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Grundstück schnell verkaufen in Zirndorf: Baurecht, Wert, Ablauf

Bebauungsplan, Vorbescheid, Erschließung und Dienstbarkeiten: Welche Fragen Sie vor dem Verkauf eines Grundstücks in Zirndorf klären sollten, damit Käufer schnell entscheiden.

Ein Baugrundstück in Zirndorf ist für viele Menschen der Traum vom eigenen Haus. Trotzdem dauert ein Grundstücksverkauf oft länger als erwartet. Der Grund liegt selten an fehlender Nachfrage, sondern an offenen Fragen: Was darf hier gebaut werden? Ist das Grundstück erschlossen? Gibt es Leitungen, Wegerechte oder Altlasten? Solange Käufer und ihre Banken darauf keine klaren Antworten bekommen, zögern sie. Wer diese Punkte vor der Vermarktung klärt, kann ein Grundstück deutlich schneller verkaufen und erzielt meist auch einen besseren Preis. Dieser Ratgeber zeigt, welche Unterlagen und Auskünfte Sie brauchen, wie der Wert eines Grundstücks entsteht und welche Käufer für Ihr Grundstück in Frage kommen.

Warum Grundstücke anders verkauft werden als Häuser

Wer ein Haus kauft, sieht, was er bekommt. Wer ein Grundstück kauft, kauft eine Möglichkeit. Der Käufer muss sich vorstellen, welches Haus dort entstehen kann, wie groß es sein darf und was es kosten wird. Deshalb sind Grundstückskäufer besonders vorsichtig. Sie prüfen das Baurecht, sprechen mit Architekten und Bauunternehmen, lassen die Finanzierung für Grundstück und Bau gemeinsam kalkulieren. Je mehr Fragen bereits beantwortet sind, desto schneller treffen sie ihre Entscheidung.

Hinzu kommt: Banken finanzieren ein Grundstück meist zusammen mit dem geplanten Bau. Sie wollen sehen, dass das Vorhaben genehmigungsfähig ist. Unklarheiten beim Baurecht bremsen deshalb nicht nur den Käufer, sondern auch dessen Bank.

Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Haus verkaufen in Zirndorf.

Die entscheidende Frage: Was darf gebaut werden?

Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans

Gibt es für das Gebiet einen Bebauungsplan, regelt dieser nach § 30 BauGB, was gebaut werden darf: Art der Nutzung, Zahl der Vollgeschosse, Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Baugrenzen, Dachform und oft weitere Details. Den Bebauungsplan erhalten Sie bei der Stadt Zirndorf. Er ist die wichtigste Unterlage für Käufer und gehört ins Exposé.

Grundstück im unbeplanten Innenbereich

Liegt das Grundstück innerhalb eines bebauten Ortsteils, aber ohne Bebauungsplan, richtet sich die Bebaubarkeit nach § 34 BauGB. Ein Vorhaben ist dann zulässig, wenn es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Was das konkret bedeutet, ist oft Auslegungssache. Hier schafft ein Vorbescheid Klarheit.

Grundstück im Außenbereich

Außerhalb der bebauten Ortsteile ist das Bauen nach § 35 BauGB nur sehr eingeschränkt möglich, etwa für landwirtschaftliche Betriebe. Wiesen und Äcker im Außenbereich sind deshalb kein Bauland, auch wenn sie direkt an ein Wohngebiet grenzen. Das ist für den Preis entscheidend und sollte Käufern klar gesagt werden.

Der Vorbescheid als Beschleuniger

Mit einer Bauvoranfrage lässt sich vom Bauamt verbindlich klären, ob ein bestimmtes Vorhaben grundsätzlich zulässig ist, etwa ein Einfamilienhaus mit zwei Vollgeschossen oder ein Doppelhaus. Der Vorbescheid nach Art. 71 der Bayerischen Bauordnung ist für eine bestimmte Zeit gültig und kann vom Käufer genutzt werden. Er kostet Zeit und Gebühren, nimmt Käufern aber die größte Unsicherheit und macht das Grundstück für Banken leichter finanzierbar.

Erschließung und Anschlüsse

Ein Grundstück ist erst dann wirklich bebaubar, wenn es erschlossen ist. Dazu gehören die Anbindung an eine öffentliche Straße, Wasser, Abwasser und Strom, oft auch Gas, Glasfaser oder Telekommunikation. Käufer fragen fast immer:

• Sind die Erschließungsbeiträge für die Straße bezahlt, oder kommen noch Bescheide?
• Liegen die Hausanschlüsse bereits auf dem Grundstück oder in der Straße?
• Welche Kosten entstehen für die Anschlüsse an Wasser, Kanal und Strom?

Eine Bestätigung der Stadt über bezahlte Erschließungsbeiträge ist für Käufer sehr wertvoll. Straßenausbaubeiträge für die Erneuerung bestehender Straßen werden in Bayern seit 2018 nicht mehr erhoben. Erschließungsbeiträge für die erstmalige Herstellung einer Straße gibt es dagegen weiterhin.

Rechte Dritter und Belastungen

Anders als in den meisten Bundesländern gibt es in Bayern kein Baulastenverzeichnis. Rechte Dritter, etwa ein Wegerecht für den Nachbarn, ein Leitungsrecht für Versorgungsunternehmen oder ein Recht zur Grenzbebauung, werden als Grunddienstbarkeiten oder beschränkte persönliche Dienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Sehen Sie sich Ihren Grundbuchauszug genau an. Jede Eintragung kann die Bebaubarkeit beeinflussen und muss Käufern erklärt werden.

Auch ein Vorkaufsrecht der Gemeinde nach §§ 24 ff. BauGB kann in bestimmten Fällen bestehen. Darum kümmert sich der Notar, der nach der Beurkundung bei der Stadt anfragt. Das kostet in der Regel nur wenige Wochen.

Bodenbeschaffenheit und Altlasten

Käufer, die bauen wollen, möchten wissen, wie der Baugrund beschaffen ist. Ein Bodengutachten liegt beim Verkauf selten vor, wird aber spätestens für die Planung benötigt. Hilfreich sind Erfahrungen aus der Nachbarschaft, etwa ob dort mit Grundwasser oder felsigem Untergrund gebaut wurde. Wurde das Grundstück früher gewerblich genutzt, sollten Sie eine Auskunft aus dem Altlastenkataster beim Landratsamt einholen. Sind Ihnen Verunreinigungen oder Auffüllungen bekannt, müssen Sie diese offenlegen.

Wie der Wert eines Grundstücks entsteht

Der Ausgangspunkt für die Bewertung ist der Bodenrichtwert. Der Gutachterausschuss des Landkreises Fürth ermittelt ihn aus tatsächlichen Verkäufen und legt ihn für Zonen mit ähnlichen Eigenschaften fest. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert. Der tatsächliche Wert Ihres Grundstücks kann darüber oder darunter liegen, je nach folgenden Faktoren:

Bei einem Grundstück mit altem, abrissreifem Haus wird oft vom Bodenwert ausgegangen und die Kosten für den Abriss abgezogen. Ob ein Haus abgerissen oder saniert wird, entscheidet am Ende der Käufer. Für den Preis ist wichtig, beide Varianten durchzurechnen.

Ergänzende Hinweise gibt der Ratgeber Immobilienbewertung in Zirndorf.

Welche Käufer für Ihr Grundstück in Frage kommen

Private Bauherren

Familien und Paare, die ihr eigenes Haus bauen möchten, sind die häufigste Käufergruppe für Einzelgrundstücke in Zirndorf. Sie brauchen Zeit für Planung und Finanzierung, sind aber oft bereit, für das passende Grundstück einen guten Preis zu zahlen.

Bauträger und Bauunternehmen

Bei größeren Grundstücken, auf denen mehrere Häuser oder Wohnungen entstehen können, kommen Bauträger in Frage. Sie entscheiden oft schnell, kalkulieren aber knapp, weil sie Baukosten, Risiko und Gewinn einrechnen. Ein Vergleich mit dem Angebot privater Bauherren lohnt sich.

Nachbarn

Manchmal hat ein Nachbar Interesse, sein Grundstück zu vergrößern. Das kann ein schneller Weg sein, vor allem bei kleinen oder schwer bebaubaren Flächen.

Passend dazu: Dreizimmerwohnung schnell verkaufen in Zirndorf.

Ein Grundstück teilen und einzeln verkaufen?

Ist Ihr Grundstück groß, kann es sinnvoll sein, einen Teil abzutrennen und separat zu verkaufen, etwa einen Teil des Gartens als Bauplatz. Dafür ist eine Vermessung durch das Vermessungsamt nötig. Klären Sie vorher mit dem Bauamt, ob auf der abgetrennten Fläche gebaut werden darf und ob das verbleibende Grundstück die baurechtlichen Anforderungen weiterhin erfüllt, etwa bei Abstandsflächen. Bei Grundschulden muss die Bank der Freigabe der Teilfläche zustimmen.

Wer mehrere Teilflächen oder Grundstücke innerhalb weniger Jahre verkauft, sollte steuerlich prüfen lassen, ob ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen werden könnte. Diese Frage klärt Ihre Steuerberatung.

Steuern beim Grundstücksverkauf

Für unbebaute Grundstücke gilt die Spekulationsfrist nach § 23 EStG: Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist ein Gewinn steuerpflichtig. Die Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien greift bei unbebauten Grundstücken nicht. Bei geerbten oder geschenkten Grundstücken zählt der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser oder Schenker das Grundstück erworben hat. Lassen Sie die steuerliche Seite im Einzelfall von Ihrer Steuerberatung prüfen, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben.

Checkliste: Unterlagen für den schnellen Grundstücksverkauf

• Aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte mit den Grundstücksgrenzen
• Bebauungsplan mit Begründung oder Auskunft zur Bebaubarkeit
• Vorbescheid, falls vorhanden
• Bestätigung über bezahlte Erschließungsbeiträge
• Auskunft zu vorhandenen Anschlüssen
• Bodenrichtwertauskunft
• Gegebenenfalls Auskunft aus dem Altlastenkataster
• Bei Bebauung: Unterlagen zum Bestandsgebäude und Energieausweis

Ablauf des Grundstücksverkaufs beim Notar

Auch ein Grundstücksverkauf muss notariell beurkundet werden. Im Kaufvertrag werden neben dem Preis besondere Punkte geregelt: wer noch ausstehende Erschließungsbeiträge trägt, ob der Verkäufer eine bestimmte Bebaubarkeit zusichert oder ob der Käufer das Risiko trägt, wie mit einem auf dem Grundstück stehenden Altbestand umgegangen wird und wann Besitz, Nutzen und Lasten übergehen. Nach der Beurkundung fragt der Notar bei der Stadt nach, ob ein gemeindliches Vorkaufsrecht ausgeübt wird, lässt eine Vormerkung für den Käufer eintragen und holt gegebenenfalls Löschungsunterlagen ein. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, wird der Kaufpreis fällig.

Bedingungen für den Kauf

Manche Käufer möchten den Vertrag nur unter der Bedingung schließen, dass eine Baugenehmigung erteilt wird. Für Verkäufer bedeutet das Unsicherheit und Wartezeit. Ein vorab eingeholter Vorbescheid macht solche Bedingungen meist überflüssig und beschleunigt den Abschluss.

Häufige Fehler beim Grundstücksverkauf

• Den Bodenrichtwert ungeprüft als Verkaufspreis ansetzen
• Die Bebaubarkeit nur mündlich beim Bauamt erfragen, ohne schriftliche Grundlage
• Rechte Dritter im Grundbuch nicht erklären
• Offene Erschließungsbeiträge erst im Kaufvertrag entdecken
• Nur mit einem Bauträger verhandeln, ohne private Bauherren anzusprechen

Grundstück mit Altbestand

Oft steht auf einem Grundstück noch ein altes Haus, eine Scheune oder eine Garage. Ob der Käufer den Bestand nutzt oder abreißt, entscheidet er selbst. Für Sie als Verkäufer ist wichtig, beide Varianten offen darzustellen. Nennen Sie das Baujahr, den Zustand und mögliche Schadstoffe wie asbesthaltige Dachplatten, die beim Abriss fachgerecht entsorgt werden müssen. Ein Abriss braucht in Bayern je nach Gebäude eine Anzeige oder Genehmigung. Klären Sie außerdem, ob für den Bestand ein Energieausweis nötig ist. Bei Gebäuden, die abgerissen werden sollen, kann das unter bestimmten Voraussetzungen entfallen. Wer diese Fragen früh beantwortet, nimmt Käufern die Unsicherheit und beschleunigt die Entscheidung.

Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann

Als geprüfte Immobilienmakler und Immobilienbewerter (EIA/IHK) begleiten wir Eigentümer von Zirndorf, Fürth und Neuendettelsau aus beim Verkauf und bei der Bewertung ihrer Immobilie. Persönlich, transparent und mit genauer Kenntnis der Region.

Zirndorf & Fürth: 0911 5285 9402Neuendettelsau: 09872 957 9090Kontakt aufnehmen

So unterstützen wir Sie beim Grundstücksverkauf in Zirndorf

Wir prüfen mit Ihnen das Baurecht, holen die nötigen Auskünfte ein und bereiten die Unterlagen so auf, dass Käufer und Banken schnell entscheiden können. Wir ermitteln einen realistischen Preis auf Basis von Bodenrichtwert, Bebaubarkeit und aktueller Nachfrage, sprechen vorgemerkte Bauherren und, wo sinnvoll, Bauträger an und begleiten Sie bis zum Notartermin. Unser Sitz in der Hermann-Löns-Straße 92 liegt mitten in Zirndorf, Bernd Barthmus und Markus Zachmann sind persönlich für Sie da.

Diese nächsten Schritte helfen Grundstückseigentümern in Zirndorf weiter

Fordern Sie einen aktuellen Grundbuchauszug an und fragen Sie bei der Stadt nach dem Bebauungsplan und dem Stand der Erschließungsbeiträge. Mit diesen Informationen lässt sich schnell einschätzen, ob ein Vorbescheid sinnvoll ist und welcher Preis realistisch ist. Allgemeine Hinweise zur Wertermittlung finden Sie im Ratgeber Wie viel ist meine Immobilie wert in Zirndorf, Tipps für einen zügigen Ablauf unter Immobilie schnell verkaufen in Zirndorf.

Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.