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Haus verkaufen und neu kaufen in Zirndorf: Reihenfolge, Finanzierung, Termine

Erst verkaufen oder erst kaufen? Wie Sie in Zirndorf den Verkauf Ihres Hauses und den Kauf des neuen Zuhauses sicher aufeinander abstimmen.

Das Haus ist zu groß geworden, die Familie wächst, der Arbeitsplatz wechselt oder der Garten macht zu viel Arbeit: Viele Eigentümer in Zirndorf verkaufen ihr Haus, weil sie gleichzeitig etwas Neues kaufen möchten. Diese Kombination ist eine besondere Herausforderung. Zwei Vorgänge mit eigenen Fristen, Banken und Notarterminen müssen so zusammenpassen, dass Sie nicht plötzlich zwei Immobilien finanzieren oder ohne Wohnung dastehen. Die zentrale Frage lautet: Erst verkaufen oder erst kaufen? Dieser Ratgeber zeigt die Vor- und Nachteile beider Wege, erklärt Zwischenfinanzierung, Übergabetermine und Kreditablösung und gibt Ihnen einen Fahrplan an die Hand, mit dem Verkauf und Kauf sicher ineinandergreifen.

Erst verkaufen oder erst kaufen?

Welcher Weg der richtige ist, hängt von Ihrer finanziellen Situation, vom Markt für Ihr Haus und davon ab, wie wichtig Ihnen ein bestimmtes neues Objekt ist. In vielen Fällen ist eine Kombination sinnvoll: Das eigene Haus wird vorbereitet und bewertet, die Suche nach dem neuen Zuhause beginnt parallel, und beide Kaufverträge werden zeitlich aufeinander abgestimmt.

Ergänzende Hinweise gibt der Ratgeber Haus verkaufen in Neuendettelsau.

Schritt eins: Den Wert des eigenen Hauses kennen

Bevor Sie ein neues Haus oder eine Wohnung kaufen, sollten Sie wissen, was Ihr bisheriges Haus realistisch einbringt. Davon hängt ab, wie viel Eigenkapital Sie in den Neukauf einbringen können und wie hoch die neue Finanzierung sein muss. Eine Bewertung vor Ort mit Bodenrichtwert, Vergleichsverkäufen und aktueller Nachfrage gibt Ihnen und Ihrer Bank eine verlässliche Grundlage. Ziehen Sie vom erwarteten Erlös die Restschuld, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und die Kosten des Umzugs ab. Für den Neukauf kommen Grunderwerbsteuer, die in Bayern 3,5 Prozent beträgt, Notar- und Grundbuchkosten hinzu.

Wie ein realistischer Wert zustande kommt, erklärt der Ratgeber Realistischer Verkaufspreis in Zirndorf.

Der Übergabetermin als Schlüssel

Im Kaufvertrag für Ihr bisheriges Haus wird festgelegt, wann der Käufer den Kaufpreis zahlt und wann Besitz, Nutzen und Lasten auf ihn übergehen. Diese Termine sind verhandelbar. Viele Käufer akzeptieren eine Übergabe einige Wochen oder Monate nach dem Notartermin, wenn sie das vorher wissen. So können Sie verkaufen, den Erlös sichern und trotzdem bis zum Umzug im Haus wohnen bleiben.

Gestaltungsmöglichkeiten im Kaufvertrag

• Späte Übergabe: Kaufpreis und Übergabe werden auf einen späteren Termin gelegt.
• Kaufpreis vor Übergabe: Der Käufer zahlt, Sie wohnen noch eine vereinbarte Zeit weiter. Das braucht klare Regeln zu Kosten, Haftung und Räumung.
• Flexible Frist: Die Übergabe erfolgt innerhalb eines Zeitraums nach Ihrer Ankündigung, etwa wenn sich der Einzug ins neue Haus verzögert.

Der Notar setzt diese Regelungen rechtssicher um. Wichtig ist, sie schon in der Verhandlung mit dem Käufer offen anzusprechen.

Zwischenfinanzierung: Wenn erst gekauft wird

Haben Sie das neue Zuhause zuerst gefunden, wird der Kaufpreis dafür fällig, bevor der Erlös aus Ihrem bisherigen Haus eingeht. Eine Zwischenfinanzierung überbrückt diese Zeit. Die Bank stellt einen kurzfristigen Kredit bereit, der mit dem Verkaufserlös zurückgezahlt wird.

Worauf Banken achten

• Ein realistischer Wert des bisherigen Hauses, oft belegt durch eine Bewertung
• Die Restschuld auf dem bisherigen Haus
• Ihre Fähigkeit, für eine begrenzte Zeit beide Belastungen zu tragen
• Ein plausibler Zeitplan für den Verkauf

Risiken

Eine Zwischenfinanzierung kostet Zinsen und ist meist auf eine bestimmte Laufzeit begrenzt. Verkauft sich das bisherige Haus langsamer oder zu einem niedrigeren Preis als erwartet, entsteht Druck. Deshalb ist ein realistischer Angebotspreis hier besonders wichtig. Wer zu hoch startet, riskiert, dass die Zwischenfinanzierung länger läuft als geplant.

Was mit dem bestehenden Kredit passiert

Ablösung aus dem Kaufpreis

Der häufigste Fall: Das Darlehen auf dem bisherigen Haus wird aus dem Verkaufserlös abgelöst, die Grundschuld wird gelöscht. Der Notar holt die Löschungsunterlagen der Bank ein und sorgt dafür, dass der Käufer die Restschuld direkt an Ihre Bank zahlt.

Vorfälligkeitsentschädigung

Läuft bei einem Festzinsdarlehen die Zinsbindung noch, kann die Bank für die vorzeitige Rückzahlung eine Entschädigung verlangen. Nach § 490 Abs. 2 BGB können Sie ein solches Darlehen vorzeitig kündigen, wenn Sie das Haus verkaufen möchten. Liegt die Auszahlung mehr als zehn Jahre zurück, ist eine Kündigung nach § 489 BGB mit einer Frist von sechs Monaten ohne Entschädigung möglich.

Übertragung auf das neue Objekt

Manche Banken bieten an, das bestehende Darlehen mit seinen Konditionen auf die neue Immobilie zu übertragen, indem die Sicherheit getauscht wird. Das kann eine Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden. Ob das möglich ist, hängt von der Bank und vom Wert des neuen Objekts ab. Fragen Sie früh danach.

Ein Fahrplan für Verkauf und Neukauf

1. Bewertung des bisherigen Hauses und Ermittlung des realistischen Erlöses.
2. Gespräch mit der Bank über Restschuld, Vorfälligkeit, mögliche Übertragung und das Budget für den Neukauf.
3. Unterlagen vorbereiten, damit der Verkauf jederzeit starten kann.
4. Suche nach dem neuen Zuhause mit realistischem Budget.
5. Entscheidung über die Reihenfolge: erst verkaufen, erst kaufen oder parallel.
6. Vermarktung des bisherigen Hauses mit Hinweis auf den gewünschten Übergabezeitraum.
7. Abstimmung der Kaufverträge, sodass Kaufpreisfälligkeit und Übergaben zusammenpassen.
8. Umzug und Übergabe mit Protokoll.

Steuerliche Punkte

Haben Sie Ihr Haus im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt, ist der Gewinn aus dem Verkauf in der Regel steuerfrei, auch wenn Sie es weniger als zehn Jahre besessen haben. Ziehen Sie schon vor dem Verkauf in das neue Zuhause, steht das bisherige Haus vielleicht einige Monate leer. Ob die Voraussetzungen dann weiterhin erfüllt sind, sollten Sie mit Ihrer Steuerberatung klären, vor allem wenn seit dem Kauf weniger als zehn Jahre vergangen sind. Gleiches gilt, wenn Sie das Haus zwischendurch vermietet haben.

Typische Situationen in Zirndorf

Vom Haus in die Wohnung

Viele Eigentümer, deren Kinder ausgezogen sind, wechseln vom Haus in eine barrierearme Wohnung, oft in der Nähe, damit Freunde, Ärzte und Gewohnheiten erhalten bleiben. Der Erlös aus dem Haus reicht dann häufig für die Wohnung, sodass keine oder nur eine kleine Finanzierung nötig ist. Hier ist die zeitliche Abstimmung das Hauptthema.

Von der Wohnung ins Haus

Junge Familien verkaufen ihre Wohnung, um ein Haus mit Garten zu kaufen. Der Erlös aus der Wohnung dient als Eigenkapital. Hier ist die Finanzierung des Neukaufs das zentrale Thema, und die Bank wird genau prüfen, wann der Erlös zur Verfügung steht.

Wohnortwechsel

Wer beruflich umzieht, muss oft schnell entscheiden. Eine frühe Bewertung und vollständige Unterlagen schaffen dann die Möglichkeit, das Haus in Zirndorf zügig zu verkaufen, während die Suche am neuen Wohnort läuft. Hinweise dazu gibt der Ratgeber Immobilie schnell verkaufen in Zirndorf.

Passend dazu: Grundstück schnell verkaufen in Zirndorf.

Häufige Fehler

• Den Neukauf mit einem zu optimistischen Verkaufserlös planen
• Die Vorfälligkeitsentschädigung nicht einrechnen
• Den Übergabetermin erst kurz vor dem Notartermin ansprechen
• Die Laufzeit einer Zwischenfinanzierung zu knapp wählen
• Das bisherige Haus aus Zeitdruck unter Wert verkaufen

Eine Beispielrechnung zur Orientierung

Ein vereinfachtes Schema zeigt, wie Sie Ihr Budget für den Neukauf ermitteln. Ausgangspunkt ist der realistische Verkaufspreis Ihres Hauses. Davon ziehen Sie die Restschuld Ihres Darlehens ab, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, die Kosten für die Löschung der Grundschuld und die Umzugskosten. Das Ergebnis ist Ihr verfügbares Eigenkapital aus dem Verkauf. Hinzu kommen Ersparnisse, die Sie zusätzlich einsetzen möchten.

Für den Neukauf brauchen Sie neben dem Kaufpreis die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent in Bayern, Notar- und Grundbuchkosten. Die Nebenkosten sollten in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden. Was danach fehlt, wird finanziert. Mit dieser Rechnung sehen Sie schnell, welche Preisklasse für Ihr neues Zuhause realistisch ist und wie hoch die künftige Belastung ausfällt.

Wohnen in der Übergangszeit

Passt der Zeitplan nicht genau, gibt es mehrere Möglichkeiten für die Übergangszeit:

• Späte Übergabe: Sie wohnen nach dem Verkauf noch einige Wochen oder Monate im Haus.
• Frühe Übergabe beim Neukauf: Der Verkäufer Ihres neuen Zuhauses übergibt früher, etwa gegen eine Nutzungsentschädigung.
• Möblierte Übergangswohnung: Für einige Monate eine Lösung, wenn beide Termine weit auseinanderliegen.
• Einlagerung: Möbel werden zwischengelagert, Sie wohnen vorübergehend bei Familie oder in einer kleineren Unterkunft.

Welche Lösung passt, hängt von Ihrer Familie, Ihrem Budget und der Dauer der Übergangszeit ab. Je früher Sie planen, desto mehr Möglichkeiten haben Sie.

Gleichzeitig verhandeln: zwei Verträge, ein Plan

Wenn Sie verkaufen und kaufen, stehen Sie auf beiden Seiten des Verhandlungstischs. Für den Verkauf möchten Sie einen guten Preis und einen Übergabetermin, der zu Ihren Plänen passt. Für den Kauf möchten Sie das Wunschobjekt sichern, ohne sich zu übernehmen. Hilfreich ist ein gemeinsamer Zeitplan, in dem alle wichtigen Termine stehen: Notartermine, Fälligkeiten der Kaufpreise, Übergaben, Kündigungsfristen des alten Darlehens und Auszahlung des neuen. Stimmen Sie beide Notartermine so ab, dass Sie den Kaufvertrag für das neue Zuhause erst unterschreiben, wenn der Verkauf Ihres Hauses gesichert ist, oder sichern Sie sich mit einer Zwischenfinanzierung ab.

Kosten des Wechsels realistisch einplanen

Neben Kaufpreis und Finanzierung verursacht ein Wechsel weitere Kosten, die in der Planung oft fehlen: Umzug, neue Möbel oder Einbauküche, Renovierung des neuen Zuhauses, doppelte Nebenkosten in der Übergangszeit, Bereitstellungszinsen für das neue Darlehen und Gebühren für eine Zwischenfinanzierung. Planen Sie dafür einen ausreichenden Puffer ein. Wer sein bisheriges Haus realistisch bewertet und alle Kosten kennt, trifft beim Neukauf eine sichere Entscheidung und muss später nicht nachfinanzieren.

Vom großen Haus in eine kleinere Immobilie

Wer sich verkleinert, gewinnt oft finanziellen Spielraum. Achten Sie beim Neukauf auf Barrierearmut, gute Erreichbarkeit und überschaubare Instandhaltung. So passt das neue Zuhause auch in vielen Jahren noch.

Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann

Als geprüfte Immobilienmakler und Immobilienbewerter (EIA/IHK) begleiten wir Eigentümer von Zirndorf, Fürth und Neuendettelsau aus beim Verkauf und bei der Bewertung ihrer Immobilie. Persönlich, transparent und mit genauer Kenntnis der Region.

Zirndorf & Fürth: 0911 5285 9402Neuendettelsau: 09872 957 9090Kontakt aufnehmen

So unterstützen wir Sie in Zirndorf

b&z Immoservice begleitet Verkäufe und Finanzierungen. Das ist bei einem Wechsel vom alten ins neue Zuhause ein echter Vorteil. Wir bewerten Ihr Haus realistisch, planen mit Ihnen den Zeitplan, sprechen die Übergabetermine mit Käufern ab und unterstützen Sie bei der Finanzierung des Neukaufs. Bernd Barthmus und Markus Zachmann sind dabei Ihre persönlichen Ansprechpartner. Unser Sitz liegt in der Hermann-Löns-Straße 92 in Zirndorf.

Diese nächsten Schritte helfen Eigentümern in Zirndorf weiter

Lassen Sie Ihr Haus bewerten und fragen Sie Ihre Bank nach Restschuld und Ablösebedingungen. Mit diesen Zahlen wissen Sie, welches Budget Sie für das neue Zuhause haben, und können entscheiden, ob Sie zuerst verkaufen oder zuerst kaufen. Den Ablauf des Hausverkaufs beschreibt der Ratgeber Haus verkaufen in Zirndorf.

Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.