber alter Gebäude.
Sind Gartenhäuser im Außenbereich automatisch erlaubt?
Nein, sie sind oft genehmigungspflichtig. Ungenehmigte Hütten sollten nicht als Wert beschrieben werden.
Was gilt für die Zufahrt über Feldwege?
Öffentliche Feldwege sichern die Zufahrt eingeschränkt, private Wege sollten durch ein Wegerecht im Grundbuch gesichert sein.
Wann lohnt sich ein Vorbescheid in Großweismannsdorf?
Bei Grundstücken mit Gebäude, das erweitert oder ersetzt werden soll. Für Freizeitflächen meist nicht.
Kann eine Obstwiese als Bauland verkauft werden?
Nur wenn sie bebaubar ist. Liegt sie im Außenbereich, wird sie als Freizeit- oder Obstwiese verkauft.
Welche Unterlagen brauche ich in Großweismannsdorf?
Grundbuchauszug, Flurkarte, Auskunft zur Einordnung, Baugenehmigungen, Pachtverträge und Wege- oder Leitungsrechte.
Welches Grundbuchamt ist für Großweismannsdorf zuständig?
Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Fürth, das für den Landkreis Fürth zuständig ist.
Wer ermittelt den Bodenrichtwert?
Der Gutachterausschuss im Landkreis Fürth.
Gilt für landwirtschaftliche Flächen eine Genehmigungspflicht?
Für Flächen über einem Hektar nach dem Grundstückverkehrsgesetz.
Ist der Verkauf steuerpflichtig?
Im Privatvermögen gilt die zehnjährige Spekulationsfrist, bei Erbschaft zählt die Besitzzeit des Erblassers mit.
Welche Fehler passieren beim Verkauf im Außenbereich?
Als Bauland anbieten, Bestandsschutz gefährden, ungenehmigte Hütten als Wert darstellen und Zufahrt nicht sichern.
Wie lange dauert der Verkauf in Großweismannsdorf?
Mit realistischem Preis und klaren Angaben oft einige Wochen, bei landwirtschaftlichen Flächen mit Genehmigung länger.
Sind Grundstücke mit genehmigtem Wohnhaus im Außenbereich gefragt?
Ja, weil sie selten angeboten werden.
Klären Sie die baurechtliche Einordnung?
Ja, wir klären die Einordnung mit dem Bauamt und bewerten nach der zulässigen Nutzung.
Wie starte ich den Verkauf meines Grundstücks?
Telefonisch unter 0911 5285 9402 in Zirndorf, 09872 957 9090 in Neuendettelsau oder über das Kontaktformular auf unserer Website.
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen?
Sprechen Sie mit uns über Ihr Vorhaben. Wir beraten Sie persönlich, ermitteln einen realistischen Angebotspreis und begleiten Sie Schritt für Schritt bis zum Notartermin und zur Übergabe.
Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
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