Erfahrener Immobilienmakler in Herzogenaurach: Vermietete Immobilien verkaufen
Mietvertrag, Käufergruppen, Bewertung, Unterlagen, Besichtigungen und Vorkaufsrecht: Welche Erfahrung beim Verkauf vermieteter Immobilien in Herzogenaurach zählt.
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In Herzogenaurach ist Wohnraum zur Miete gefragt. Die großen Arbeitgeber ziehen viele Fachkräfte an, die zunächst mieten, bevor sie kaufen. Entsprechend viele Wohnungen und Häuser in der Stadt sind vermietet. Wer eine vermietete Immobilie verkaufen möchte, hat andere Fragen als ein Eigentümer, der selbst darin wohnt: Wer kauft eine vermietete Wohnung? Wie wird sie bewertet? Was gilt für die Mieter? Wie laufen Besichtigungen? Ein erfahrener Makler hat viele solcher Verkäufe begleitet und kennt die Antworten. Dieser Ratgeber zeigt, welche Erfahrung beim Verkauf vermieteter Immobilien in Herzogenaurach zählt.
Das Wichtigste in Kürze
- Beim Verkauf geht der Mietvertrag nach § 566 BGB auf den Käufer über.
- Vermietete Immobilien sprechen vor allem Kapitalanleger an, manchmal auch Eigennutzer mit langfristigen Plänen.
- Für die Bewertung zählen Miete, Mietentwicklung, Zustand und Lage.
- Besichtigungen werden rücksichtsvoll mit den Mietern abgestimmt.
- Für Herzogenaurach sind das Grundbuchamt beim Amtsgericht Erlangen und der Gutachterausschuss im Landkreis Erlangen-Höchstadt zuständig.
- b&z Immoservice verkauft vermietete Wohnungen und Häuser mit Erfahrung und Rücksicht auf die Mieter.
Was passiert mit dem Mietvertrag beim Verkauf?
Nach § 566 BGB tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein. Für die Mieter ändert sich zunächst nur der Vermieter, Miete und Bedingungen bleiben gleich. Ein erfahrener Makler erklärt das Käufern und Mietern verständlich. Er weiß, dass viele Mieter beim Wort Verkauf besorgt sind, und nimmt sich Zeit für ein ruhiges Gespräch. Eine gute Beziehung zu den Mietern erleichtert Besichtigungen und vermittelt Käufern ein positives Bild.
Wer kauft vermietete Immobilien in Herzogenaurach?
| Käufergruppe | Was ihr wichtig ist |
|---|---|
| Kapitalanleger aus der Region | Stabile Miete, guter Zustand, solide Eigentümergemeinschaft |
| Anleger von außerhalb | Nachfrage durch große Arbeitgeber, verlässliche Verwaltung |
| Eigennutzer mit langfristigen Plänen | Möglichkeit, später selbst einzuziehen, unter Beachtung des Mieterschutzes |
| Familien, die für Angehörige kaufen | Lage, Zustand und eine passende Wohnung für Kinder oder Eltern |
Ein erfahrener Makler weiß, welche Gruppe für Ihre Immobilie in Frage kommt, und richtet Präsentation und Vermarktung danach aus.
Wie wird eine vermietete Immobilie bewertet?
Bei vermieteten Immobilien steht der Ertrag im Mittelpunkt. Ein erfahrener Makler berücksichtigt die aktuelle Kaltmiete, ihr Verhältnis zur ortsüblichen Miete in Herzogenaurach, die Entwicklung der Miete in den letzten Jahren, die Dauer des Mietverhältnisses, den Zustand der Wohnung und bei Wohnungen die Lage der Eigentümergemeinschaft. Er vergleicht mit Verkäufen ähnlicher Immobilien und zieht die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses im Landkreis Erlangen-Höchstadt heran. Eine Miete deutlich unter dem ortsüblichen Niveau beeinflusst den Wert anders als eine marktgerechte Miete.
Welche Unterlagen erwarten Kapitalanleger?
- Mietvertrag mit allen Nachträgen
- Übersicht der Mieterhöhungen
- Letzte Nebenkostenabrechnung
- Angaben zur Kaution
- Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung
- Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen
Ein erfahrener Makler stellt diese Unterlagen geordnet zusammen. Persönliche Daten der Mieter gibt er nur so weit weiter, wie es für die Kaufentscheidung nötig ist.
Persönlich begleitet vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe
Bernd Barthmus und Markus Zachmann übernehmen Bewertung, Unterlagen, Vermarktung, Besichtigungen und die Vorbereitung des Notartermins selbst. Sie haben einen festen Ansprechpartner, der Ihre Immobilie und Ihre Ziele kennt.
Wie laufen Besichtigungen bei vermieteten Immobilien?
Mieter müssen Besichtigungen nach rechtzeitiger Ankündigung zu angemessenen Zeiten ermöglichen, aber nicht ständig. Ein erfahrener Makler stimmt Termine früh mit den Mietern ab, bündelt sie und hält die Zahl gering. Er lädt nur Interessenten ein, deren Finanzierung geklärt ist und die ernsthaft interessiert sind. Er bedankt sich bei den Mietern für ihre Mitwirkung. Oft hilft es, Interessenten vorab ausführliche Unterlagen, Grundriss und Fotos der Gemeinschaftsflächen zu geben, damit eine Besichtigung reicht.
Was gilt beim Vorkaufsrecht der Mieter?
Wird eine Mietwohnung nach der Umwandlung in Wohnungseigentum zum ersten Mal verkauft, kann den Mietern ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zustehen. Sie können dann zu den Bedingungen des Kaufvertrags in den Kauf eintreten. Ein erfahrener Makler prüft früh, ob ein solches Vorkaufsrecht besteht, und stimmt das Vorgehen mit dem Notariat ab. So entstehen keine Überraschungen nach dem Notartermin.
Kann ein Käufer selbst einziehen?
Ein Käufer kann den Mietvertrag nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen kündigen, etwa wegen Eigenbedarfs, und muss die Kündigungsfristen nach § 573c BGB beachten. In bestimmten Fällen gelten zusätzliche Sperrfristen. Ein erfahrener Makler erklärt Eigennutzern, dass sie nicht kurzfristig einziehen können, und verweist bei rechtlichen Fragen an einen Anwalt. So entstehen keine falschen Erwartungen.
Sollte ich vor dem Verkauf die Miete erhöhen?
Das hängt vom Einzelfall ab. Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich, sie muss aber gut begründet und fair sein. Ein erfahrener Makler bespricht mit Ihnen, ob eine Anpassung sinnvoll ist, und weist auf die rechtlichen Grenzen hin. Er rät davon ab, kurz vor dem Verkauf das Verhältnis zu den Mietern zu belasten.
Woran erkenne ich fehlende Erfahrung?
- Der Makler fragt nicht nach Mietvertrag und Mieterhöhungen
- Er plant Besichtigungen ohne Absprache mit den Mietern
- Er verspricht Eigennutzern einen schnellen Einzug
- Er kennt das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB nicht
- Er kann die Miete nicht im Verhältnis zur ortsüblichen Miete einordnen
Lesen Sie dazu auch Immobilie schnell verkaufen in Zirndorf.
Wie könnte ein Verkauf mit einem erfahrenen Makler aussehen?
Ein Eigentümer verkauft eine vermietete Dreizimmerwohnung in Herzogenaurach. Der Mieter arbeitet bei einem der großen Arbeitgeber und wohnt seit vier Jahren dort. Der Makler spricht zuerst mit ihm, erklärt den Ablauf und stimmt zwei Besichtigungstermine ab. Er stellt fest, dass die Miete marktgerecht ist, und bereitet alle Unterlagen für Kapitalanleger auf. Ein Anleger aus Erlangen erhält Unterlagen und Grundriss vorab und kauft nach einer Besichtigung. Der Mieter bleibt, der Notartermin findet nach sechs Wochen statt.
Vertiefende Informationen finden Sie unter Immobilienmakler in Zirndorf.
Was ist bei einem vermieteten Haus anders?
Bei einem vermieteten Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus gibt es keine Eigentümergemeinschaft, dafür trägt der Käufer alle Instandhaltungen allein. Ein erfahrener Makler bereitet deshalb Angaben zu Baujahr, Heizung, Dach und Fenstern auf und nennt anstehende Arbeiten offen. Bei einem Zweifamilienhaus, in dem eine Wohnung frei ist, spricht er auch Eigennutzer an, die eine Wohnung selbst nutzen und die andere vermieten möchten.
Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Haus verkaufen in Herzogenaurach.
Welche Steuerfragen treten auf?
Bei vermieteten Immobilien kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf steuerpflichtig sein. Ein erfahrener Makler weist Sie darauf hin und empfiehlt, die Frage vor dem Verkauf mit einem Steuerberater zu klären.
Wie wird eine leerstehende Wohnung im Vergleich bewertet?
Eine Wohnung, die beim Verkauf leer steht, interessiert auch Eigennutzer. Dadurch wird der Käuferkreis größer. Ein erfahrener Makler bespricht mit Ihnen, ob es sinnvoll sein kann, bei einem ohnehin geplanten Auszug des Mieters den Verkauf abzuwarten. Er rät aber nie dazu, Mieter zum Auszug zu bewegen, und weist darauf hin, dass ein bestehendes Mietverhältnis für Kapitalanleger gerade ein Vorteil sein kann.
Welche Rolle spielt die Hausverwaltung?
Bei vermieteten Eigentumswohnungen gibt es oft eine WEG-Verwaltung und manchmal zusätzlich eine Mietverwaltung. Ein erfahrener Makler stimmt sich mit beiden ab, fordert Unterlagen an und klärt, ob für den Verkauf eine Verwalterzustimmung nötig ist. Diese muss notariell beglaubigt werden. Er informiert die Verwaltung über den Eigentümerwechsel und sorgt dafür, dass Kaution und Abrechnungen nach der Übergabe richtig zugeordnet werden.
Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann
b&z Immoservice: Erfahrung mit vermieteten Immobilien in Herzogenaurach
Bernd Barthmus und Markus Zachmann verkaufen vermietete Wohnungen und Häuser, stimmen sich rücksichtsvoll mit den Mietern ab und bereiten alle Unterlagen für Kapitalanleger auf. Als Mitglied im IVD arbeiten wir nach dessen Standesregeln.
Diese nächsten Schritte helfen Eigentümern in Herzogenaurach weiter
Stellen Sie Mietvertrag, Mieterhöhungen und Nebenkostenabrechnung zusammen. Wie mehrere Eigentümer gemeinsam einen Makler wählen, zeigt Bester Immobilienmakler in Herzogenaurach. Was ein guter Makler für zuziehende Käufer leistet, erklärt Immobilienmakler in Herzogenaurach.
Passende Ratgeber für Eigentümer
Häufige Fragen zum Verkauf vermieteter Immobilien in Herzogenaurach
Was passiert mit dem Mietvertrag beim Verkauf in Herzogenaurach?
Er geht nach § 566 BGB auf den Käufer über.
Ändert sich für die Mieter etwas?
Zunächst nur der Vermieter, Miete und Bedingungen bleiben gleich.
Wer kauft vermietete Immobilien in Herzogenaurach?
Vor allem Kapitalanleger, manchmal Eigennutzer mit langfristigen Plänen.
Warum ist Herzogenaurach für Anleger interessant?
Wegen der Nachfrage nach Mietwohnungen durch große Arbeitgeber.
Wie wird eine vermietete Immobilie bewertet?
Nach Miete, Mietentwicklung, Mietdauer, Zustand, Lage und Vergleichsverkäufen.
Welche Rolle spielt die ortsübliche Miete?
Eine Miete deutlich darunter beeinflusst den Wert anders als eine marktgerechte Miete.
Welche Unterlagen erwarten Kapitalanleger in Herzogenaurach?
Mietvertrag, Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnung, Kaution und Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.
Müssen Mieter Besichtigungen ermöglichen in Herzogenaurach?
Nach rechtzeitiger Ankündigung zu angemessenen Zeiten.
Wie werden Besichtigungen mit Mietern abgestimmt?
Früh, gebündelt und mit möglichst wenigen Terminen.
Haben Mieter ein Vorkaufsrecht in Herzogenaurach?
Unter Umständen nach § 577 BGB beim ersten Verkauf nach Umwandlung.
Kann ein Käufer selbst einziehen?
Nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen, etwa wegen Eigenbedarfs, und mit Kündigungsfrist.
Welche Kündigungsfristen gelten?
Die Fristen nach § 573c BGB, in bestimmten Fällen zusätzliche Sperrfristen.
Sollte ich vor dem Verkauf die Miete erhöhen?
Das hängt vom Einzelfall ab und muss rechtlich zulässig und fair sein.
Woran erkenne ich fehlende Erfahrung in Herzogenaurach?
Keine Frage nach Mietunterlagen, Termine ohne Absprache und Versprechen eines schnellen Einzugs.
Was ist bei einem vermieteten Haus anders?
Der Käufer trägt Instandhaltungen allein, Angaben zu Bauteilen sind besonders wichtig.
Wer kauft ein Zweifamilienhaus mit einer freien Wohnung?
Oft Eigennutzer, die eine Wohnung bewohnen und die andere vermieten.
Ist ein Verkauf vermieteter Immobilien steuerpflichtig?
Innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf möglicherweise. Klären Sie das mit einem Steuerberater.
Wann ist eine Verwalterzustimmung nötig in Herzogenaurach?
Wenn die Teilungserklärung sie vorsieht. Sie muss notariell beglaubigt werden.
Wer veröffentlicht die Bodenrichtwerte in Herzogenaurach?
Der Gutachterausschuss im Landkreis Erlangen-Höchstadt.
Welches Amtsgericht führt das Grundbuch für Herzogenaurach?
Das Amtsgericht Erlangen.
Verkauft b&z Immoservice vermietete Immobilien?
Ja, mit Rücksicht auf die Mieter und allen Unterlagen für Anleger.
Wie kann ich b&z Immoservice in Herzogenaurach erreichen?
Telefonisch unter 0911 5285 9402 oder über das Kontaktformular auf unserer Website. Gern kommen wir zu einem unverbindlichen Gespräch zu Ihnen.
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen?
Sprechen Sie mit uns über Ihr Vorhaben. Wir beraten Sie persönlich, ermitteln einen realistischen Angebotspreis und begleiten Sie Schritt für Schritt bis zum Notartermin und zur Übergabe.
Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
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