Immobilie verkaufen trotz Kredit in Fürth: Ablauf und Kosten
Grundschuld, Ablösung beim Notar, Vorfälligkeitsentschädigung und Restschuld: Wie der Verkauf einer Immobilie mit laufendem Darlehen in Fürth abläuft.
Persönliche Beratung zu Ihrer Immobilie
Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns. Wir melden uns schnell und unverbindlich.
„Darf ich mein Haus überhaupt verkaufen, wenn es noch nicht abbezahlt ist?“ Diese Frage hören wir in Fürth regelmäßig. Die kurze Antwort lautet: Ja, das ist der Normalfall. Die meisten Immobilien werden verkauft, während noch ein Darlehen läuft und eine Grundschuld im Grundbuch steht. Der Notar sorgt dafür, dass Ihre Bank aus dem Kaufpreis bezahlt wird und die Grundschuld anschließend gelöscht wird. Spannend wird es bei den Details: Was kostet die vorzeitige Rückzahlung? Wann darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen und wann nicht? Was passiert, wenn der Kaufpreis die Restschuld nicht deckt? Dieser Ratgeber erklärt Schritt für Schritt, wie ein Verkauf trotz Kredit abläuft und wie Sie die Kosten gering halten.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Immobilie mit laufendem Kredit zu verkaufen ist üblich und rechtlich gut abgesichert.
- Der Notar holt die Löschungsunterlagen Ihrer Bank ein. Der Käufer zahlt die Restschuld direkt an Ihre Bank, den Rest an Sie.
- Bei einem Festzinsdarlehen kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn Sie vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen.
- Nach zehn Jahren seit der vollständigen Auszahlung können Sie mit einer Frist von sechs Monaten ohne Entschädigung kündigen.
- Enthält der Darlehensvertrag unzureichende Angaben zur Berechnung der Entschädigung, kann der Anspruch entfallen.
- Deckt der Kaufpreis die Restschuld nicht, braucht es eigene Mittel oder eine Vereinbarung mit der Bank.
- Da wir auch Finanzierungen begleiten, behalten wir in Fürth beide Seiten des Verkaufs im Blick.
Darlehen und Grundschuld: zwei verschiedene Dinge
Viele Eigentümer verwenden die Begriffe gleichbedeutend, rechtlich sind sie aber getrennt. Das Darlehen ist der Kredit, den Sie von Ihrer Bank erhalten haben und in Raten zurückzahlen. Die Grundschuld ist die Sicherheit, die im Grundbuch in Abteilung III eingetragen ist. Sie gibt der Bank das Recht, notfalls die Zwangsversteigerung zu betreiben. Die Grundschuld bleibt im Grundbuch stehen, auch wenn das Darlehen längst getilgt ist, bis sie auf Antrag gelöscht wird.
Für den Verkauf heißt das: Der Käufer möchte ein Grundbuch ohne Ihre Grundschulden. Ihre Bank gibt die Löschungsbewilligung, sobald sie ihr Geld bekommen hat. Der Notar verbindet beide Schritte so, dass niemand ein Risiko trägt.
So läuft die Ablösung beim Notar ab
- Kaufvertrag: Im Vertrag steht, dass der Kaufpreis zunächst zur Ablösung Ihrer Grundschulden verwendet wird.
- Vormerkung: Nach der Beurkundung wird für den Käufer eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.
- Löschungsunterlagen: Der Notar fordert bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung an, verbunden mit dem Treuhandauftrag, sie nur gegen Zahlung der Restschuld zu verwenden.
- Ablösebetrag: Die Bank teilt mit, welcher Betrag zu einem bestimmten Stichtag zu zahlen ist, einschließlich einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung.
- Fälligkeit: Liegen alle Voraussetzungen vor, teilt der Notar dem Käufer mit, welcher Betrag an Ihre Bank und welcher an Sie zu zahlen ist.
- Löschung: Nach Zahlung wird die Grundschuld gelöscht und der Käufer als Eigentümer eingetragen.
Die Kosten für die Löschung der Grundschuld trägt üblicherweise der Verkäufer. Sie sind im Vergleich zum Kaufpreis gering.
Die Finanzierung des Käufers: die Belastungsvollmacht
Die meisten Käufer finanzieren den Kaufpreis selbst über eine Bank. Diese Bank möchte ihre Grundschuld eintragen, bevor sie auszahlt, also zu einem Zeitpunkt, an dem Sie noch Eigentümer sind. Deshalb enthält der Kaufvertrag in der Regel eine Belastungsvollmacht. Mit ihr darf der Käufer schon vor der Eigentumsumschreibung eine Grundschuld eintragen lassen. Damit Ihnen daraus kein Risiko entsteht, wird vereinbart, dass diese Grundschuld zunächst nur den Kaufpreis absichert und die Bank nur an Sie oder Ihre Bank auszahlen darf. Diese Regelungen sind Standard und werden vom Notar formuliert.
Vorfälligkeitsentschädigung: wann sie anfällt und wann nicht
Haben Sie für Ihr Darlehen einen festen Zinssatz für eine bestimmte Zeit vereinbart, rechnet die Bank mit den Zinseinnahmen bis zum Ende dieser Zeit. Zahlen Sie vorzeitig zurück, kann sie den entgangenen Gewinn als Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Kündigungsrecht beim Verkauf
Nach § 490 Abs. 2 BGB können Sie ein Festzinsdarlehen, das durch eine Grundschuld gesichert ist, vorzeitig kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben, etwa weil Sie die Immobilie verkaufen möchten. Die Kündigung ist frühestens sechs Monate nach der vollständigen Auszahlung möglich, mit den Fristen des § 488 Abs. 3 BGB. In diesem Fall darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Ohne Entschädigung nach zehn Jahren
Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie ein Festzinsdarlehen in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne eine Entschädigung zu zahlen. Wurde nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über Laufzeit oder Zinssatz getroffen, zählt deren Zeitpunkt.
Variable Darlehen
Darlehen mit veränderlichem Zinssatz können nach § 489 Abs. 2 BGB jederzeit mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden.
Wenn die Angaben im Vertrag unzureichend sind
Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen gilt: Sind im Vertrag die Angaben über die Laufzeit, das Kündigungsrecht oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend, ist der Anspruch auf die Entschädigung nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen. Ob das bei Ihrem Vertrag zutrifft, kann eine Verbraucherzentrale oder eine spezialisierte Kanzlei prüfen. Bei größeren Beträgen lohnt sich ein Blick darauf.
Die Entschädigung prüfen und senken
- Berechnung nachvollziehen: Lassen Sie sich die Berechnung von der Bank aufschlüsseln. Sondertilgungsrechte, die Sie noch nicht genutzt haben, müssen berücksichtigt werden.
- Sondertilgungen nutzen: Steht Ihnen in diesem Jahr noch eine Sondertilgung zu, kann sie die Basis der Entschädigung verringern.
- Zeitpunkt wählen: Endet die Zinsbindung in wenigen Monaten, kann ein späterer Ablösetermin im Kaufvertrag die Entschädigung erheblich verringern oder ganz vermeiden.
- Zehnjahresfrist prüfen: Liegt die Auszahlung fast zehn Jahre zurück, kann eine fristgerechte Kündigung vor dem Ablösetermin die Entschädigung vermeiden.
- Pfandtausch: Kaufen Sie eine neue Immobilie, kann das Darlehen unter Umständen auf das neue Objekt übertragen werden.
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen?
Sprechen Sie mit uns über Ihr Vorhaben. Wir beraten Sie persönlich, ermitteln einen realistischen Angebotspreis und begleiten Sie Schritt für Schritt bis zum Notartermin und zur Übergabe.
Wenn der Kaufpreis die Restschuld nicht deckt
In den meisten Fällen ist der Verkaufspreis deutlich höher als die Restschuld. Es gibt aber Situationen, in denen das nicht so ist, etwa wenn die Immobilie erst vor kurzem mit hoher Finanzierung gekauft wurde oder wenn zusätzlich eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Die Bank gibt die Grundschuld in der Regel erst frei, wenn sie vollständig bezahlt ist. Sie brauchen dann eigene Mittel, um die Lücke zu schließen, oder eine Vereinbarung mit der Bank, etwa über ein Restdarlehen ohne Grundschuld. Sprechen Sie Ihre Bank in diesem Fall früh an, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben.
Kann der Käufer meinen Kredit übernehmen?
Theoretisch ja, praktisch selten. Eine Übernahme des Darlehens durch den Käufer braucht die Zustimmung Ihrer Bank, die den Käufer wie einen neuen Kunden prüft. Interessant kann das sein, wenn Ihr Darlehen besonders günstige Zinsen hat. Häufiger ist eine andere Variante: Die Bank des Käufers übernimmt Ihre bestehende Grundschuld durch Abtretung, statt eine neue eintragen zu lassen. Das spart Notar- und Grundbuchkosten. Ob das möglich ist, hängt von den beteiligten Banken ab.
Wenn die Raten schwer zu tragen sind
Manchmal ist der Verkauf eine Folge finanzieller Schwierigkeiten, etwa nach Jobverlust, Krankheit oder Trennung. Wichtig ist dann, früh zu handeln. Ein freiwilliger Verkauf bringt in der Regel einen deutlich besseren Preis als eine Zwangsversteigerung, und Sie behalten die Kontrolle über Zeitplan und Käufer. Informieren Sie Ihre Bank offen über Ihre Pläne. Viele Banken stimmen einem geordneten Verkauf zu und warten mit Maßnahmen, wenn ein realistischer Zeitplan vorliegt. Eine fundierte Bewertung und ein Maklerauftrag zeigen der Bank, dass der Verkauf ernsthaft betrieben wird.
Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Realistischer Verkaufspreis für Ihre Immobilie in Zirndorf.
Checkliste: Was Sie bei Ihrer Bank anfragen sollten
- Aktuelle Restschuld und Restschuld zu einem geplanten Ablösetermin
- Ende der Zinsbindung
- Höhe einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung mit Berechnung
- Noch nicht genutzte Sondertilgungsrechte
- Möglichkeit eines Pfandtauschs, falls Sie neu kaufen
- Welche Grundschulden zu welchen Darlehen gehören
- Ob ältere, bereits getilgte Grundschulden noch eingetragen sind
Gerade der letzte Punkt wird oft übersehen. Stehen im Grundbuch noch Grundschulden aus früheren, längst abbezahlten Krediten, müssen auch diese gelöscht werden. Die Löschungsbewilligung erhalten Sie von der jeweiligen Bank. Wer sie früh anfordert, verhindert Verzögerungen nach dem Notartermin.
Ergänzende Hinweise gibt der Ratgeber Altes Haus verkaufen in Langenzenn.
Was am Ende übrig bleibt
Für Ihre Planung ist die Rechnung einfach: Verkaufspreis minus Restschuld, minus Vorfälligkeitsentschädigung, minus Löschungskosten, minus gegebenenfalls Steuern auf einen Gewinn, ergibt Ihren Nettoerlös. Den Gewinn aus dem Verkauf müssen Sie in der Regel nicht versteuern, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben oder wenn Sie sie länger als zehn Jahre besitzen. Wie Sie einen realistischen Verkaufspreis ermitteln, beschreibt der Ratgeber Realistischer Verkaufspreis in Fürth.
Beispiel: Verkauf kurz vor Ende der Zinsbindung
Ein Eigentümer in Fürth möchte seine Wohnung verkaufen. Die Zinsbindung seines Darlehens endet in acht Monaten. Würde er sofort ablösen, verlangte die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Er entscheidet sich, die Vermarktung trotzdem zu starten, und vereinbart im Kaufvertrag einen Fälligkeitstermin für den Kaufpreis, der kurz nach dem Ende der Zinsbindung liegt. Die Übergabe erfolgt zum gleichen Zeitpunkt. So vermeidet er die Entschädigung vollständig. Für den Käufer ist der spätere Termin akzeptabel, weil er ohnehin noch eine Kündigungsfrist für seine Mietwohnung einhalten muss.
Das Beispiel zeigt: Wer seine Darlehensdaten kennt, kann den Verkauf so planen, dass unnötige Kosten entfallen. Wichtig ist, diese Termine früh mit dem Käufer zu besprechen und sie im Vertrag sauber zu regeln.
Häufige Fehler beim Verkauf mit laufendem Kredit
- Den Kaufvertrag unterschreiben, ohne die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu kennen
- Die Zehnjahresfrist für die entschädigungsfreie Kündigung übersehen
- Alte, bereits getilgte Grundschulden im Grundbuch vergessen
- Nicht genutzte Sondertilgungsrechte verfallen lassen
- Bei finanziellen Schwierigkeiten zu lange warten und die Bank nicht informieren
Wenn mehrere Banken beteiligt sind
Manche Immobilien sind mit mehreren Darlehen bei unterschiedlichen Banken finanziert, etwa einem Hauptdarlehen und einem Förderkredit oder einem Bausparvertrag. Dann stehen meist auch mehrere Grundschulden im Grundbuch, jeweils mit eigenem Rang. Der Notar holt bei jeder Bank die Löschungsunterlagen und den Ablösebetrag ein. Je mehr Beteiligte, desto wichtiger ist es, die Anfragen früh zu stellen. Bei Förderkrediten gelten teilweise eigene Regeln für die vorzeitige Rückzahlung. Fragen Sie auch hier rechtzeitig nach.
Was Sie Ihrer Bank mitteilen sollten
Informieren Sie Ihre Bank frühzeitig über den geplanten Verkauf. Sie können dann gemeinsam den günstigsten Ablösetermin ermitteln, prüfen, ob ein Pfandtausch in Frage kommt, und Unterlagen vorbereiten. Viele Banken reagieren schneller, wenn sie wissen, dass eine Anfrage des Notars kommt.
Passend dazu: Penthouse schnell verkaufen in Fürth.
Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann
So unterstützen wir Sie in Fürth
Wir bewerten Ihre Immobilie realistisch, helfen Ihnen, die richtigen Fragen an Ihre Bank zu stellen, und planen den Ablösetermin so, dass unnötige Kosten vermieden werden. Da b&z Immoservice auch Finanzierungen begleitet, kennen wir die Abläufe bei Banken aus der Praxis. Bernd Barthmus und Markus Zachmann begleiten Sie persönlich bis zur Übergabe. Unser Büro in der Zirndorfer Straße 13 in Fürth ist Ihr Ansprechpartner.
Diese nächsten Schritte helfen Eigentümern in Fürth weiter
Fordern Sie bei Ihrer Bank die Restschuld, das Ende der Zinsbindung und eine Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung an. Prüfen Sie im Grundbuch, welche Grundschulden eingetragen sind. Mit diesen Zahlen und einer Bewertung wissen Sie, was Ihnen am Ende bleibt. Wenn Sie gleichzeitig neu kaufen, lesen Sie den Ratgeber Haus verkaufen und neu kaufen. Für einen zügigen Ablauf hilft Immobilie schnell verkaufen in Fürth.
Passende Ratgeber für Eigentümer
Häufige Fragen zum Verkauf trotz Kredit in Fürth
Darf ich meine Immobilie verkaufen, wenn noch ein Kredit läuft?
Ja, das ist der Normalfall. Der Kredit wird aus dem Kaufpreis abgelöst.
Wer sorgt dafür, dass meine Bank ihr Geld bekommt?
Der Notar. Er holt die Löschungsunterlagen ein und teilt dem Käufer mit, welcher Betrag an Ihre Bank geht.
Was ist der Unterschied zwischen Darlehen und Grundschuld?
Das Darlehen ist der Kredit, die Grundschuld die Sicherheit im Grundbuch.
Wann muss ich eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?
Wenn Sie ein Festzinsdarlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen und keine Ausnahme greift.
Kann ich nach zehn Jahren ohne Entschädigung kündigen?
Ja, mit einer Frist von sechs Monaten ab zehn Jahren nach vollständiger Auszahlung.
Kann die Entschädigung ganz entfallen?
Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen, wenn der Vertrag unzureichende Angaben zur Berechnung, Laufzeit oder Kündigung enthält.
Wie kann ich die Entschädigung senken?
Durch Sondertilgungen, einen günstigen Ablösetermin oder einen Pfandtausch.
Was passiert, wenn der Kaufpreis die Restschuld nicht deckt?
Sie brauchen eigene Mittel oder eine Vereinbarung mit der Bank über die Restschuld.
Kann der Käufer meinen Kredit übernehmen?
Nur mit Zustimmung der Bank. Häufiger wird die bestehende Grundschuld an die Bank des Käufers abgetreten.
Wer zahlt die Löschung der Grundschuld?
Üblicherweise der Verkäufer.
Was ist eine Belastungsvollmacht?
Sie erlaubt dem Käufer, vor der Umschreibung eine Grundschuld für seine Finanzierung eintragen zu lassen.
Was ist, wenn mehrere Banken beteiligt sind?
Der Notar holt bei jeder Bank Ablösebetrag und Löschungsunterlagen ein. Frühe Anfragen vermeiden Verzögerungen.
Lohnt es sich, bis zum Ende der Zinsbindung zu warten?
Endet sie bald, kann ein späterer Fälligkeitstermin im Kaufvertrag die Entschädigung vermeiden.
Muss ich alte, längst getilgte Grundschulden löschen lassen?
Ja, der Käufer erwartet ein lastenfreies Grundbuch. Die Löschungsbewilligung erhalten Sie von der jeweiligen Bank.
Wie erreiche ich Sie in Fürth?
In der Zirndorfer Straße 13 oder telefonisch unter 0911 5285 9402.
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen?
Sprechen Sie mit uns über Ihr Vorhaben. Wir beraten Sie persönlich, ermitteln einen realistischen Angebotspreis und begleiten Sie Schritt für Schritt bis zum Notartermin und zur Übergabe.
Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
Weitere Ratgeber
Immobilienbewertung in Fürth: Wie der Wert Ihrer Immobilie ermittelt wird
Lage, Baujahr, Denkmalschutz und Energiestandard: So wird der Wert einer Immobilie in Fürth ermittelt, welche Unterlagen Sie brauchen und wann ein Gutachten sinnvoll ist.
Wohnung verkaufen in Fürth: Unterlagen, Ablauf und was Eigentümer wissen sollten
Teilungserklärung, Protokolle, Verwalterzustimmung, vermietete Wohnung: So verkaufen Eigentümer ihre Wohnung in Fürth gut vorbereitet und ohne Verzögerungen.
Haus bei Scheidung verkaufen in Fürth: Möglichkeiten, Ablauf und was Sie klären sollten
Verkauf, Übernahme oder Teilungsversteigerung: So gehen Paare in Fürth beim Hausverkauf in der Scheidung vor, mit Hinweisen zu Kredit, Steuern und Ablauf.
