Grundstück verkaufen in Fürth: Baurecht, Bauträger, Besonderheiten
Baulücke, Altbestand oder Gartenteilfläche: Was beim Grundstücksverkauf in Fürth zählt, von Baurecht und Sanierungsgebiet bis zur Kalkulation der Bauträger.
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Unbebaute Grundstücke sind in einer Stadt wie Fürth selten und entsprechend gefragt. Häufiger werden Grundstücke mit Altbestand verkauft: ein kleines Haus aus den Fünfzigern auf einem großen Grundstück, eine Baulücke zwischen zwei Häusern, ein ehemaliges Gewerbegrundstück, ein Hinterliegergrundstück im großen Garten. Für Käufer zählt vor allem eine Frage: Was darf hier gebaut werden, und wie viel? Die Antwort bestimmt den Wert oft stärker als die Größe des Grundstücks. Dieser Ratgeber zeigt, worauf es beim Grundstücksverkauf in Fürth ankommt, welche städtischen Besonderheiten zu beachten sind, wie Bauträger und private Bauherren rechnen und wie Sie zu einem realistischen Preis kommen.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Wert eines Grundstücks in Fürth hängt vor allem davon ab, wie viel Wohnfläche dort gebaut werden darf.
- Maßgeblich sind Bebauungsplan oder, wo keiner besteht, die Umgebungsbebauung nach § 34 BauGB.
- Liegt ein Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, kann der Verkauf eine sanierungsrechtliche Genehmigung brauchen.
- Bei früher gewerblich genutzten Flächen sollten mögliche Altlasten vorab geklärt werden.
- Bauträger rechnen anders als private Bauherren. Ein Vergleich beider Käufergruppen lohnt sich.
- Bodenrichtwerte und Kaufpreisdaten liefert der Gutachterausschuss der Stadt Fürth.
- Unser Büro in der Zirndorfer Straße 13 begleitet Grundstücksverkäufe in allen Fürther Stadtteilen.
Welche Grundstücke in Fürth verkauft werden
| Art | Typische Situation | Typische Käufer |
|---|---|---|
| Baulücke | Unbebautes Grundstück zwischen bestehenden Häusern | Private Bauherren, kleinere Bauträger |
| Grundstück mit Altbestand | Älteres, kleines Haus auf großem Grundstück | Bauträger, Bauherren, Sanierer |
| Teilfläche aus einem Garten | Hinterliegergrundstück oder abgetrennter Gartenteil | Private Bauherren, Nachbarn |
| Ehemaliges Gewerbegrundstück | Werkstatt, Lager, kleiner Betrieb | Bauträger, Investoren |
| Grundstück im Neubaugebiet | Bauplatz mit Bebauungsplan | Familien, Paare |
Die entscheidende Frage: das Baurecht
Bebauungsplan
Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, regelt dieser nach § 30 BauGB Art und Maß der Bebauung: Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Zahl der Vollgeschosse, Baugrenzen, Dachform. Daraus ergibt sich, wie viel Wohnfläche entstehen kann. Bebauungspläne der Stadt Fürth sind beim Stadtplanungsamt einsehbar.
Innenbereich ohne Bebauungsplan
Viele Grundstücke in Fürth liegen im bebauten Stadtgebiet ohne Bebauungsplan. Dann richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB: Ein Vorhaben muss sich nach Art und Maß in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Was das konkret bedeutet, ist oft Auslegungssache, etwa ob ein Mehrfamilienhaus statt eines Einfamilienhauses zulässig wäre. Ein Vorbescheid nach Art. 71 der Bayerischen Bauordnung schafft hier Klarheit.
Warum das Baurecht den Preis bestimmt
Ein Bauträger rechnet mit der Wohnfläche, die er verkaufen kann. Ein Grundstück, auf dem ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen zulässig ist, hat für ihn einen ganz anderen Wert als eines, auf dem nur ein Einfamilienhaus entstehen darf, selbst wenn beide gleich groß sind. Für private Bauherren zählt eher, ob ihr Wunschhaus passt und ob Garten, Licht und Lage stimmen.
Städtische Besonderheiten in Fürth
Sanierungsgebiete
In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten bedürfen Grundstücksverkäufe nach § 144 BauGB in der Regel einer schriftlichen Genehmigung der Gemeinde, sofern diese Pflicht in der Sanierungssatzung nicht ausgeschlossen wurde. Dabei kann auch geprüft werden, ob der vereinbarte Kaufpreis den sanierungsrechtlichen Vorgaben entspricht. Im umfassenden Sanierungsverfahren können zudem Ausgleichsbeträge für sanierungsbedingte Wertsteigerungen anfallen. Ob Ihr Grundstück betroffen ist, zeigt ein Sanierungsvermerk im Grundbuch, und die Stadt gibt Auskunft. Der Notar holt die Genehmigung nach der Beurkundung ein.
Erhaltungssatzungen und Denkmalschutz
In manchen Bereichen der Stadt gelten Erhaltungssatzungen, nach denen Abriss, Umbau oder Nutzungsänderung genehmigungspflichtig sind. Steht ein Gebäude auf dem Grundstück unter Denkmalschutz oder liegt es in einem geschützten Ensemble, ist ein Abriss in der Regel ausgeschlossen. Für Bauträger verändert das die Kalkulation grundlegend. Klären Sie diese Punkte vor der Vermarktung.
Vorkaufsrecht der Stadt
Die Stadt kann nach §§ 24 ff. BauGB in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht haben. Der Notar fragt nach der Beurkundung bei der Stadt nach. In den meisten Fällen wird es nicht ausgeübt.
Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Altes Haus verkaufen in Langenzenn.
Altlasten bei früher gewerblich genutzten Flächen
Fürth hat eine lange Industrie- und Gewerbegeschichte. Wurde ein Grundstück früher als Werkstatt, Tankstelle, Druckerei, Galvanik oder Lager genutzt, fragen Käufer nach möglichen Bodenbelastungen. Eine Auskunft aus dem Altlastenkataster gibt eine erste Orientierung. Sind Belastungen bekannt, müssen sie offengelegt werden. Ein Bodengutachten kann Klarheit schaffen und Käufern die Kalkulation erleichtern. Ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag greift nicht, wenn bekannte Altlasten arglistig verschwiegen wurden.
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Grundstück mit Altbestand: sanieren, abreißen oder so verkaufen?
Steht auf dem Grundstück ein älteres Haus, stellt sich die Frage, ob es erhalten werden soll. Für Ihren Verkauf ist entscheidend, beide Varianten zu kennen. Ein sanierungsfähiges Haus spricht Selbstnutzer an, die modernisieren möchten. Ein Grundstück mit Abrissobjekt interessiert Bauträger und Bauherren, die neu bauen. Der Wert ergibt sich im zweiten Fall meist aus dem Bodenwert abzüglich der Abrisskosten. Ein Abriss vor dem Verkauf ist selten sinnvoll, weil er Kosten verursacht und die Entscheidung des Käufers vorwegnimmt. Bei Gebäuden mit asbesthaltigen Baustoffen kommen zudem Entsorgungskosten hinzu.
Ergänzende Hinweise gibt der Ratgeber Haus verkaufen in Fürth.
Bauträger oder private Bauherren?
Bauträger entscheiden oft schnell und kaufen ohne Finanzierungsvorbehalt. Sie kalkulieren aber knapp: Baukosten, Vertrieb, Risiko und Gewinn werden vom erwarteten Verkaufserlös abgezogen, der Rest ist der Preis, den sie für das Grundstück zahlen können. Private Bauherren brauchen meist länger für Planung und Finanzierung, zahlen für das passende Grundstück aber oft gut. Bei größeren Grundstücken mit Potenzial für mehrere Wohnungen kommen fast nur Bauträger in Frage. Bei Einzelbauplätzen lohnt es sich, beide Gruppen anzusprechen und die Angebote zu vergleichen.
Wie der Wert ermittelt wird
Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses der Stadt Fürth für die jeweilige Zone. Er wird an die Besonderheiten Ihres Grundstücks angepasst: zulässige Bebauung, Größe, Zuschnitt, Erschließung, Altbestand, Altlasten und Rechte im Grundbuch. Für Bauträgergrundstücke wird zusätzlich eine Rückrechnung aus dem möglichen Verkaufserlös der geplanten Wohnungen angestellt, das sogenannte Residualwertverfahren. Eine Bewertung, die beide Sichtweisen berücksichtigt, gibt Ihnen eine verlässliche Grundlage für Verhandlungen.
Passend dazu: Was ist meine Wohnung wert in Fürth.
Unterlagen für den Grundstücksverkauf
- Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Fürth
- Flurkarte
- Bebauungsplan oder Auskunft zur Bebaubarkeit, gegebenenfalls Vorbescheid
- Auskunft zu Sanierungsgebiet, Erhaltungssatzung und Denkmalschutz
- Bestätigung über Erschließungsbeiträge
- Gegebenenfalls Auskunft aus dem Altlastenkataster oder Bodengutachten
- Bei Altbestand: Pläne, Baujahr und Energieausweis
Steuern beim Grundstücksverkauf
Für unbebaute Grundstücke gilt die Spekulationsfrist nach § 23 EStG von zehn Jahren ohne Ausnahme für Selbstnutzung. Bei Grundstücken mit selbst bewohntem Haus kann der Verkauf steuerfrei sein, wenn die Voraussetzungen der Selbstnutzung erfüllt sind. Wer mehrere Grundstücke oder Teilflächen innerhalb weniger Jahre verkauft, sollte prüfen lassen, ob ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen werden könnte. Klären Sie steuerliche Fragen vor dem Verkauf mit Ihrer Steuerberatung.
Teilfläche aus dem Garten verkaufen
Viele Eigentümer in Fürth besitzen Grundstücke, die für die heutige Nutzung zu groß sind. Lässt sich ein Teil als eigener Bauplatz abtrennen, etwa als Hinterliegergrundstück, kann das wirtschaftlich interessant sein. Voraussetzungen sind eine Vermessung, die Klärung der Bebaubarkeit mit der Bauaufsicht und eine gesicherte Erschließung, oft über ein Wegerecht entlang des eigenen Grundstücks. Das verbleibende Grundstück muss die baurechtlichen Anforderungen weiterhin erfüllen, etwa bei Abstandsflächen. Liegt eine Grundschuld auf dem Gesamtgrundstück, muss die Bank die Teilfläche freigeben. Ein Vorbescheid gibt Käufern Sicherheit.
Wie Bauträger kalkulieren
Für Verhandlungen mit Bauträgern hilft es, deren Rechnung zu verstehen. Ausgangspunkt ist der erwartete Verkaufserlös der Wohnungen, die auf dem Grundstück entstehen können. Davon werden Baukosten, Planungs- und Genehmigungskosten, Vertrieb, Finanzierung, Risiko und Gewinn abgezogen. Was übrig bleibt, ist der Betrag, den der Bauträger für das Grundstück zahlen kann. Je mehr Wohnfläche zulässig ist und je weniger Unsicherheit besteht, desto höher fällt dieser Betrag aus. Ein Vorbescheid, eine Altlastenauskunft und geklärte Erschließung reduzieren das Risiko und verbessern damit Ihre Verhandlungsposition.
Ein Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentümerin besitzt in einem Fürther Stadtteil ein großes Grundstück mit einem kleinen Haus aus den Fünfzigerjahren. Ein Bauträger bietet einen Betrag, der auf einem Einfamilienhaus basiert. Bevor sie zusagt, lässt sie mit einem Vorbescheid klären, ob ein Doppelhaus oder ein kleines Mehrfamilienhaus zulässig wäre. Der Vorbescheid bestätigt ein Doppelhaus. Damit ist das Grundstück für Bauträger und private Bauherrenpaare deutlich interessanter. Beide Gruppen werden angesprochen, und am Ende entscheidet sie sich für das Angebot mit der sichersten Finanzierung. Das Beispiel zeigt, wie stark das geklärte Baurecht den Verkauf beeinflusst.
Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann
So begleiten wir Ihren Grundstücksverkauf in Fürth
Bernd Barthmus und Markus Zachmann prüfen mit Ihnen das Baurecht, klären städtische Besonderheiten wie Sanierungsgebiet oder Erhaltungssatzung, ermitteln einen realistischen Wert und sprechen sowohl private Bauherren als auch Bauträger an. Wir vergleichen die Angebote mit Ihnen und begleiten Sie bis zum Notartermin. Unser Büro in der Zirndorfer Straße 13 in Fürth ist Ihr Ansprechpartner vor Ort.
Diese nächsten Schritte helfen Grundstückseigentümern in Fürth weiter
Fordern Sie Grundbuchauszug und Flurkarte an und fragen Sie beim Stadtplanungsamt nach Bebauungsplan, Sanierungsgebiet und Erhaltungssatzung. Mit diesen Informationen lässt sich schnell einschätzen, welche Käufer in Frage kommen und welcher Preis realistisch ist. Allgemeine Hinweise zum Grundstücksverkauf gibt der Ratgeber Grundstück schnell verkaufen, zur Bewertung Immobilienbewertung in Fürth.
Passende Ratgeber für Eigentümer
Häufige Fragen zum Grundstücksverkauf in Fürth
Was bestimmt den Wert eines Grundstücks in Fürth am stärksten?
Meist die zulässige Bebauung, also wie viel Wohnfläche dort entstehen darf.
Woher weiß ich, was gebaut werden darf?
Aus dem Bebauungsplan oder, wo keiner besteht, aus der Umgebungsbebauung nach § 34 BauGB.
Wo sehe ich Bebauungspläne der Stadt Fürth?
Beim Stadtplanungsamt der Stadt Fürth.
Was ist ein Vorbescheid?
Eine verbindliche Auskunft der Bauaufsicht, ob ein bestimmtes Vorhaben grundsätzlich zulässig ist.
Was bedeutet ein Sanierungsgebiet für den Verkauf?
Der Verkauf kann eine sanierungsrechtliche Genehmigung brauchen, und im umfassenden Verfahren können Ausgleichsbeträge anfallen.
Woran erkenne ich ein Sanierungsgebiet?
An einem Sanierungsvermerk im Grundbuch. Die Stadt gibt Auskunft.
Was ist eine Erhaltungssatzung?
Eine Satzung, nach der Abriss, Umbau oder Nutzungsänderung in bestimmten Gebieten genehmigungspflichtig sind.
Darf ich ein Baudenkmal auf meinem Grundstück abreißen?
In der Regel nicht. Das verändert die Kalkulation für Käufer grundlegend.
Was ist bei früher gewerblich genutzten Flächen zu beachten?
Mögliche Altlasten. Eine Auskunft aus dem Altlastenkataster und gegebenenfalls ein Bodengutachten schaffen Klarheit.
Sollte ich ein altes Haus vor dem Verkauf abreißen?
Meist nicht. Der Abriss kostet und nimmt die Entscheidung des Käufers vorweg.
Wer kauft Grundstücke in Fürth?
Private Bauherren, Bauträger, Investoren und manchmal Nachbarn.
Wie rechnen Bauträger?
Vom erwarteten Verkaufserlös werden Baukosten, Planung, Vertrieb, Finanzierung, Risiko und Gewinn abgezogen. Der Rest ist der Grundstückspreis.
Zahlen private Bauherren mehr?
Für das passende Grundstück oft ja, sie brauchen aber mehr Zeit für Planung und Finanzierung.
Kann ich eine Teilfläche meines Gartens verkaufen?
Ja, nach Vermessung, Klärung der Bebaubarkeit und gesicherter Erschließung.
Muss die Bank einer Teilfläche zustimmen?
Wenn eine Grundschuld auf dem Gesamtgrundstück liegt, ja.
Hat die Stadt ein Vorkaufsrecht?
In bestimmten Fällen nach dem Baugesetzbuch. Der Notar fragt nach, meist wird es nicht ausgeübt.
Wie wird der Wert ermittelt?
Ausgehend vom Bodenrichtwert, angepasst an Baurecht, Größe, Zuschnitt, Erschließung und Besonderheiten. Für Bauträger zusätzlich über eine Rückrechnung.
Wo bekomme ich Bodenrichtwerte für Fürth?
Beim Gutachterausschuss der Stadt Fürth.
Muss ich den Gewinn versteuern?
Bei unbebauten Grundstücken innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb in der Regel ja.
Was ist gewerblicher Grundstückshandel?
Wer mehrere Grundstücke in kurzer Zeit verkauft, kann steuerlich als Händler gelten. Lassen Sie das prüfen.
Wo bekomme ich den Grundbuchauszug?
Beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Fürth.
Lohnt sich ein Vorbescheid vor dem Verkauf?
Oft ja. Er klärt das Baurecht verbindlich und macht das Grundstück für Bauträger und Bauherren attraktiver.
Kann ich parallel an Bauträger und Privatleute verkaufen?
Ja, beide Gruppen können angesprochen und die Angebote verglichen werden.
Was passiert mit einem vermieteten Altbestand?
Der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Für Bauträger ist das ein wichtiger Punkt der Kalkulation.
Wie erreiche ich Sie in Fürth?
In der Zirndorfer Straße 13 oder telefonisch unter 0911 5285 9402.
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen?
Sprechen Sie mit uns über Ihr Vorhaben. Wir beraten Sie persönlich, ermitteln einen realistischen Angebotspreis und begleiten Sie Schritt für Schritt bis zum Notartermin und zur Übergabe.
Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
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