Haus verkaufen in Aurachtal: Ein vermietetes Haus verkaufen
Wie Eigentümer in Aurachtal ein vermietetes Haus verkaufen: Kauf bricht nicht Miete, mit Mieter oder leer verkaufen, Eigenbedarf, Besichtigungen und Kaution.
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Nicht jedes Haus in Aurachtal wird von seinen Eigentümern selbst bewohnt. Manche haben ein Haus geerbt und vermietet, andere sind umgezogen und haben ihr Haus an eine Familie vermietet, die in Herzogenaurach oder Erlangen arbeitet. Irgendwann soll das Haus verkauft werden. Dann stellt sich die Frage: Mit Mieter verkaufen oder erst nach dem Auszug? Was passiert mit dem Mietvertrag? Und wer kauft ein vermietetes Haus? Dieser Ratgeber erklärt die rechtlichen Grundlagen, zeigt die Vor- und Nachteile beider Wege und beschreibt, wie der Verkauf eines vermieteten Hauses in Aurachtal reibungslos gelingt.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein vermietetes Haus kann jederzeit verkauft werden. Der Mietvertrag geht nach § 566 BGB auf den Käufer über.
- Ein Verkauf beendet das Mietverhältnis nicht. Der Mieter hat keinen Anspruch auf vorzeitigen Auszug.
- Vermietete Häuser sprechen vor allem Kapitalanleger an, leere Häuser auch Selbstnutzer.
- Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur unter gesetzlichen Voraussetzungen und mit Fristen möglich.
- Der Mieter muss Besichtigungen nach rechtzeitiger Ankündigung in angemessenem Umfang dulden.
- Für Aurachtal sind das Grundbuchamt beim Amtsgericht Erlangen und der Gutachterausschuss im Landkreis Erlangen-Höchstadt zuständig.
- b&z Immoservice berät, welcher Weg sich für Ihr Haus mehr lohnt.
Kauf bricht nicht Miete
Der wichtigste Grundsatz lautet: Kauf bricht nicht Miete. Nach § 566 BGB tritt der Käufer mit dem Eigentumsübergang in alle Rechte und Pflichten des bestehenden Mietvertrags ein. Der Mieter bleibt im Haus, die Miete bleibt gleich, und die Kündigungsfristen gelten weiter. Die Mietkaution geht ebenfalls auf den Käufer über. Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Sie müssen den Mieter nicht kündigen, um zu verkaufen. Der Käufer muss aber wissen, worauf er sich einlässt.
Mit Mieter oder leer verkaufen?
| Weg | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|
| Verkauf mit Mieter | Keine Kündigung nötig, laufende Mieteinnahmen bis zum Verkauf, Anleger als Käufer | Selbstnutzer fallen weg, Käuferkreis kleiner, Preis oft niedriger |
| Verkauf nach Auszug | Selbstnutzer und Anleger als Käufer, oft höherer Preis | Mietausfall bis zum Verkauf, Auszug muss abgewartet werden |
Welcher Weg sich mehr lohnt, hängt von der Miete, dem Zustand des Hauses, der Mietdauer und der Nachfrage ab. Eine Bewertung beider Varianten zeigt, wo der Unterschied liegt.
Lesen Sie dazu auch Realistischer Verkaufspreis für Ihre Immobilie in Zirndorf.
Wer vermietete Häuser kauft
Vermietete Häuser in Aurachtal interessieren vor allem private Kapitalanleger aus der Region und aus dem Großraum Nürnberg, Erlangen und Fürth. Sie achten auf die Höhe der Miete im Verhältnis zum Kaufpreis, die Dauer des Mietverhältnisses, die Zuverlässigkeit des Mieters und den Zustand des Hauses. Manche Käufer möchten das Haus später selbst nutzen und kaufen es mit Blick auf eine künftige Eigenbedarfskündigung. Ihnen muss klar sein, dass eine solche Kündigung an gesetzliche Voraussetzungen gebunden ist.
Eigenbedarf und Kündigungsfristen
Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum nur mit einem berechtigten Interesse kündigen, etwa wegen Eigenbedarfs für sich oder Familienangehörige. Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und beträgt nach § 573c BGB drei bis neun Monate. Der Mieter kann unter Umständen der Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Wer vor dem Verkauf selbst kündigen möchte, um leer zu verkaufen, braucht einen eigenen, echten Eigenbedarf. Der Wunsch, leer zu verkaufen, ist kein Kündigungsgrund.
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Einvernehmliche Lösungen mit dem Mieter
Möchten Sie leer verkaufen, kann eine Einigung mit dem Mieter ein Weg sein. Manche Mieter planen ohnehin einen Umzug oder sind bereit, gegen eine Unterstützung beim Umzug oder eine Abfindung früher auszuziehen. Eine solche Vereinbarung sollte schriftlich als Aufhebungsvertrag geschlossen werden. Offenheit gegenüber dem Mieter zahlt sich aus. Wer früh informiert und fair verhandelt, findet oft eine Lösung, die für beide Seiten passt.
Besichtigungen mit Mieter
Der Mieter muss Besichtigungen durch Kaufinteressenten dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden und in angemessenem Umfang stattfinden. Üblich ist eine Ankündigung einige Tage vorher zu üblichen Zeiten. Ein Makler bündelt die Termine, damit der Mieter möglichst wenig gestört wird, und wählt Interessenten vorab aus. Ein kooperativer Mieter, der das Haus gepflegt hält, ist für Käufer ein gutes Zeichen.
Passend dazu: Immobilienmakler in Zirndorf.
Die Bewertung eines vermieteten Hauses
Für ein vermietetes Einfamilienhaus wird neben dem Sachwert oft der Ertragswert betrachtet. Grundlage sind die nachhaltig erzielbare Miete, die Bewirtschaftungskosten und der Liegenschaftszins. Liegt die bestehende Miete deutlich unter dem Marktniveau, mindert das den Wert für Anleger. Den Bodenrichtwert ermittelt der Gutachterausschuss im Landkreis Erlangen-Höchstadt. Wie Reihenhäuser und Doppelhaushälften bewertet werden, beschreibt der Ratgeber Immobilienbewertung in Aurachtal.
Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Was ist mein Haus wert in Oberasbach.
Unterlagen für den Verkauf eines vermieteten Hauses
- Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Erlangen
- Mietvertrag mit allen Nachträgen
- Nachweis über Kaution und Anlage der Kaution
- Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
- Angaben zu Mieterhöhungen und Zahlungsverhalten
- Flurkarte, Pläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis
- Nachweise über Modernisierungen
Steuern beim Verkauf
Bei vermieteten Häusern gilt die zehnjährige Spekulationsfrist nach § 23 Einkommensteuergesetz. Wird innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, ist ein Gewinn steuerpflichtig. Bei geerbten Häusern zählt die Besitzzeit des Erblassers mit. Lassen Sie sich vor dem Verkauf steuerlich beraten.
Vertiefende Informationen finden Sie unter Geerbtes Haus verkaufen in Aurachtal.
Ein Beispiel aus Aurachtal
Ein Ehepaar hat das Elternhaus in Falkendorf geerbt und seit einigen Jahren an eine Familie vermietet. Nun soll es verkauft werden. Die Bewertung zeigt: Vermietet ist das Haus vor allem für Anleger interessant, die Miete liegt unter dem Marktniveau. Leer könnte es auch an Selbstnutzer verkauft werden. Im offenen Gespräch erfahren die Eigentümer, dass die Mieter ohnehin ein eigenes Haus suchen. Sie bieten ihnen das Haus zuerst zum Kauf an. Die Mieter greifen zu, der Verkauf erfolgt ohne Besichtigungen mit Fremden und ohne Leerstand. Nicht immer geht es so einfach, aber ein Gespräch mit dem Mieter lohnt sich fast immer.
Ergänzende Hinweise gibt der Ratgeber Haus verkaufen in Neuendettelsau.
Der Mieter als Käufer
Manchmal ist der Mieter selbst der beste Käufer. Er kennt das Haus, wohnt gern darin und spart sich einen Umzug. Für Sie entfallen Besichtigungen und Leerstand. Bei einem Einfamilienhaus hat der Mieter kein gesetzliches Vorkaufsrecht, Sie können ihm das Haus aber freiwillig anbieten. Auch hier sollte eine fundierte Bewertung die Grundlage für den Preis sein, und die Finanzierung des Mieters muss vor dem Notartermin bestätigt sein.
Die Mietkaution beim Verkauf
Die Mietkaution geht mit dem Eigentumsübergang auf den Käufer über. Sie sollten sie deshalb an den Käufer übertragen oder im Kaufvertrag regeln, wie sie übergeben wird. Bleibt die Kaution beim Verkäufer, haftet er unter Umständen weiter gegenüber dem Mieter. Ein Makler und das Notariat achten darauf, dass dieser Punkt im Vertrag sauber geregelt ist.
Ein realistischer Zeitplan
Für die Zusammenstellung der Mietunterlagen, die Bewertung und das Exposé sollten Sie zwei bis vier Wochen einplanen. Die Vermarktung an Kapitalanleger dauert bei realistischem Preis häufig einige Wochen bis wenige Monate. Soll erst nach dem Auszug verkauft werden, kommt die Kündigungsfrist oder die Zeit bis zum vereinbarten Auszug hinzu.
Häufige Fehler beim Verkauf mit Mieter
- Den Mieter nicht oder zu spät über den Verkauf informieren
- Eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, ohne echten Eigenbedarf zu haben
- Besichtigungen ohne Ankündigung ansetzen
- Die Kaution im Kaufvertrag nicht regeln
- Den Wert mit und ohne Mieter nicht vergleichen
Wer diese Punkte beachtet, verkauft rechtssicher und erhält sich ein gutes Verhältnis zum Mieter, was auch den Verkauf erleichtert.
Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann
b&z Immoservice: Vermietetes Haus in Aurachtal verkaufen
Bernd Barthmus und Markus Zachmann begleiten Verkäufe vermieteter und leerer Häuser zwischen Fürth, Herzogenaurach und Erlangen. Wir bewerten beide Varianten, koordinieren Besichtigungen mit Rücksicht auf den Mieter und sprechen gezielt Kapitalanleger oder Selbstnutzer an. Als Mitglied im IVD arbeiten wir nach dessen Standesregeln. Eine Rechts- oder Steuerberatung ersetzen wir nicht.
Diese nächsten Schritte helfen Eigentümern in Aurachtal weiter
Stellen Sie Mietvertrag und Nebenkostenabrechnungen zusammen und überlegen Sie, ob ein Gespräch mit dem Mieter sinnvoll ist. Wie der Verkauf Schritt für Schritt abläuft, beschreibt der Ratgeber Immobilienmakler in Aurachtal. Wie vermietete Immobilien bewertet werden, zeigt Immobilienbewertung in Dietenhofen.
Passende Ratgeber für Eigentümer
Häufige Fragen zum Verkauf eines vermieteten Hauses in Aurachtal
Kann ich mein vermietetes Haus in Aurachtal verkaufen?
Ja, jederzeit. Der Mietvertrag geht nach § 566 BGB auf den Käufer über.
Was bedeutet Kauf bricht nicht Miete?
Der Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein. Der Mieter bleibt, Miete und Fristen gelten weiter.
Muss der Mieter beim Verkauf ausziehen?
Nein, ein Verkauf beendet das Mietverhältnis nicht.
Mit Mieter oder leer verkaufen, was ist besser?
Leer spricht auch Selbstnutzer an und bringt oft mehr. Mit Mieter eignet sich für Anleger. Eine Bewertung beider Varianten zeigt den Unterschied.
Kann ich dem Mieter kündigen, um leer zu verkaufen?
Nicht allein deshalb. Eine Kündigung braucht ein berechtigtes Interesse wie echten Eigenbedarf.
Wie lang sind die Kündigungsfristen für Vermieter?
Nach § 573c BGB je nach Mietdauer drei bis neun Monate.
Kann der Mieter einer Eigenbedarfskündigung widersprechen?
Unter Umständen ja, wenn die Kündigung für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde.
Gibt es eine einvernehmliche Lösung mit dem Mieter?
Ja, etwa einen Aufhebungsvertrag mit Umzugsunterstützung oder Abfindung, schriftlich geschlossen.
Muss der Mieter Besichtigungen dulden?
Ja, nach rechtzeitiger Ankündigung zu üblichen Zeiten und in angemessenem Umfang.
Hat der Mieter eines Einfamilienhauses ein Vorkaufsrecht?
Nein, ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht bei umgewandelten Eigentumswohnungen, nicht bei Einfamilienhäusern. Sie können ihm das Haus aber freiwillig anbieten.
Was passiert mit der Mietkaution in Aurachtal?
Sie geht auf den Käufer über. Im Kaufvertrag sollte geregelt sein, wie sie übergeben wird.
Wer kauft vermietete Häuser in Aurachtal?
Vor allem private Kapitalanleger aus der Region und aus dem Großraum Nürnberg, Erlangen und Fürth.
Worauf achten Kapitalanleger?
Auf Miete im Verhältnis zum Kaufpreis, Mietdauer, Zuverlässigkeit des Mieters und Zustand des Hauses.
Wie wird ein vermietetes Haus bewertet?
Neben dem Sachwert oft über den Ertragswert mit nachhaltiger Miete, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszins.
Mindert eine niedrige Miete den Wert?
Für Anleger ja, weil die Rendite geringer ist und Mieterhöhungen nur in gesetzlichen Grenzen möglich sind.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf eines vermieteten Hauses?
Grundbuchauszug, Mietvertrag mit Nachträgen, Kautionsnachweis, Nebenkostenabrechnungen, Pläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis.
Wo bekomme ich den Grundbuchauszug für mein Haus in Aurachtal?
Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Erlangen, das für die Stadt Erlangen und den Landkreis Erlangen-Höchstadt zuständig ist.
Ist der Gewinn beim Verkauf eines vermieteten Hauses steuerpflichtig?
Innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist nach § 23 Einkommensteuergesetz ja. Bei geerbten Häusern zählt die Besitzzeit des Erblassers mit.
Kann der Mieter mein Haus kaufen?
Ja, oft ist er ein guter Käufer. Grundlage sollte eine fundierte Bewertung und eine bestätigte Finanzierung sein.
Wie lange dauert der Verkauf eines vermieteten Hauses?
Zwei bis vier Wochen Vorbereitung, einige Wochen bis wenige Monate Vermarktung. Bei Verkauf nach Auszug kommt die Zeit bis zum Auszug hinzu.
Koordinieren Sie Besichtigungen mit dem Mieter?
Ja, wir bündeln Termine und nehmen Rücksicht auf den Mieter.
Wie starte ich den Verkauf meines vermieteten Hauses?
Telefonisch unter 0911 5285 9402 oder über das Kontaktformular auf unserer Website. Wir melden uns zeitnah und vereinbaren einen Termin vor Ort.
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Sprechen Sie mit uns über Ihr Vorhaben. Wir beraten Sie persönlich, ermitteln einen realistischen Angebotspreis und begleiten Sie Schritt für Schritt bis zum Notartermin und zur Übergabe.
Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
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