Startseite › Ratgeber

Was ist meine Wohnung wert? Wohnungsbewertung in Fürth

Etage, Grundriss, Gemeinschaftseigentum und Erbbaurecht: Wie der Wert einer Eigentumswohnung in Fürth ermittelt wird und welche Faktoren besonders zählen.

Eigentumswohnungen prägen den Fürther Immobilienmarkt. Vom sanierten Gründerzeitaltbau in der Innenstadt über Wohnanlagen der Sechziger- und Siebzigerjahre bis zu modernen Neubauten mit Tiefgarage gibt es in der Stadt eine große Bandbreite. Entsprechend unterschiedlich fällt der Wert aus, selbst bei Wohnungen gleicher Größe. Wer wissen möchte, was seine Wohnung in Fürth wert ist, sollte verstehen, welche Faktoren bei Wohnungen besonders zählen. Dazu gehören nicht nur Lage und Zustand der eigenen vier Wände, sondern auch die Lage im Haus, der Zustand des gesamten Gebäudes und die Verhältnisse in der Eigentümergemeinschaft. Dieser Ratgeber erklärt, wie der Wert einer Eigentumswohnung in Fürth ermittelt wird und worauf Sie achten sollten.

Wie der Wert einer Eigentumswohnung ermittelt wird

Für Eigentumswohnungen gibt es in einer Stadt wie Fürth meist genügend vergleichbare Verkäufe. Deshalb steht das Vergleichswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung im Vordergrund. Vereinfacht funktioniert es so: Es werden Kaufpreise von Wohnungen herangezogen, die Ihrer Wohnung in wesentlichen Merkmalen ähneln, etwa Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung. Unterschiede werden über Zu- und Abschläge berücksichtigt. Liegen die Vergleichsverkäufe einige Zeit zurück, werden sie an die heutige Marktlage angepasst.

Datenquellen sind die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses der Stadt Fürth, der aus allen notariellen Verträgen Daten ableitet, und die Erfahrung aus tatsächlich abgeschlossenen Verkäufen. Gibt es für eine sehr besondere Wohnung zu wenige Vergleichsobjekte, wird das Ergebnis mit anderen Verfahren plausibilisiert. Bei vermieteten Wohnungen spielt zusätzlich das Ertragswertverfahren eine Rolle.

Lage in der Stadt: Stadtteil und Umgebung

Die Lage wirkt bei Wohnungen besonders stark, weil Käufer meist ganz bestimmte Ansprüche haben. Wer urban leben möchte, sucht in der Innenstadt oder in der Südstadt mit kurzen Wegen zur U-Bahn. Wer Ruhe und Grün bevorzugt, schaut nach Dambach, Burgfarrnbach oder in den Norden der Stadt. Innerhalb eines Stadtteils machen Straße und direkte Umgebung den Unterschied: Liegt die Wohnung an einer ruhigen Seitenstraße oder an einer Hauptverkehrsachse? Gibt es Grünflächen, Spielplätze, Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe?

Lage im Haus: Warum die Etage zählt

Auch die Ausrichtung spielt eine Rolle. Ein Wohnzimmer mit Balkon nach Süden oder Westen ist ein starkes Argument. Eine Wohnung, deren Fenster überwiegend nach Norden oder zum Hinterhof zeigen, wird anders wahrgenommen.

Passend dazu: Was ist meine Immobilie wert in Fürth.

Größe und Grundriss

Ein Effekt, der viele Eigentümer überrascht: Kleine Wohnungen erzielen häufig einen höheren Preis pro Quadratmeter als große. Der Gesamtpreis ist niedriger und damit für mehr Käufer erreichbar, und die Nachfrage von Singles, Paaren und Kapitalanlegern ist groß. Große Wohnungen haben einen kleineren Käuferkreis, weil der Gesamtbetrag höher ist.

Der Grundriss beeinflusst den Wert ebenfalls. Gefragt sind helle, gut geschnittene Räume, ein separater Zugang zu jedem Zimmer, ein Bad mit Fenster und ausreichend Stauraum. Durchgangszimmer, sehr lange Flure oder ein gefangenes Zimmer senken die Attraktivität.

Zustand der Wohnung

Bei der Besichtigung achten Käufer vor allem auf Bad, Küche, Böden, Fenster, Elektrik und Heizkörper. Sind diese Bereiche modernisiert, steigt der Wert. Ist das Bad aus den Achtzigerjahren und die Elektrik im Originalzustand, rechnen Käufer die Kosten einer Renovierung ein. Bei Altbauwohnungen kommen Fragen nach den Leitungen, der Schalldämmung zwischen den Etagen und dem Zustand der Dielenböden hinzu.

Das Gemeinschaftseigentum: oft unterschätzt

Wer eine Wohnung kauft, erwirbt auch einen Anteil am Gebäude: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage, Leitungen, Aufzug, Außenanlagen. Ist hier viel zu tun, trägt der Käufer seinen Anteil an den Kosten. Deshalb fließt der Zustand des gesamten Hauses in den Wert der einzelnen Wohnung ein.

Der Gesundheitscheck der Eigentümergemeinschaft

• Erhaltungsrücklage: Wie hoch ist sie im Verhältnis zur Größe und zum Alter des Gebäudes?
• Beschlossene Maßnahmen: Stehen Sanierungen an Dach, Fassade oder Heizung an?
• Sonderumlagen: Wurden in den letzten Jahren Sonderumlagen erhoben oder sind welche geplant?
• Hausgeld: Ist es angemessen, und welche Kosten sind enthalten?
• Verwaltung: Gibt es eine professionelle Verwaltung, und werden Versammlungen regelmäßig abgehalten?
• Streitigkeiten: Zeigen die Protokolle Konflikte oder laufende Gerichtsverfahren?

Diese Informationen stehen in den Protokollen der Eigentümerversammlungen, in der Beschlusssammlung, im Wirtschaftsplan und in der Jahresabrechnung. Für eine fundierte Bewertung sollten sie vorliegen.

Ausstattung und Zusatzflächen

• Balkon, Loggia, Terrasse: Für viele Käufer unverzichtbar. Auf die Wohnfläche werden sie in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet.
• Stellplatz: Ein Tiefgaragenplatz ist in der Innenstadt besonders wertvoll. Er kann eigenes Teileigentum oder ein Sondernutzungsrecht sein.
• Keller oder Abstellraum: Fehlt er, wird das bei Familien kritisch gesehen.
• Einbauküche: Sie wird meist gesondert bewertet und kann im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden.
• Aufzug: Ab dem zweiten Obergeschoss ein wichtiges Kriterium.
• Barrierearmut: Bodengleiche Dusche und stufenloser Zugang erweitern den Käuferkreis.

Besonderheiten, die den Wert stark verändern

Erbbaurecht

Manche Wohnungen in Fürth stehen auf Grundstücken, die nicht der Eigentümergemeinschaft gehören, sondern im Erbbaurecht vergeben sind. Dann zahlen die Eigentümer einen Erbbauzins, und das Recht ist zeitlich befristet. Für den Wert sind die Restlaufzeit, die Höhe des Erbbauzinses und die Regelungen bei Ablauf entscheidend. Ein Erbbaurecht mindert den Wert in der Regel, und manche Banken finanzieren solche Wohnungen nur unter bestimmten Bedingungen. Oft braucht der Verkauf zudem die Zustimmung des Grundstückseigentümers.

Bestehendes Mietverhältnis

Ist die Wohnung vermietet, kann ein Käufer sie nicht sofort selbst nutzen, denn der Mietvertrag geht nach § 566 BGB auf ihn über. Für Selbstnutzer ist die Wohnung deshalb weniger interessant, für Kapitalanleger dagegen schon. Der Wert hängt dann stark von der Miethöhe und der Laufzeit ab.

Denkmalschutz

Wohnungen in denkmalgeschützten Gebäuden haben oft besonderen Charme und bieten unter bestimmten Voraussetzungen steuerliche Vorteile. Gleichzeitig sind Veränderungen genehmigungspflichtig. Beides fließt in die Bewertung ein.

Wohnrecht oder Nießbrauch

Ist ein Wohnrecht oder Nießbrauch eingetragen, sinkt der Wert erheblich, weil der Käufer die Wohnung nicht nutzen kann, solange das Recht besteht.

Unterlagen für die Bewertung Ihrer Wohnung

• Grundbuchauszug
• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis des Gebäudes
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
• Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Stand der Erhaltungsrücklage
• Nachweise über Modernisierungen in der Wohnung
• Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag

Online-Rechner und ihre Grenzen bei Wohnungen

Online-Bewertungsrechner können bei Wohnungen eine grobe Orientierung geben, weil es viele Vergleichsdaten gibt. Sie kennen aber weder den Zustand Ihres Bades noch die Rücklage der Gemeinschaft, weder die Aussicht noch die Lautstärke der Straße. Auch ein Erbbaurecht oder eine anstehende Sonderumlage berücksichtigen sie meist nicht. Nutzen Sie solche Rechner als ersten Anhaltspunkt und lassen Sie den Wert anschließend vor Ort ermitteln.

Vom Wert zum Verkaufspreis

Der ermittelte Wert ist die Grundlage für den Angebotspreis. Wie hoch dieser angesetzt wird, hängt auch von Ihrer Strategie und der aktuellen Nachfrage nach Wohnungen wie Ihrer ab. Mehr dazu im Ratgeber Realistischer Verkaufspreis in Fürth. Wenn Sie den Verkauf zügig angehen möchten, hilft Wohnung verkaufen in Fürth.

Altbau, Nachkriegsbau, Neubau: Was bei welchem Baujahr zählt

Gründerzeit und frühe Altbauten

Fürth ist für seine erhaltenen historischen Gebäude bekannt. Altbauwohnungen mit hohen Decken, Stuck, Dielen und großen Fenstern sind gefragt. Für den Wert entscheidend ist, wie gut das Gebäude saniert ist. Käufer fragen nach dem Zustand der Leitungen, der Elektrik, der Fenster und der Heizung, nach der Schalldämmung zwischen den Etagen und danach, ob Keller und Dach trocken sind. Eine umfassende Sanierung in den letzten Jahrzehnten wirkt stark wertsteigernd, ein Sanierungsstau am Gemeinschaftseigentum entsprechend mindernd.

Wohnanlagen der Fünfziger- bis Siebzigerjahre

Viele Wohnungen in Fürth stammen aus dieser Zeit. Sie haben oft solide, gut nutzbare Grundrisse und Balkone, aber energetischen Nachholbedarf. Ob Fassade, Fenster und Heizung schon modernisiert wurden, ist hier die wichtigste Frage. Auch Aufzüge fehlen in diesen Häusern häufig, was obere Etagen für manche Käufer weniger attraktiv macht.

Wohnungen ab den Neunzigerjahren und Neubauten

Neuere Wohnungen punkten mit besserer Dämmung, Aufzug, Tiefgarage und zeitgemäßen Bädern. Käufer achten auf die Qualität der Ausführung, die Höhe des Hausgelds und bei sehr jungen Gebäuden auf laufende Gewährleistungsfristen. Der Wert wird hier besonders stark über Vergleichsverkäufe in ähnlichen Anlagen bestimmt.

Was Sie selbst tun können, um den Wert zu sichern

Einige Faktoren können Sie nicht ändern, etwa Lage und Baujahr. Andere haben Sie in der Hand. Halten Sie die Unterlagen vollständig und aktuell. Erledigen Sie kleinere Reparaturen, bevor sie zu größeren Schäden werden. Nehmen Sie an den Eigentümerversammlungen teil und setzen Sie sich für eine angemessene Rücklage und eine vorausschauende Instandhaltung ein. Eine gut geführte Gemeinschaft mit gepflegtem Haus steigert den Wert aller Wohnungen. Vor einem Verkauf wirken Ordnung, Licht und kleine Ausbesserungen mehr als teure Renovierungen.

Wenn Sie den Wert nicht für einen Verkauf brauchen

Nicht jede Bewertung dient einem Verkauf. Manche Eigentümer möchten wissen, wie viel Vermögen in ihrer Wohnung steckt, etwa für die Altersplanung, eine Schenkung an Kinder oder eine Erbregelung. Andere brauchen den Wert für eine Scheidung oder für Gespräche mit der Bank über eine Anschlussfinanzierung. Je nach Anlass kann eine Marktwerteinschätzung genügen oder ein Verkehrswertgutachten nötig sein. Wir sagen Ihnen offen, welche Art der Bewertung für Ihren Zweck sinnvoll ist.

Wie Sie die Wohnfläche richtig angeben

Die Wohnfläche ist eine Schlüsselgröße für den Wert. Oft stammt sie aus alten Prospekten oder der Teilungserklärung und weicht von der tatsächlichen Fläche ab. Nach der Wohnflächenverordnung zählen Flächen unter Dachschrägen mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darunter gar nicht. Balkone werden meist zu einem Viertel angerechnet. Im Zweifel lohnt sich ein Aufmaß.

Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann

Als geprüfte Immobilienmakler und Immobilienbewerter (EIA/IHK) begleiten wir Eigentümer von Zirndorf, Fürth und Neuendettelsau aus beim Verkauf und bei der Bewertung ihrer Immobilie. Persönlich, transparent und mit genauer Kenntnis der Region.

Zirndorf & Fürth: 0911 5285 9402Neuendettelsau: 09872 957 9090Kontakt aufnehmen

So bewerten wir Ihre Wohnung in Fürth

Wir besichtigen Ihre Wohnung persönlich, sehen uns Haus und Gemeinschaftseigentum an und werten die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft aus. Anschließend gleichen wir die Daten mit tatsächlichen Verkäufen in Ihrem Stadtteil ab und erläutern Ihnen das Ergebnis Punkt für Punkt. Bernd Barthmus und Markus Zachmann nehmen sich dafür Zeit. Unser Büro in der Zirndorfer Straße 13 in Fürth ist Ihr Ansprechpartner vor Ort.

Diese nächsten Schritte helfen Wohnungseigentümern in Fürth weiter

Fordern Sie bei Ihrer Hausverwaltung die Protokolle, den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung und den Energieausweis an. Notieren Sie Modernisierungen in Ihrer Wohnung mit Jahreszahl. Mit diesen Unterlagen ist eine Bewertung besonders aussagekräftig. Allgemeine Informationen zu den Bewertungsverfahren finden Sie im Ratgeber Immobilienbewertung in Fürth.

Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.