Geerbte Wohnung verkaufen in Fürth: Eigentümergemeinschaft, Mieter und Ablauf
Was Erben in Fürth beim Verkauf einer geerbten Eigentumswohnung beachten sollten, von Hausgeld und Verwalterzustimmung bis zum Verkauf mit Mieter.
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Eine geerbte Eigentumswohnung in Fürth bringt andere Fragen mit sich als ein geerbtes Haus. Neben Erbschein, Grundbuch und Steuern geht es um die Eigentümergemeinschaft: Wer zahlt jetzt das Hausgeld, wer nimmt an der Eigentümerversammlung teil, welche Beschlüsse sind gefasst, und braucht es für den Verkauf die Zustimmung des Verwalters? Ist die Wohnung vermietet, kommen das bestehende Mietverhältnis und die Wünsche des Mieters hinzu. Dieser Ratgeber zeigt Schritt für Schritt, wie Erben in Fürth eine geerbte Wohnung verkaufen, worauf sie bei der Gemeinschaft achten sollten und wie der Verkauf auch dann gelingt, wenn die Erben nicht vor Ort wohnen.
Das Wichtigste in Kürze
- Mit dem Erbfall gehen Rechte und Pflichten aus dem Wohnungseigentum auf die Erben über, auch die Pflicht zur Zahlung des Hausgelds.
- Vor dem Verkauf müssen die Erben in der Regel im Grundbuch eingetragen werden. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das gebührenfrei.
- Eine Erbengemeinschaft kann nur gemeinsam verkaufen und übt ihr Stimmrecht in der Eigentümerversammlung gemeinsam aus.
- Sieht die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung vor, muss sie in beglaubigter Form vorliegen.
- Eine vermietete Wohnung wird mit dem bestehenden Mietvertrag verkauft. Käufer sind dann häufig Kapitalanleger.
- Für die Spekulationsfrist zählt der Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen.
- Unser Büro in der Zirndorfer Straße 13 in Fürth übernimmt die Organisation vor Ort, auch für Erben, die weiter weg wohnen.
Was mit dem Erbfall auf die Erben übergeht
Mit dem Tod des Eigentümers gehen alle Rechte und Pflichten aus dem Wohnungseigentum auf die Erben über. Dazu gehört das Recht, die Wohnung zu nutzen, zu vermieten oder zu verkaufen, ebenso wie die Pflicht, das laufende Hausgeld zu zahlen und sich an beschlossenen Sonderumlagen zu beteiligen. Auch Verbindlichkeiten des Verstorbenen, etwa ein laufendes Darlehen, gehen auf die Erben über.
Informieren Sie deshalb frühzeitig die Hausverwaltung über den Erbfall und teilen Sie mit, wer bis zur Klärung der Erbfolge Ansprechpartner ist. Lassen Sie sich die aktuellen Unterlagen schicken: Wirtschaftsplan, letzte Hausgeldabrechnung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und den Stand der Erhaltungsrücklage. So wissen Sie, welche Kosten laufen und ob größere Maßnahmen anstehen.
Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Immobilie verkaufen trotz Kredit in Fürth.
Erbschein, Testament und Grundbuch
Um die Wohnung verkaufen zu können, müssen die Erben in der Regel zuerst im Grundbuch eingetragen sein. Als Nachweis dient ein Erbschein des Nachlassgerichts oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift. Ein handschriftliches Testament allein genügt dem Grundbuchamt meist nicht. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, fallen für die Eintragung der Erben keine Gebühren beim Grundbuchamt an.
Bis die Erben eingetragen sind, kann die Vermarktung bereits vorbereitet werden. Bewertung, Unterlagen der Gemeinschaft, Energieausweis und Fotos lassen sich parallel organisieren, sodass nach der Eintragung keine Zeit verloren geht.
Die Erbengemeinschaft in der Eigentümergemeinschaft
Erben mehrere Personen, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Gegenüber der Eigentümergemeinschaft tritt sie als ein Eigentümer auf. Das bedeutet unter anderem, dass die Miterben ihr Stimmrecht in der Eigentümerversammlung nur einheitlich ausüben können. Benennen Sie am besten einen Miterben als Ansprechpartner für die Verwaltung und erteilen Sie ihm eine Vollmacht für die Versammlungen.
Für den Verkauf gilt: Alle Erben müssen zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben oder sich wirksam vertreten lassen. Eine neutrale Bewertung hilft, sich auf einen Angebotspreis zu verständigen. Möchte ein Erbe die Wohnung behalten, kann er die anderen entsprechend ihrer Erbquote auszahlen. Gelingt keine Einigung, bleibt als letzter Weg die Teilungsversteigerung, die meist länger dauert und häufig zu einem niedrigeren Erlös führt.
Hausgeld, Sonderumlagen und Beschlüsse
Das Hausgeld läuft nach dem Erbfall weiter und ist von den Erben zu zahlen. Die Miterben haften dafür gegenüber der Gemeinschaft gemeinsam. Prüfen Sie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen genau. Sind Sanierungen an Dach, Fassade, Fenstern oder Heizung beschlossen, kommen möglicherweise Sonderumlagen auf Sie zu. Für den Verkauf sind diese Informationen wichtig, denn Käufer lesen die Protokolle und berücksichtigen anstehende Kosten in ihrem Angebot.
Wie mit bereits beschlossenen, aber noch nicht fälligen Sonderumlagen beim Verkauf umgegangen wird, sollte im Kaufvertrag klar geregelt sein. Gegenüber der Gemeinschaft haftet für Zahlungen, die nach dem Eigentumswechsel fällig werden, grundsätzlich der neue Eigentümer. Untereinander können Erben und Käufer eine andere Verteilung vereinbaren.
Ergänzende Hinweise gibt der Ratgeber Altes Haus verkaufen in Langenzenn.
Diese Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf
| Unterlage | Wo erhältlich |
|---|---|
| Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift | Nachlassgericht beim Amtsgericht |
| Grundbuchauszug nach Berichtigung | Grundbuchamt |
| Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan | Hausverwaltung oder Grundbuchamt |
| Protokolle der Eigentümerversammlungen und Beschlusssammlung | Hausverwaltung |
| Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Stand der Erhaltungsrücklage | Hausverwaltung |
| Energieausweis | Hausverwaltung oder berechtigter Aussteller |
| Grundriss und Wohnflächenberechnung | Unterlagen des Verstorbenen oder Verwaltung |
| Mietvertrag und Kautionsnachweis (falls vermietet) | Unterlagen des Verstorbenen |
Fehlen Unterlagen, fordern wir sie auf Wunsch mit Vollmacht der Erben an.
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Verwalterzustimmung nicht vergessen
In vielen Fürther Wohnanlagen sieht die Teilungserklärung vor, dass der Verwalter einer Veräußerung zustimmen muss. Diese Zustimmung wird in öffentlich beglaubigter Form benötigt, bevor der Käufer im Grundbuch eingetragen werden kann. Ob für den Erwerb durch die Erben selbst eine Zustimmung nötig ist, hängt von der Formulierung der Teilungserklärung ab. Für den späteren Verkauf an einen Käufer ist sie in diesen Fällen regelmäßig erforderlich. Wir prüfen die Teilungserklärung und stimmen die Schritte mit Verwaltung und Notariat ab.
Leer stehende Wohnung: räumen und vorbereiten
Hat der Verstorbene die Wohnung selbst bewohnt, steht sie nach dem Erbfall häufig leer. Bis zum Verkauf sollten einige Dinge geregelt sein: Strom, Heizung und Wasser so einstellen, dass keine Schäden entstehen, den Briefkasten leeren, die Hausratversicherung informieren oder kündigen und mit der Verwaltung klären, wer im Notfall Zugang hat.
Für die Vermarktung ist eine geräumte oder sparsam eingerichtete Wohnung meist vorteilhaft. Nehmen Sie sich Zeit, persönliche Dinge zu sichten, bevor eine Entrümpelung beauftragt wird. Kleine Maßnahmen wie frische Wandfarbe und kleine Reparaturen verbessern den Eindruck deutlich. Größere Renovierungen von Bad oder Küche rechnen sich dagegen nicht immer, weil viele Käufer eigene Vorstellungen haben.
Eine vermietete Wohnung verkaufen
War die Wohnung vermietet, treten die Erben mit dem Erbfall in die Rolle des Vermieters ein. Der Mietvertrag läuft unverändert weiter, Miete und Kaution gehen auf die Erben über. Informieren Sie den Mieter über den Erbfall und teilen Sie mit, an wen künftig die Miete zu zahlen ist.
Beim Verkauf geht das Mietverhältnis auf den Käufer über. Käufer sind dann häufig Kapitalanleger, die auf Miethöhe, Mietvertrag und den Zustand der Gemeinschaft achten. Besichtigungen sind nur in Abstimmung mit dem Mieter und nach rechtzeitiger Ankündigung möglich. Wurde die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, kann dem Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht zustehen. Ob ein Vorkaufsrecht besteht, sollte vor der Vermarktung geprüft werden.
Vermietet oder leer verkaufen?
Eine leere Wohnung spricht Eigennutzer und Anleger an, eine vermietete Wohnung vor allem Anleger. Ein bestehendes Mietverhältnis darf allerdings nur aus gesetzlich anerkannten Gründen gekündigt werden. Ob und wie eine Kündigung möglich wäre, gehört in die Hände einer Rechtsberatung. In vielen Fällen ist der Verkauf mit Mieter die einfachere und sichere Lösung.
Den Wert der geerbten Wohnung ermitteln
Für Eigentumswohnungen steht das Vergleichswertverfahren im Vordergrund. Es stützt sich auf tatsächliche Verkaufspreise vergleichbarer Wohnungen in ähnlicher Lage. In Fürth fließen Stadtteil, Nähe zur U-Bahn, Stockwerk, Aufzug, Balkon, Stellplatz, Zustand von Bad und Küche, Energiestandard und die wirtschaftliche Lage der Eigentümergemeinschaft ein. Bei vermieteten Wohnungen spielt zusätzlich der Ertrag eine Rolle.
Eine nachvollziehbare Bewertung hilft der Erbengemeinschaft bei der Einigung und ist eine gute Grundlage, wenn ein Miterbe die anderen auszahlen möchte. Für die Erbschaftsteuer ermittelt das Finanzamt einen eigenen Wert. Liegt der tatsächliche Verkehrswert niedriger, kann er unter bestimmten Voraussetzungen nachgewiesen werden.
Steuerliche Punkte für Erben
Die folgenden Hinweise dienen der Orientierung und ersetzen keine Steuerberatung.
Erbschaftsteuer: Ob Steuer anfällt, hängt vom Wert des Erbes und vom Verwandtschaftsgrad ab. Kinder haben nach geltendem Recht einen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro, Ehegatten von 500.000 Euro. Der Erbfall ist dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten anzuzeigen, sofern er nicht bereits anderweitig bekannt ist.
Spekulationsfrist: Für die Frage, ob ein Verkaufsgewinn einkommensteuerpflichtig ist, zählt der Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen. Liegt er mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei.
Familienheim: Wurde die Wohnung als selbst genutztes Familienheim steuerfrei übernommen, kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren die Befreiung rückwirkend entfallen lassen.
Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann
Der Verkauf Schritt für Schritt
- Erstgespräch: Mit allen Erben, gern auch telefonisch oder per Video.
- Unterlagen der Gemeinschaft anfordern: Protokolle, Wirtschaftsplan, Rücklage, Teilungserklärung.
- Wertermittlung: Besichtigung und nachvollziehbare Einschätzung für alle Erben.
- Grundbuch: Erbschein und Berichtigung, parallel Vorbereitung der Vermarktung.
- Vorbereitung: Räumung oder Abstimmung mit dem Mieter, Fotos, Grundriss, Exposé.
- Vermarktung und Besichtigungen: Einzeltermine mit geprüften Interessenten. Erben müssen nicht anreisen.
- Notar: Finanzierungsbestätigung, Vertragsentwurf, Verwalterzustimmung, Beurkundung.
- Übergabe: Nach Zahlungseingang mit Protokoll, Information an die Verwaltung.
Typische Fehler beim Verkauf einer geerbten Wohnung
- Hausgeld nicht weiterzahlen: Rückstände führen zu Mahnungen und belasten den Verkauf.
- Protokolle nicht lesen: Beschlossene Sonderumlagen überraschen sonst im Verkaufsgespräch.
- Verwalterzustimmung übersehen: Ohne sie verzögert sich die Eigentumsumschreibung.
- Mieter nicht einbinden: Gute Abstimmung erleichtert Besichtigungen.
- Grundbuchberichtigung aufschieben: Nach zwei Jahren entfällt die Gebührenfreiheit.
Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?
Nicht jede geerbte Wohnung muss verkauft werden. Möchte jemand aus der Familie einziehen, kann er die anderen Erben auszahlen. Eine Vermietung durch die Erbengemeinschaft bedeutet dagegen, dass alle Entscheidungen über Mieter, Reparaturen und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft weiter gemeinsam getroffen werden müssen. Hinzu kommen steuerliche Fragen, etwa beim Familienheim. Für viele Erbengemeinschaften ist ein Verkauf deshalb die klarere Lösung, vor allem wenn die Erben in verschiedenen Städten leben.
Was Käufer einer Wohnung in Fürth besonders interessiert
Lage und Anbindung: Die Entfernung zur U-Bahn und zur Innenstadt ist für viele Käufer entscheidend.
Zustand der Gemeinschaft: Höhe der Rücklage, anstehende Maßnahmen und das Hausgeld werden bei fast jeder Besichtigung angesprochen.
Ausstattung: Bad, Küche, Fenster, Balkon und Stellplatz prägen die Entscheidung.
Mietverhältnis: Bei vermieteten Wohnungen fragen Anleger nach Miethöhe, Laufzeit und Zahlungsverhalten.
Wenn die Erben weit entfernt wohnen
Viele Erben leben nicht mehr in Fürth. Ein Verkauf lässt sich trotzdem gut organisieren. Mit einer notariellen Vollmacht kann ein Miterbe oder eine Vertrauensperson die Erbengemeinschaft beim Notartermin vertreten. Besichtigungen, Abstimmungen mit der Hausverwaltung und die Übergabe übernehmen wir vor Ort. Sie erhalten nach jedem Schritt eine Rückmeldung per Telefon oder E-Mail und entscheiden gemeinsam über Angebote.
Diese nächsten Schritte helfen Erben in Fürth weiter
Informieren Sie die Hausverwaltung, sichern Sie die Wohnung und beantragen Sie rechtzeitig Erbschein und Grundbuchberichtigung. Lesen Sie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und stimmen Sie sich mit allen Miterben ab. Mit einer neutralen Bewertung haben alle Beteiligten eine gemeinsame Grundlage. Unser Büro in der Zirndorfer Straße 13 ist Ihre Anlaufstelle vor Ort, und wir kümmern uns auch dann um alles, wenn Sie weiter weg wohnen. Weitere Hinweise finden Sie in unseren Ratgebern Wohnung verkaufen in Fürth und Immobilie bei Erbschaft verkaufen.
Passende Ratgeber für Eigentümer
Häufige Fragen zum Thema geerbte Wohnung verkaufen in Fürth
Wer zahlt nach dem Erbfall das Hausgeld?
Die Erben. Mit dem Erbfall gehen Rechte und Pflichten aus dem Wohnungseigentum auf sie über, auch die Pflicht zur Zahlung des Hausgelds.
Wie kommen wir ins Grundbuch?
Über einen Antrag auf Grundbuchberichtigung mit Erbschein oder notariellem Testament samt Eröffnungsniederschrift. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das gebührenfrei.
Wer stimmt in der Eigentümerversammlung ab, wenn wir mehrere Erben sind?
Die Erbengemeinschaft übt das Stimmrecht einheitlich aus. Am besten bevollmächtigen Sie einen Miterben.
Brauchen wir eine Verwalterzustimmung?
Wenn die Teilungserklärung sie vorsieht, ja. Sie muss beim Verkauf in beglaubigter Form vorliegen.
Was passiert mit dem Mieter, wenn wir verkaufen?
Das Mietverhältnis geht auf den Käufer über. Der Mietvertrag läuft unverändert weiter.
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Wurde die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, kann ihm beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht zustehen. Das sollte vorab geprüft werden.
Können wir dem Mieter kündigen, um leer zu verkaufen?
Nur aus gesetzlich anerkannten Gründen. Lassen Sie das rechtlich prüfen. Oft ist der Verkauf mit Mieter die einfachere Lösung.
Was ist mit beschlossenen Sonderumlagen?
Sie sollten offen kommuniziert und ihre Tragung im Kaufvertrag geregelt werden.
Ist der Verkauf steuerfrei?
Für die Spekulationsfrist zählt der Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen. Liegt er mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei.
Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?
Ja, eine Erbengemeinschaft kann nur gemeinsam verkaufen.
Wie wird die geerbte Wohnung bewertet?
Meist über das Vergleichswertverfahren, ergänzt um die Lage der Eigentümergemeinschaft und bei Vermietung um den Ertrag.
Müssen wir für Besichtigungen nach Fürth kommen?
Nein. Wir übernehmen die Termine vor Ort und halten Sie auf dem Laufenden.
Was passiert mit der Kaution des Mieters?
Sie geht mit dem Erbfall auf die Erben und beim Verkauf auf den Käufer über. Die Übergabe sollte im Kaufvertrag geregelt werden.
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen?
Sprechen Sie mit uns über Ihr Vorhaben. Wir beraten Sie persönlich, ermitteln einen realistischen Angebotspreis und begleiten Sie Schritt für Schritt bis zum Notartermin und zur Übergabe.
Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
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