Startseite › Ratgeber

Immobilienbewertung in Dietenhofen: Vermietete Häuser nach dem Ertragswert bewerten

Wie vermietete Häuser und Mehrfamilienhäuser in Dietenhofen im Ertragswertverfahren bewertet werden, welche Rolle Miete, Kosten und Liegenschaftszins spielen und worauf Anleger achten.

Nicht jedes Haus in Dietenhofen wird von seinen Eigentümern selbst bewohnt. Im Markt und seinen Ortsteilen gibt es vermietete Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser mit Mietwohnung und kleinere Mehrfamilienhäuser. Für solche Immobilien zählt bei der Bewertung nicht nur, was das Gebäude gekostet hat, sondern vor allem, welchen Ertrag es bringt. Hier kommt das Ertragswertverfahren ins Spiel. Dieser Ratgeber erklärt, wie vermietete Immobilien in Dietenhofen bewertet werden, welche Rolle Miete, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszins spielen und worauf Käufer bei Mietobjekten achten.

Wann das Ertragswertverfahren angewendet wird

Das Ertragswertverfahren eignet sich für Immobilien, bei denen der Ertrag im Vordergrund steht. In Dietenhofen sind das vor allem Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn sie typischerweise von Kapitalanlegern gekauft werden. Bei einem Zweifamilienhaus, in dem eine Wohnung selbst genutzt und die andere vermietet ist, wird oft zusätzlich der Sachwert betrachtet, weil auch Selbstnutzer als Käufer infrage kommen.

So funktioniert das Ertragswertverfahren

Nachhaltige Miete statt aktueller Miete

Für die Bewertung zählt die Miete, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung dauerhaft erzielbar ist. Liegen die bestehenden Mieten deutlich unter dem ortsüblichen Niveau, weil sie seit Jahren nicht angepasst wurden, wird das berücksichtigt. Mieterhöhungen sind in bestehenden Verträgen nur in gesetzlichen Grenzen möglich, etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und unter Beachtung der Kappungsgrenze. Liegen Mieten über dem Marktniveau, besteht das Risiko, dass sie bei einem Mieterwechsel nicht wieder erzielt werden. Ein erfahrener Makler kennt das Mietniveau in Dietenhofen und Umgebung und ordnet die bestehenden Mieten ein.

Lesen Sie dazu auch Immobilienmakler in Zirndorf.

Bewirtschaftungskosten

Von der Jahresmiete werden die Kosten abgezogen, die der Eigentümer tragen muss und nicht auf Mieter umlegen kann:

• Verwaltungskosten: für Mietverwaltung, Abrechnungen und Kommunikation
• Instandhaltungskosten: für laufende Reparaturen und Erhaltung
• Mietausfallwagnis: für Leerstand und ausbleibende Zahlungen
• Nicht umlagefähige Betriebskosten: soweit vorhanden

Die Immobilienwertermittlungsverordnung gibt dafür Modellwerte vor. Je älter und reparaturanfälliger ein Gebäude, desto höher fallen die Instandhaltungskosten ins Gewicht.

Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Altes Haus verkaufen in Langenzenn.

Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer

Der Liegenschaftszins gibt an, mit welcher Rendite der Markt für eine bestimmte Art von Immobilie rechnet. Der Gutachterausschuss leitet ihn aus Verkäufen ab. Ein niedriger Liegenschaftszins bedeutet einen höheren Wert bei gleichem Ertrag. Für Mehrfamilienhäuser im ländlichen Raum liegt er meist höher als in Städten, weil Käufer dort ein höheres Risiko sehen. Die Restnutzungsdauer gibt an, wie lange das Gebäude noch Erträge bringt. Modernisierungen verlängern sie und erhöhen damit den Ertragswert.

Was Kapitalanleger in Dietenhofen prüfen

Käufer von Mietobjekten schauen genau hin. Sie prüfen die Mietverträge auf Laufzeit, Miethöhe, Staffel- oder Indexvereinbarungen und Kautionen. Sie wollen wissen, wie lange die Mieter schon im Haus wohnen, ob es Mietrückstände oder Streit gab und wie hoch die Nebenkosten sind. Sie prüfen den Zustand von Dach, Heizung, Fenstern und Leitungen, weil größere Investitionen die Rendite schmälern. Und sie vergleichen den Kaufpreis mit der Jahresmiete, oft als Vielfaches ausgedrückt. Wer diese Informationen vollständig bereitstellt, erleichtert die Entscheidung.

Vermietet oder frei verkaufen?

Für Ein- und Zweifamilienhäuser stellt sich oft die Frage, ob ein Verkauf mit Mieter oder nach Auszug günstiger ist. Ein leeres Haus spricht auch Selbstnutzer an, die oft bereit sind, mehr zu zahlen als Kapitalanleger. Ein vermietetes Haus eignet sich vor allem für Anleger. Der Mietvertrag geht nach § 566 BGB auf den Käufer über. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur unter gesetzlichen Voraussetzungen und mit Fristen möglich. Eine Bewertung beider Varianten zeigt, welcher Weg sinnvoller ist.

Passend dazu: Haus verkaufen in Neuendettelsau.

Unterlagen für die Bewertung eines Mietobjekts

• Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Ansbach
• Flurkarte, Baupläne und Wohnflächenberechnung je Einheit
• Alle Mietverträge mit Nachträgen
• Mieterliste mit aktueller Miete, Nebenkosten und Kautionen
• Letzte Nebenkostenabrechnungen
• Energieausweis
• Nachweise über Modernisierungen und Instandhaltung

Ein vereinfachtes Beispiel

Ein kleines Mehrfamilienhaus in Dietenhofen mit mehreren vermieteten Wohnungen: Aus den nachhaltig erzielbaren Mieten ergibt sich der Rohertrag. Davon werden Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis abgezogen. Vom verbleibenden Reinertrag wird der Anteil abgezogen, der auf den Boden entfällt. Der Rest wird über die Restnutzungsdauer und den Liegenschaftszins kapitalisiert. Hinzu kommt der Bodenwert. Liegen einzelne Mieten deutlich unter dem Marktniveau oder steht eine größere Dachsanierung an, wird das als Besonderheit berücksichtigt. So entsteht ein Wert, den auch Kapitalanleger nachvollziehen können.

Leerstand und Mieterwechsel

Steht eine Wohnung leer, mindert das den aktuellen Ertrag, für die Bewertung zählt aber die nachhaltig erzielbare Miete. Ein Leerstand kann sogar ein Vorteil sein, weil Käufer die Wohnung selbst nutzen oder zu aktuellen Konditionen neu vermieten können. Häufige Mieterwechsel oder lange Leerstände deuten dagegen auf Probleme hin, etwa im Zustand oder in der Lage. Käufer fragen danach, und die Bewertung berücksichtigt es über das Mietausfallwagnis.

Vertiefende Informationen finden Sie unter Immobilienbewertung in Fürth.

Steuerliche Aspekte beim Verkauf

Bei vermieteten Immobilien gilt die zehnjährige Spekulationsfrist nach § 23 Einkommensteuergesetz. Wird innerhalb dieser Frist verkauft, ist ein Gewinn steuerpflichtig. Dabei werden in Anspruch genommene Abschreibungen berücksichtigt. Lassen Sie sich vor einem Verkauf steuerlich beraten, besonders wenn die Frist bald abläuft.

Wer Mietobjekte in Dietenhofen kauft

Für vermietete Häuser und Mehrfamilienhäuser interessieren sich private Kapitalanleger aus der Region, die eine solide Anlage in ihrer Nähe suchen, und Anleger aus dem Großraum Nürnberg, denen die Renditen in der Stadt zu niedrig sind. Für sie zählen stabile Mieter, ein guter Zustand und ein realistischer Preis im Verhältnis zur Miete. Für vermietete Einfamilienhäuser kommen auch Selbstnutzer infrage, die nach Auszug des Mieters selbst einziehen möchten. Eine Bewertung, die beide Gruppen betrachtet, zeigt, welche Vermarktung den besten Erfolg verspricht.

Häufige Fehler bei der Bewertung von Mietobjekten

• Die aktuelle Miete ungeprüft als nachhaltigen Ertrag ansetzen
• Bewirtschaftungskosten zu niedrig schätzen
• Anstehende Instandhaltung an Dach, Heizung oder Leitungen übersehen
• Den Liegenschaftszins der Stadt auf den ländlichen Raum übertragen
• Nicht prüfen, ob ein Verkauf ohne Mieter höher ausfällt

Wann sich eine Bewertung lohnt

Eine Bewertung eines Mietobjekts ist sinnvoll vor einem Verkauf, vor einer größeren Investition, bei einer Erbteilung oder wenn Sie Ihre Vermögensplanung überprüfen möchten. Sie zeigt nicht nur den Wert, sondern auch, wo Potenzial liegt, etwa in angepassten Mieten oder gezielten Modernisierungen.

Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann

Als geprüfte Immobilienmakler und Immobilienbewerter (EIA/IHK) begleiten wir Eigentümer von Zirndorf, Fürth und Neuendettelsau aus beim Verkauf und bei der Bewertung ihrer Immobilie. Persönlich, transparent und mit genauer Kenntnis der Region.

Zirndorf & Fürth: 0911 5285 9402Neuendettelsau: 09872 957 9090Kontakt aufnehmen

b&z Immoservice: Bewertung von Mietobjekten in Dietenhofen

Bernd Barthmus und Markus Zachmann bewerten Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und vermietete Immobilien im Landkreis Ansbach und im Landkreis Fürth. Unser Büro in der Petersauracher Straße 8 in Neuendettelsau liegt in direkter Nachbarschaft zu Dietenhofen. Wir prüfen Mietverträge, ordnen die Mieten ein und erklären Ihnen, wie Ertrag und Zustand den Wert bestimmen. Als Mitglied im IVD arbeiten wir nach dessen Standesregeln.

Diese nächsten Schritte helfen Eigentümern in Dietenhofen weiter

Stellen Sie eine Mieterliste mit allen Verträgen zusammen. Welche Leistungen ein Makler erbringt, beschreibt der Ratgeber Immobilienmakler in Dietenhofen. Wie ein Verkauf bei Trennung abläuft, erklärt Haus verkaufen in Dietenhofen.

Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.