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Haus verkaufen in Dietenhofen: Das gemeinsame Haus bei Trennung und Scheidung

Welche Möglichkeiten es für das gemeinsame Haus in Dietenhofen bei Trennung gibt, wer zustimmen muss, wie die Finanzierung abgelöst wird und wie ein fairer Verkauf gelingt.

Eine Trennung ist emotional belastend, und das gemeinsame Haus macht sie oft noch schwerer. Wer bleibt, wer geht, und was passiert mit dem Haus in Dietenhofen, das beide gemeinsam gekauft oder gebaut haben? Ein Verkauf ist nicht immer die einzige Lösung, aber oft die klarste: Beide Partner erhalten ihren Anteil, die gemeinsame Finanzierung endet, und jeder kann neu anfangen. Damit der Verkauf fair und ohne zusätzlichen Streit gelingt, sollten einige rechtliche und praktische Punkte früh geklärt werden. Dieser Ratgeber zeigt die Möglichkeiten für das gemeinsame Haus bei Trennung und Scheidung und erklärt, wie ein Verkauf in Dietenhofen abläuft.

Die drei Möglichkeiten im Überblick

Welche Lösung passt, hängt von finanziellen Möglichkeiten, Kindern und dem Verhältnis der Partner ab.

Wer muss zustimmen?

Stehen beide Partner im Grundbuch, können sie nur gemeinsam verkaufen. Beide müssen den Kaufvertrag unterschreiben, persönlich oder per Vollmacht. Gehört das Haus nur einem Partner, kann bei Ehepaaren im gesetzlichen Güterstand trotzdem die Zustimmung des anderen nötig sein. Nach § 1365 BGB braucht ein Ehegatte die Einwilligung des anderen, wenn er über sein Vermögen im Ganzen verfügt. Ist das Haus nahezu das gesamte Vermögen, gilt das auch für den Hausverkauf. Das Notariat prüft diese Frage.

Eine neutrale Bewertung als Grundlage

Ob verkauft oder übernommen wird, beide Partner brauchen eine Zahl, auf die sie sich verlassen können. Eine neutrale Bewertung durch einen erfahrenen Makler oder ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen schafft diese Grundlage. Für den Zugewinnausgleich im Scheidungsverfahren muss der Wert zu bestimmten Stichtagen ermittelt werden. Hier ist es sinnvoll, sich gemeinsam auf einen Sachverständigen zu einigen, um doppelte Kosten und widersprüchliche Gutachten zu vermeiden. Grundlage ist bei Einfamilienhäusern meist das Sachwertverfahren mit dem Bodenrichtwert des Gutachterausschusses im Landkreis Ansbach.

Lesen Sie dazu auch Immobilienbewertung in Dietenhofen.

Die gemeinsame Finanzierung

Meist haben beide Partner den Kreditvertrag unterschrieben und haften gemeinsam. Beim Verkauf wird das Darlehen aus dem Kaufpreis abgelöst. Bei einem Darlehen mit fester Zinsbindung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Ist die Auszahlung mehr als zehn Jahre her, kann nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung gekündigt werden. Bei einer Übernahme durch einen Partner muss die Bank zustimmen, den anderen aus der Haftung zu entlassen. Sie prüft dafür, ob der übernehmende Partner das Darlehen allein tragen kann.

Den Verkauf fair organisieren

Ein Verkauf in einer Trennungssituation gelingt am besten, wenn klare Regeln gelten. Bewährt hat sich:

• Ein gemeinsamer Makler, der beide Partner gleichermaßen informiert
• Berichte und Angebote immer an beide
• Ein gemeinsam festgelegter Mindestpreis
• Klare Absprachen, wer Besichtigungen ermöglicht, wenn einer noch im Haus wohnt
• Eine vorab vereinbarte Aufteilung des Erlöses, gegebenenfalls nach Rücksprache mit Anwälten

Ein neutraler Makler hilft, Emotionen aus den Gesprächen mit Käufern herauszuhalten und Entscheidungen auf eine sachliche Grundlage zu stellen.

Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Immobilienmakler in Zirndorf.

Wenn einer noch im Haus wohnt

Häufig bleibt ein Partner mit den Kindern zunächst im Haus. Das ist für Besichtigungen kein Hindernis, erfordert aber Absprachen. Der Makler stimmt Termine mit dem bewohnenden Partner ab und achtet darauf, dass private Situationen nicht sichtbar werden. Für die Kinder kann es hilfreich sein, den Umzug in Ruhe zu planen, etwa zum Ende eines Schuljahres. Ein späterer Übergabetermin im Kaufvertrag schafft dafür Zeit.

Vermeiden Sie die Teilungsversteigerung

Können sich die Partner nicht einigen, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das Verfahren dauert lange, ist für beide belastend und führt meist zu einem geringeren Erlös als ein freier Verkauf. Es lohnt sich daher, auch in einer schwierigen Situation eine Einigung über den Verkauf zu suchen, gegebenenfalls mit Unterstützung einer Mediation.

Steuern beim Verkauf nach Trennung

Haben beide Partner das Haus selbst bewohnt, ist ein Gewinn in der Regel steuerfrei, wenn die Selbstnutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor bestand. Zieht ein Partner aus und wird das Haus erst später verkauft, kann sich das für ihn ändern, wenn die Zehnjahresfrist seit dem Kauf noch nicht abgelaufen ist. Lassen Sie sich in diesem Fall steuerlich beraten, bevor Sie den Zeitpunkt des Verkaufs festlegen.

Unterlagen für den Verkauf

• Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Ansbach
• Darlehensverträge und aktuelle Darlehensstände
• Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Nachweise über Modernisierungen

Übernahme durch einen Partner

Möchte ein Partner im Haus bleiben, etwa damit die Kinder ihr gewohntes Umfeld behalten, muss er den anderen auszahlen. Grundlage ist der Wert des Hauses abzüglich der Restschuld, aufgeteilt nach den Eigentumsanteilen. Die Bank muss zustimmen, den ausziehenden Partner aus dem Kredit zu entlassen, und prüft dafür das Einkommen des Übernehmenden. Die Übertragung erfolgt durch einen notariellen Vertrag. Zwischen Ehegatten fällt dabei in der Regel keine Grunderwerbsteuer an, auch nicht im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung.

Gemeinsam vermieten

Manche Paare entscheiden sich, das Haus zunächst zu behalten und zu vermieten, etwa weil der Markt gerade ungünstig erscheint oder das Haus später an die Kinder gehen soll. Das setzt voraus, dass beide weiterhin gut zusammenarbeiten können. Mieteinnahmen, Kosten und Entscheidungen müssen geteilt werden. Klären Sie die Regeln schriftlich und überlegen Sie, wie ein späterer Verkauf ablaufen soll.

Ein realistischer Zeitplan

Für Bewertung, Unterlagen und Abstimmung zwischen den Partnern sollten Sie einige Wochen einplanen. Die Vermarktung dauert bei realistischem Preis häufig einige Wochen bis wenige Monate. Nach dem Notartermin folgen Ablösung der Bank, Zahlung und Übergabe. Wird ein späterer Übergabetermin vereinbart, kann der Partner mit den Kindern den Umzug in Ruhe planen.

Wer kauft in Dietenhofen?

Für Häuser in Dietenhofen interessieren sich Familien aus den Landkreisen Ansbach und Fürth, Berufstätige mit Arbeitsplatz in Ansbach, Heilsbronn oder Nürnberg und Käufer, die das ländliche Wohnen an der Bibert schätzen. Für sie zählen Kindergarten und Schulen im Ort, Einkaufsmöglichkeiten und die Wege zur Arbeit.

Die Kinder im Blick behalten

Für Kinder ist eine Trennung oft schwer genug, ein Umzug kommt hinzu. Besprechen Sie gemeinsam, wann ein Umzug für die Kinder am besten passt, etwa zum Ende eines Schuljahres oder in den Ferien. Ein späterer Übergabetermin im Kaufvertrag schafft dafür Spielraum. Halten Sie die Kinder bei Besichtigungen möglichst heraus und erklären Sie altersgerecht, was passiert. Ein Makler stimmt Besichtigungstermine so ab, dass der Alltag der Familie möglichst wenig gestört wird.

Häufige Fehler beim Verkauf in der Trennung

• Den Verkauf unter Zeitdruck zu einem zu niedrigen Preis abschließen
• Mit getrennten Maklern arbeiten, die sich widersprechen
• Die Zustimmung nach § 1365 BGB übersehen
• Die Erlösaufteilung erst nach dem Verkauf klären
• Steuerliche Folgen eines späteren Verkaufs nicht prüfen

Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann

Als geprüfte Immobilienmakler und Immobilienbewerter (EIA/IHK) begleiten wir Eigentümer von Zirndorf, Fürth und Neuendettelsau aus beim Verkauf und bei der Bewertung ihrer Immobilie. Persönlich, transparent und mit genauer Kenntnis der Region.

Zirndorf & Fürth: 0911 5285 9402Neuendettelsau: 09872 957 9090Kontakt aufnehmen

b&z Immoservice: Hausverkauf bei Trennung in Dietenhofen

Bernd Barthmus und Markus Zachmann begleiten Hausverkäufe in schwierigen Lebenssituationen mit Ruhe und Neutralität. Wir informieren beide Partner gleichermaßen, bewerten nachvollziehbar und stimmen Besichtigungen und Übergabe auf Ihre Familie ab. Unser Büro in Neuendettelsau liegt in direkter Nachbarschaft zu Dietenhofen. Als Mitglied im IVD arbeiten wir nach dessen Standesregeln. Eine Rechts- oder Steuerberatung ersetzen wir nicht.

Diese nächsten Schritte helfen Eigentümern in Dietenhofen weiter

Sprechen Sie mit Ihrem Partner über die möglichen Wege und lassen Sie das Haus neutral bewerten. Weitere Hinweise gibt der Ratgeber Haus bei Scheidung verkaufen. Welche Leistungen ein Makler erbringt, beschreibt Immobilienmakler in Dietenhofen.

Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.