Denkmalgeschützte Immobilie verkaufen in Fürth
Denkmalliste, Auflagen, steuerliche Vorteile für Käufer und Bewertung: Wie Sie ein Baudenkmal oder eine Wohnung in einem Denkmalgebäude in Fürth erfolgreich verkaufen.
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Fürth ist eine Stadt der Baudenkmäler. In der Innenstadt, der Südstadt und entlang vieler Straßen stehen gründerzeitliche Mietshäuser, Bürgerhäuser, Villen und Fachwerkbauten, die unter Denkmalschutz stehen oder Teil eines geschützten Ensembles sind. Wer eine solche Immobilie besitzt, weiß um ihren Charme, aber auch um die Pflichten, die damit verbunden sind. Beim Verkauf stellt sich die Frage, wie Denkmalschutz auf Käufer, Preis und Ablauf wirkt. Die gute Nachricht: Denkmalgeschützte Immobilien haben einen eigenen, oft sehr interessierten Käuferkreis. Dieser Ratgeber erklärt, was Denkmalschutz rechtlich bedeutet, welche steuerlichen Vorteile Käufer nutzen können, wie solche Immobilien bewertet werden und wie Sie eine denkmalgeschützte Wohnung oder ein Haus in Fürth erfolgreich verkaufen.
Das Wichtigste in Kürze
- Ob ein Gebäude ein Baudenkmal ist oder zu einem Ensemble gehört, zeigt die bayerische Denkmalliste.
- Der Verkauf selbst braucht keine denkmalrechtliche Erlaubnis. Veränderungen am Denkmal dagegen schon.
- Käufer können für Sanierungen unter bestimmten Voraussetzungen erhöhte steuerliche Abschreibungen nach § 7i oder § 10f EStG nutzen.
- Voraussetzung ist eine Abstimmung mit der Denkmalbehörde vor Beginn der Arbeiten und eine Bescheinigung danach.
- Für Baudenkmäler besteht beim Verkauf keine Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises.
- Bewertet wird unter Berücksichtigung von Sanierungsstand, Auflagen und Nachfrage nach Denkmalimmobilien.
- Unser Büro in der Zirndorfer Straße 13 begleitet Verkäufe von Denkmalimmobilien in Fürth.
Was Denkmalschutz bedeutet
Nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz sind Baudenkmäler bauliche Anlagen aus vergangener Zeit, deren Erhaltung wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen, städtebaulichen, wissenschaftlichen oder volkskundlichen Bedeutung im Interesse der Allgemeinheit liegt. Auch Ensembles, also Gruppen von Gebäuden mit gemeinsamem Erscheinungsbild, können geschützt sein, selbst wenn nicht jedes einzelne Haus ein Baudenkmal ist. Die Denkmalliste wird vom Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege geführt und ist online einsehbar. Untere Denkmalschutzbehörde ist in Fürth die Stadt.
Für Eigentümer heißt das: Sie müssen das Denkmal im Rahmen des Zumutbaren erhalten, und Veränderungen am Gebäude, etwa an Fassade, Fenstern, Dach oder prägenden Innenteilen, brauchen eine denkmalrechtliche Erlaubnis. Auch Maßnahmen in der Nähe eines Baudenkmals können erlaubnispflichtig sein, wenn sie dessen Erscheinungsbild beeinträchtigen.
Vertiefende Informationen finden Sie unter Haus verkaufen in Neuendettelsau.
Braucht der Verkauf eine Genehmigung?
Der Verkauf eines Baudenkmals selbst braucht keine denkmalrechtliche Erlaubnis. Er läuft notariell ab wie jeder andere Immobilienverkauf. Die Pflichten aus dem Denkmalschutz gehen mit dem Eigentum auf den Käufer über. Deshalb ist es wichtig, Käufer vollständig zu informieren: über den Status als Baudenkmal oder Ensemble, über bereits erteilte Erlaubnisse und über bekannte Auflagen. Liegt das Gebäude zusätzlich in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, kann eine sanierungsrechtliche Genehmigung nach dem Baugesetzbuch nötig sein. Das prüft der Notar.
Steuerliche Vorteile für Käufer
Ein wichtiger Grund, warum Käufer gezielt nach Denkmalimmobilien suchen, sind die steuerlichen Vorteile für Sanierungsaufwendungen:
| Nutzung | Rechtsgrundlage | Abschreibung der begünstigten Sanierungskosten |
|---|---|---|
| Vermietung | § 7i EStG | Acht Jahre je bis zu 9 Prozent, danach vier Jahre je bis zu 7 Prozent |
| Selbstnutzung | § 10f EStG | Zehn Jahre je bis zu 9 Prozent als Sonderausgaben |
Begünstigt sind Aufwendungen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen vor Beginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden und eine Bescheinigung der zuständigen Stelle vorliegt. Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Ein Gebäude mit Sanierungsbedarf kann für steuerorientierte Käufer interessant sein. Gleichzeitig steht der Kaufpreis selbst, soweit er auf das Gebäude entfällt, nicht unter diesen Sonderregeln. Käufer sollten ihre individuelle Situation mit ihrer Steuerberatung klären.
Ergänzende Hinweise gibt der Ratgeber Altes Haus verkaufen in Langenzenn.
Wer Denkmalimmobilien in Fürth kauft
- Liebhaber historischer Architektur: Sie suchen Charakter, hohe Decken, Stuck, Dielen und eine besondere Atmosphäre.
- Selbstnutzer mit Sanierungsbudget: Sie möchten eine Wohnung oder ein Haus nach ihren Vorstellungen sanieren und dabei steuerliche Vorteile nutzen.
- Kapitalanleger: Sie interessieren sich für vermietete Denkmalwohnungen und die Abschreibung nach § 7i EStG.
- Bauträger und Sanierer: Sie kaufen sanierungsbedürftige Gebäude, sanieren sie in Abstimmung mit der Denkmalbehörde und verkaufen die Wohnungen anschließend.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Wir bewerten Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück kostenfrei und mit einer fundierten Marktanalyse. Als geprüfte Immobilienbewerter (EIA/IHK) kennen wir die Region Nürnberg, Fürth und Westmittelfranken seit vielen Jahren.
Wie Denkmalimmobilien bewertet werden
Die Bewertung folgt den anerkannten Verfahren, berücksichtigt aber zusätzliche Faktoren:
- Sanierungsstand: Ist das Gebäude bereits denkmalgerecht saniert, oder steht eine umfassende Sanierung an?
- Auflagen: Welche Bauteile müssen erhalten werden, welche Materialien sind vorgeschrieben? Denkmalgerechte Arbeiten sind oft aufwendiger.
- Nutzungsmöglichkeiten: Lässt sich das Dachgeschoss ausbauen, sind Grundrissänderungen möglich?
- Steuerliche Attraktivität: Für Käufer mit Sanierungsabsicht können die Abschreibungsmöglichkeiten den Wert stützen.
- Charakter und Lage: Besondere Architektur in guter Lage ist gefragt.
Bei Eigentumswohnungen in Denkmalgebäuden zählen zusätzlich der Zustand des Gemeinschaftseigentums, die Erhaltungsrücklage und geplante Sanierungen der Gemeinschaft. Ein Bewerter mit Erfahrung bei Denkmalimmobilien kennt diese Besonderheiten.
Passend dazu: Was ist meine Immobilie wert in Fürth.
Energieausweis und Gebäudeenergiegesetz
Für Baudenkmäler besteht nach dem Gebäudeenergiegesetz keine Pflicht, beim Verkauf einen Energieausweis vorzulegen. Viele Käufer fragen trotzdem nach dem Energieverbrauch. Verbrauchsabrechnungen der letzten Jahre helfen, die laufenden Kosten einzuschätzen. Auch bei Anforderungen an Dämmung und Heizung sieht das Gebäudeenergiegesetz für Baudenkmäler Ausnahmen vor, wenn deren Erfüllung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen würde. Für Käufer ist das ein wichtiger Hinweis, denn energetische Maßnahmen müssen mit dem Denkmalschutz abgestimmt werden.
Unterlagen, die Käufer bei Denkmalimmobilien sehen wollen
- Auszug aus der Denkmalliste oder Bestätigung des Denkmalstatus
- Bereits erteilte denkmalrechtliche Erlaubnisse
- Bescheinigungen über frühere Sanierungen
- Baupläne und Fotodokumentation früherer Maßnahmen
- Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Fürth
- Verbrauchsabrechnungen für Heizung und Strom
- Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Rücklage
Die Präsentation einer Denkmalimmobilie
Bei Denkmalimmobilien verkauft sich die Geschichte mit. Zeigen Sie im Exposé, was das Gebäude besonders macht: Baujahr, Architekt, wenn bekannt, prägende Details wie Stuck, Treppenhaus, historische Türen oder Fenster. Professionelle Fotos, die Licht, Raumhöhe und Details zeigen, sprechen die richtigen Käufer an. Gleichzeitig gehört Ehrlichkeit dazu: Welche Bauteile müssen erhalten werden, welche Arbeiten stehen an, welche Erlaubnisse gibt es schon? Käufer, die das wissen, entscheiden schneller und verhandeln weniger nach.
Lesen Sie dazu auch Immobilie schnell verkaufen in Fürth.
Häufige Fehler beim Verkauf
- Den Denkmalstatus im Exposé nicht nennen
- Ohne Erlaubnis durchgeführte Umbauten verschweigen
- Die steuerlichen Vorteile für Käufer nicht erwähnen
- Bei der Bewertung den höheren Aufwand denkmalgerechter Sanierung übersehen
- Einen Käuferkreis ansprechen, der mit Auflagen nicht leben möchte
Unerlaubte Veränderungen in der Vergangenheit
Bei älteren Denkmalimmobilien kommt es vor, dass in früheren Jahrzehnten Fenster ausgetauscht, Wände versetzt oder Fassaden verändert wurden, ohne dass eine denkmalrechtliche Erlaubnis vorlag. Für einen Käufer kann das ein Risiko sein, weil die Behörde unter Umständen einen Rückbau verlangen kann und steuerliche Bescheinigungen erschwert werden. Wenn Sie davon wissen, sprechen Sie es offen an. Manchmal lässt sich eine nachträgliche Erlaubnis erreichen. Klären Sie das vor der Vermarktung mit der unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt Fürth.
Fördermittel als Argument
Neben steuerlichen Vorteilen gibt es für Baudenkmäler unter bestimmten Voraussetzungen Zuschüsse, etwa vom Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege oder über kommunale Programme. Die Bedingungen ändern sich und müssen meist vor Beginn der Maßnahmen beantragt werden. Für Ihren Verkauf genügt ein Hinweis im Exposé, dass solche Förderungen in Frage kommen können. Für sanierungsinteressierte Käufer ist das ein zusätzliches Argument.
Wohnungen in Denkmalgebäuden
Viele Denkmalobjekte in Fürth sind in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Dann betreffen Auflagen vor allem das Gemeinschaftseigentum wie Fassade, Dach, Fenster und Treppenhaus. Käufer fragen, ob die Gemeinschaft Sanierungen plant, wie sie finanziert werden und ob die Bescheinigungen für steuerliche Abschreibungen auf die Wohnungen aufgeteilt werden können. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen geben darüber Auskunft.
Ein Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer verkauft eine Wohnung in einem gründerzeitlichen Denkmalgebäude in der Fürther Südstadt. Die Gemeinschaft hat vor einigen Jahren Fassade und Fenster denkmalgerecht saniert, die Bescheinigung liegt vor. In der Wohnung selbst sind Bad und Elektrik veraltet. Das Exposé beschreibt Stuck, Dielen und Raumhöhe, nennt den Denkmalstatus und weist darauf hin, dass eine Modernisierung der Wohnung in Abstimmung mit der Denkmalbehörde steuerlich begünstigt sein kann. Interessiert sind vor allem Selbstnutzer, die genau so eine Wohnung suchen. Die Unterlagen zur Fassadensanierung beantworten die wichtigsten Fragen sofort.
Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann
So begleiten wir den Verkauf Ihrer Denkmalimmobilie in Fürth
Bernd Barthmus und Markus Zachmann kennen die Fürther Altbausubstanz und die Besonderheiten denkmalgeschützter Immobilien. Wir klären den Status, sammeln Erlaubnisse und Nachweise, bewerten realistisch und sprechen gezielt Käufer an, die Denkmalimmobilien suchen: Liebhaber, Selbstnutzer mit Sanierungsabsicht und Kapitalanleger. Unser Büro in der Zirndorfer Straße 13 ist Ihr Ansprechpartner in Fürth.
Diese nächsten Schritte helfen Eigentümern in Fürth weiter
Prüfen Sie den Status Ihres Gebäudes in der Denkmalliste und sammeln Sie vorhandene Erlaubnisse und Nachweise. Notieren Sie, welche Sanierungen wann durchgeführt wurden. Dann folgt die Bewertung. Für Wohnungen hilft der Ratgeber Was ist meine Wohnung wert in Fürth, für den allgemeinen Ablauf Haus verkaufen in Fürth.
Passende Ratgeber für Eigentümer
Häufige Fragen zum Verkauf einer Denkmalimmobilie in Fürth
Wie finde ich heraus, ob mein Haus ein Baudenkmal ist?
In der bayerischen Denkmalliste, die online einsehbar ist. Auch die Stadt Fürth gibt Auskunft.
Was ist ein Ensemble?
Eine Gruppe von Gebäuden mit gemeinsamem Erscheinungsbild, die geschützt ist, auch wenn nicht jedes Haus selbst ein Baudenkmal ist.
Braucht der Verkauf eine denkmalrechtliche Genehmigung?
Nein. Veränderungen am Denkmal brauchen eine Erlaubnis, der Verkauf selbst nicht.
Gehen die Pflichten auf den Käufer über?
Ja, mit dem Eigentum gehen auch die Erhaltungspflichten über.
Welche steuerlichen Vorteile haben Käufer?
Erhöhte Abschreibungen für begünstigte Sanierungskosten nach § 7i EStG bei Vermietung oder § 10f EStG bei Selbstnutzung.
Wie hoch ist die Abschreibung bei Vermietung?
Acht Jahre je bis zu 9 Prozent, danach vier Jahre je bis zu 7 Prozent der begünstigten Kosten.
Und bei Selbstnutzung?
Zehn Jahre je bis zu 9 Prozent als Sonderausgaben.
Was ist die Voraussetzung für die Abschreibung?
Abstimmung mit der Denkmalbehörde vor Beginn der Arbeiten und eine Bescheinigung danach.
Gilt die Abschreibung auch für den Kaufpreis?
Nein, begünstigt sind die Sanierungsaufwendungen, nicht der Kaufpreis selbst.
Brauche ich einen Energieausweis?
Für Baudenkmäler besteht beim Verkauf keine Vorlagepflicht.
Gelten die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes?
Für Baudenkmäler sind Ausnahmen möglich, wenn Substanz oder Erscheinungsbild beeinträchtigt würden.
Wer kauft Denkmalimmobilien?
Liebhaber historischer Architektur, Selbstnutzer mit Sanierungsabsicht, Kapitalanleger und Sanierer.
Wie wird eine Denkmalimmobilie bewertet?
Mit den üblichen Verfahren, unter Berücksichtigung von Sanierungsstand, Auflagen, Nutzungsmöglichkeiten und Nachfrage.
Was ist, wenn früher ohne Erlaubnis umgebaut wurde?
Sprechen Sie es offen an und klären Sie vor der Vermarktung mit der Denkmalbehörde, ob eine nachträgliche Erlaubnis möglich ist.
Gibt es Zuschüsse für Denkmäler?
Unter bestimmten Voraussetzungen, etwa vom Landesamt für Denkmalpflege oder über kommunale Programme.
Welche Unterlagen brauche ich?
Auszug aus der Denkmalliste, Erlaubnisse, Bescheinigungen, Pläne, Grundbuchauszug und Verbrauchsabrechnungen.
Was gilt für Wohnungen in Denkmalgebäuden?
Auflagen betreffen vor allem das Gemeinschaftseigentum. Die Protokolle zeigen geplante Sanierungen.
Liegt mein Haus vielleicht in einem Sanierungsgebiet?
Das zeigt ein Sanierungsvermerk im Grundbuch. Dann kann eine sanierungsrechtliche Genehmigung nötig sein.
Ist Denkmalschutz ein Nachteil beim Verkauf?
Nicht unbedingt. Es gibt einen eigenen, oft sehr interessierten Käuferkreis.
Wo bekomme ich den Grundbuchauszug?
Beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Fürth.
Wer ist die untere Denkmalschutzbehörde in Fürth?
Die Stadt Fürth.
Hilft eine vorhandene Sanierungsbescheinigung beim Verkauf?
Ja, sie belegt denkmalgerechte Arbeiten und beantwortet wichtige Fragen der Käufer.
Kann ich eine Denkmalwohnung auch unsaniert verkaufen?
Ja. Für Käufer mit Sanierungsabsicht kann gerade das interessant sein.
Wie erreiche ich Sie in Fürth?
In der Zirndorfer Straße 13 oder telefonisch unter 0911 5285 9402.
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen?
Sprechen Sie mit uns über Ihr Vorhaben. Wir beraten Sie persönlich, ermitteln einen realistischen Angebotspreis und begleiten Sie Schritt für Schritt bis zum Notartermin und zur Übergabe.
Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
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