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Altes Haus verkaufen in Langenzenn: Zustand, Wert, Käufer

Sanieren oder so verkaufen? Wer ältere Häuser kauft, was Käufer prüfen und wie Sie ein älteres Haus in Langenzenn ehrlich und erfolgreich verkaufen.

In Langenzenn und den umliegenden Orten stehen viele Häuser, die vor Jahrzehnten gebaut und seither eher behutsam als umfassend modernisiert wurden: Siedlungshäuser aus den Fünfzigern, Einfamilienhäuser aus den Sechziger- und Siebzigerjahren, ältere Häuser in der Altstadt. Wenn ein solches Haus verkauft werden soll, fragen sich Eigentümer oft: Muss ich vorher sanieren? Findet sich überhaupt ein Käufer? Und was ist ein Haus mit alter Heizung, einfachen Fenstern und Bädern aus einer anderen Zeit noch wert? Die gute Nachricht: Ältere Häuser haben ihre eigene, oft große Käufergruppe. Entscheidend ist, den Zustand ehrlich darzustellen, die Kosten realistisch einzupreisen und das Potenzial sichtbar zu machen. Dieser Ratgeber zeigt, wie das gelingt.

Wer ein älteres Haus kauft

Je nachdem, wie es um Ihr Haus steht, kommt eine andere Gruppe in Frage. Ein Haus mit guter Substanz und Modernisierungsbedarf zieht vor allem Familien und Selbstnutzer an. Ein Haus in schlechtem Zustand auf einem großen Grundstück interessiert eher Bauherren. Diese Einordnung ist die Grundlage für Preis und Vermarktung.

Lesen Sie dazu auch Haus verkaufen in Neuendettelsau.

Sanieren vor dem Verkauf: lohnt sich das?

Viele Eigentümer überlegen, das Haus vor dem Verkauf zu renovieren, um einen höheren Preis zu erzielen. Bei umfassenden Maßnahmen geht diese Rechnung selten auf. Eine neue Heizung, neue Fenster oder ein neues Bad kosten viel Geld und Zeit, erhöhen den Verkaufspreis aber meist nicht in voller Höhe. Zudem haben Käufer eigene Vorstellungen. Das neue Bad gefällt ihnen vielleicht nicht, die neue Heizung passt nicht zu ihrem Energiekonzept.

Sinnvoll sind dagegen kleine Maßnahmen mit großer Wirkung:

• Räume leeren oder stark reduzieren, damit Größe und Licht sichtbar werden
• Gründlich reinigen, vor allem Küche, Bäder und Fenster
• Kleine Reparaturen erledigen, etwa tropfende Hähne oder defekte Lampen
• Garten und Zugang pflegen
• Bei starkem Geruch, etwa nach Rauch, gründlich lüften und neutralisieren

Was Käufer bei einem alten Haus prüfen

Dach und Dachstuhl

Ist das Dach dicht, wie alt ist die Eindeckung, gibt es Schäden am Dachstuhl? Eine Erneuerung ist teuer, deshalb ist das Dach für viele Käufer der wichtigste Punkt.

Feuchtigkeit

Ältere Keller sind oft nicht nach heutigen Standards abgedichtet. Leichte Feuchtigkeit ist bei manchen Häusern normal, nasse Wände oder Salzausblühungen deuten auf größeren Aufwand hin.

Heizung und Energie

Das Alter der Heizung und der Energieträger beeinflussen die Kalkulation stark. Bestehende Heizungen dürfen grundsätzlich weiter betrieben werden. Nach dem Gebäudeenergiegesetz müssen bestimmte alte Konstanttemperaturkessel nach 30 Jahren ausgetauscht werden. Für neue Heizungen gelten Vorgaben zum Anteil erneuerbarer Energien.

Elektrik und Leitungen

Alte Elektroinstallationen ohne Schutzleiter oder Fehlerstromschalter und alte Wasserleitungen müssen oft erneuert werden. In sehr alten Häusern können noch Bleileitungen vorhanden sein, die nach der Trinkwasserverordnung ausgetauscht werden müssen.

Fenster und Dämmung

Einfach verglaste Fenster und fehlende Dämmung treiben die Heizkosten. Käufer rechnen eine energetische Sanierung meist von Anfang an ein.

Die Nachrüstpflichten nach einem Eigentümerwechsel

Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, in dem der bisherige Eigentümer schon seit Februar 2002 selbst wohnt, muss nach dem Gebäudeenergiegesetz innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang bestimmte Nachrüstpflichten erfüllen. Dazu gehören die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs, sofern die Mindestanforderungen nicht erfüllt sind, die Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen und der Austausch bestimmter alter Heizkessel. Käufer kalkulieren diese Kosten. Wer offenlegt, was schon erledigt ist und was noch ansteht, vermeidet Nachverhandlungen.

Schadstoffe offen ansprechen

In Häusern aus der Nachkriegszeit bis in die Achtzigerjahre wurden Baustoffe verwendet, die heute als problematisch gelten. Dazu gehören asbesthaltige Faserzementplatten an Fassade oder Dach, asbesthaltige Kleber unter alten Bodenbelägen, Nachtspeicheröfen mit Asbest und Holzschutzmittel, die heute verboten sind. Nicht jedes ältere Haus ist betroffen, und gebundene Materialien sind im ungestörten Zustand oft unproblematisch. Bei einer Sanierung müssen sie aber fachgerecht entfernt werden, was Kosten verursacht.

Sind Ihnen solche Materialien bekannt, sollten Sie das Käufern sagen. Ein im Kaufvertrag vereinbarter Haftungsausschluss für Sachmängel ist bei älteren Häusern üblich. Er gilt nach § 444 BGB aber nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde. Offenheit schützt Sie also rechtlich und schafft Vertrauen.

Vertrauen schaffen: Gutachten und Sanierungsfahrplan

Käufer älterer Häuser fürchten vor allem versteckte Mängel. Ein Gutachten zur Bausubstanz, das Sie vor dem Verkauf von einem Sachverständigen erstellen lassen, nimmt diese Angst. Es beschreibt Zustand und Mängel und gibt oft eine Kostenschätzung für die wichtigsten Maßnahmen. Käufer können damit schneller kalkulieren und mit ihrer Bank sprechen.

Ein individueller Sanierungsfahrplan, erstellt von einem Energieberater, zeigt zusätzlich, in welcher Reihenfolge das Haus energetisch modernisiert werden kann. Er ist für Käufer interessant, weil er Grundlage für Förderungen sein kann. Ob sich diese Investition für Sie lohnt, hängt vom Haus und vom Markt ab. Wir beraten Sie gern dazu.

Wie der Wert eines älteren Hauses ermittelt wird

Bei älteren Häusern macht der Bodenwert oft einen großen Teil des Gesamtwerts aus. Der Gebäudewert hängt von der Restnutzungsdauer ab, die durch bereits durchgeführte Modernisierungen verlängert wird. Vom ermittelten Wert werden die Kosten für einen erkennbaren Sanierungsbedarf abgezogen, soweit sie nicht schon im Zustand berücksichtigt sind. Ist das Gebäude so marode, dass eine Sanierung wirtschaftlich nicht sinnvoll ist, wird vom Bodenwert ausgegangen und werden die Abrisskosten abgezogen.

Für Langenzenn sind die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses im Landkreis Fürth die Grundlage. Ergänzt werden sie durch Erfahrung aus tatsächlichen Verkäufen ähnlicher Häuser in der Region. Mehr dazu im Ratgeber Was ist mein Haus wert.

Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Wie viel ist mein Haus wert in Roßtal.

Das Potenzial zeigen

Ein älteres Haus verkauft sich nicht über den Ist-Zustand, sondern über die Möglichkeiten. Ein gutes Exposé zeigt deshalb nicht nur, was ist, sondern was sein kann:

• Ein Grundriss mit Vorschlägen, etwa eine offene Küche oder ein zusätzliches Bad
• Hinweise auf Ausbaureserven im Dachgeschoss oder Anbaumöglichkeiten
• Eine grobe Einordnung der Sanierungskosten, damit Käufer realistisch planen
• Die Vorzüge von Grundstück, Garten und Lage
• Bei Altstadthäusern Charakter und originale Details

Denkmalschutz in der Altstadt

Langenzenn hat einen historischen Stadtkern mit älterer Bausubstanz. Steht ein Haus unter Denkmalschutz, sind Veränderungen genehmigungspflichtig, und es gelten besondere Anforderungen an Materialien und Ausführung. Gleichzeitig können Käufer unter bestimmten Voraussetzungen erhöhte steuerliche Abschreibungen für Sanierungsaufwendungen nutzen. Ob ein Gebäude ein Baudenkmal ist, ergibt sich aus der bayerischen Denkmalliste. Diese Information gehört ins Exposé.

Unterlagen für den Verkauf eines alten Hauses

• Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Fürth
• Flurkarte
• Baupläne und Genehmigungen, soweit vorhanden
• Energieausweis
• Angaben zu Heizung, Dach, Fenstern, Elektrik und Leitungen mit Jahreszahlen
• Nachweise über Modernisierungen
• Gegebenenfalls Gutachten zur Bausubstanz oder Sanierungsfahrplan

Fehlen bei sehr alten Häusern Pläne, lohnt sich eine Anfrage bei der Stadt Langenzenn oder beim Landratsamt Fürth. Manchmal sind dort noch alte Bauakten vorhanden.

Abriss oder Sanierung: Wie Käufer rechnen

Bei sehr alten oder stark vernachlässigten Häusern stellen Käufer eine grundsätzliche Frage: Lohnt sich die Sanierung, oder ist ein Neubau sinnvoller? Für diese Rechnung vergleichen sie die Kosten einer umfassenden Sanierung mit den Kosten von Abriss und Neubau. Hinzu kommen Fragen nach dem Baurecht: Darf an gleicher Stelle neu gebaut werden, und darf der Neubau größer werden als der Bestand? Liegt das Haus im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, ergibt sich das aus dessen Festsetzungen. Ohne Bebauungsplan richtet sich die Zulässigkeit nach der Umgebungsbebauung.

Für Sie als Verkäufer ist es hilfreich, beide Varianten zu kennen. Ein Haus, das sich gut sanieren lässt, spricht Selbstnutzer an. Ein Grundstück, auf dem ein großzügiger Neubau möglich wäre, interessiert Bauherren. Die Vermarktung kann beide Gruppen ansprechen, wenn das Exposé beide Möglichkeiten aufzeigt.

Förderungen als Argument für Käufer

Käufer älterer Häuser können für energetische Sanierungen staatliche Förderprogramme nutzen, etwa für den Heizungstausch, die Dämmung oder neue Fenster. Die Bedingungen ändern sich regelmäßig, und Förderungen müssen meist vor Beginn der Maßnahmen beantragt werden. Für Sie als Verkäufer ist es nicht nötig, die Programme im Detail zu kennen. Ein Hinweis im Exposé, dass für typische Maßnahmen Förderungen in Frage kommen können, und ein vorhandener Sanierungsfahrplan machen das Haus aber für viele Käufer interessanter.

Häufige Fehler beim Verkauf eines alten Hauses

• Vor dem Verkauf aufwendig renovieren und die Kosten im Preis nicht zurückbekommen
• Den Zustand beschönigen und Mängel verschweigen
• Einen Preis ansetzen, der den Sanierungsbedarf nicht berücksichtigt
• Nur Selbstnutzer ansprechen, obwohl das Grundstück Bauherren interessieren könnte
• Das Haus voll eingerichtet und ungelüftet zeigen

Ein älteres Haus nach einem Erbfall

Viele ältere Häuser werden verkauft, nachdem die Eltern verstorben sind. Dann kommen zu den baulichen Fragen die Formalitäten hinzu: Erbschein oder notarielles Testament, Eintragung der Erben im Grundbuch, Abstimmung unter Geschwistern. Bewertung und Vorbereitung können parallel laufen. Häufig ist das Haus noch vollständig eingerichtet. Nehmen Sie sich Zeit für Erinnerungsstücke und holen Sie danach Angebote für eine Räumung ein. Ein leeres, gereinigtes Haus lässt sich deutlich besser präsentieren. Wird das Haus länger leer stehen, informieren Sie die Gebäudeversicherung und sorgen Sie im Winter für ausreichende Beheizung, damit keine Frostschäden entstehen.

Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann

Als geprüfte Immobilienmakler und Immobilienbewerter (EIA/IHK) begleiten wir Eigentümer von Zirndorf, Fürth und Neuendettelsau aus beim Verkauf und bei der Bewertung ihrer Immobilie. Persönlich, transparent und mit genauer Kenntnis der Region.

Zirndorf & Fürth: 0911 5285 9402Neuendettelsau: 09872 957 9090Kontakt aufnehmen

So unterstützen wir Sie in Langenzenn

Bernd Barthmus und Markus Zachmann haben viele ältere Häuser im Landkreis Fürth verkauft. Wir besichtigen Ihr Haus persönlich, schätzen Zustand und Sanierungsbedarf realistisch ein, ermitteln einen Preis, der Käufer anspricht, und zeigen in Exposé und Besichtigung das Potenzial. Auf Wunsch vermitteln wir Kontakte zu Sachverständigen und Energieberatern. Von unserem Sitz in Zirndorf sind wir schnell bei Ihnen.

Diese nächsten Schritte helfen Eigentümern in Langenzenn weiter

Notieren Sie, was am Haus wann erneuert wurde, und sammeln Sie vorhandene Unterlagen. Räumen Sie die Räume so weit wie möglich und verzichten Sie auf große Renovierungen. Dann folgt eine ehrliche Bewertung. Ist das Haus geerbt, lesen Sie vorher den Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen. Hinweise für einen zügigen Ablauf gibt Haus schnell verkaufen.

Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.