Grundstück verkaufen in Aurachtal: Was im Kaufvertrag stehen sollte
Worauf Eigentümer in Aurachtal beim Kaufvertrag für ein Grundstück achten sollten: Fälligkeit, Vormerkung, Grundschulden, Kosten, Erschließungsbeiträge, Haftung und Übergabe.
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Ist ein Käufer für das Grundstück gefunden, beginnt ein Schritt, den viele Eigentümer unterschätzen: der Kaufvertrag. Er wird vom Notariat entworfen, aber was darin steht, bestimmen Verkäufer und Käufer. Wann wird der Kaufpreis fällig? Wer zahlt die Vermessung? Was gilt für Altlasten, Erschließungsbeiträge und Grenzen? Wann geht das Grundstück auf den Käufer über? Dieser Ratgeber erklärt, worauf Eigentümer in Aurachtal achten sollten, damit der Grundstücksverkauf sicher und ohne böse Überraschungen abläuft.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Das Notariat ist zur Neutralität verpflichtet.
- Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, etwa die Eintragung der Auflassungsvormerkung.
- Das Eigentum geht erst nach Zahlung des Kaufpreises über. So sind Verkäufer und Käufer gesichert.
- Haftung für Mängel kann weitgehend ausgeschlossen werden, nicht aber für bekannte und verschwiegene Mängel.
- Für Aurachtal sind das Grundbuchamt beim Amtsgericht Erlangen und der Gutachterausschuss im Landkreis Erlangen-Höchstadt zuständig.
- b&z Immoservice bereitet den Vertrag mit dem Notariat vor und erklärt jeden Punkt verständlich.
Warum muss ein Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet werden?
Nach § 311b BGB ist ein Vertrag über den Verkauf eines Grundstücks nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Das Notariat berät beide Seiten neutral, prüft das Grundbuch, entwirft den Vertrag und sorgt dafür, dass die Abwicklung sicher verläuft. Verbraucher erhalten den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin, damit sie ihn in Ruhe prüfen können. Nutzen Sie diese Zeit und stellen Sie Fragen.
Ergänzende Hinweise gibt der Ratgeber Grundstück schnell verkaufen in Zirndorf.
Wie läuft die Kaufpreiszahlung sicher ab?
Der Kaufvertrag regelt, wann der Kaufpreis fällig wird. Üblich ist, dass das Notariat dem Käufer die Fälligkeit mitteilt, sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehören die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Käufer, die Sicherstellung der Lastenfreiheit und gegebenenfalls Genehmigungen oder der Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht. Die Vormerkung schützt den Käufer, weil das Grundstück danach nicht mehr an andere verkauft oder belastet werden kann. Der Verkäufer ist geschützt, weil das Notariat die Eigentumsumschreibung erst beantragt, wenn der Kaufpreis bezahlt ist.
| Schritt | Was passiert |
|---|---|
| Beurkundung | Verkäufer und Käufer unterschreiben beim Notariat |
| Vormerkung | Das Notariat beantragt die Auflassungsvormerkung für den Käufer |
| Vorkaufsrecht und Genehmigungen | Gemeinde erklärt Verzicht, Genehmigungen werden eingeholt |
| Lastenfreistellung | Alte Grundschulden werden abgelöst oder gelöscht |
| Fälligkeit | Das Notariat teilt dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist |
| Zahlung | Der Käufer zahlt, der Verkäufer bestätigt den Eingang |
| Umschreibung | Der Käufer wird als Eigentümer im Grundbuch eingetragen |
Was ist, wenn auf dem Grundstück noch eine Grundschuld eingetragen ist?
Das ist häufig, auch wenn der Kredit längst getilgt ist. Das Notariat fordert bei der Bank eine Löschungsbewilligung an. Ist noch ein Restbetrag offen, wird dieser direkt aus dem Kaufpreis an die Bank gezahlt. Der Käufer erhält das Grundstück lastenfrei. Suchen Sie früh nach alten Grundschuldbriefen, falls die Grundschuld als Briefgrundschuld eingetragen ist, denn ohne Brief wird die Löschung aufwendiger.
Passend dazu: Immobilie verkaufen trotz Kredit in Fürth.
Wer trägt die Kosten für Vermessung, Notariat und Grundbuch?
Üblich ist, dass der Käufer die Kosten für Notariat und Grundbuch sowie die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent in Bayern trägt. Der Verkäufer zahlt die Löschung seiner Grundschulden. Wird nur eine Teilfläche verkauft, muss vermessen werden. Wer die Vermessung zahlt, ist Verhandlungssache und sollte im Vertrag stehen. Gleiches gilt für Kosten einer Grenzfeststellung, wenn Grenzsteine fehlen.
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Wie werden Erschließungsbeiträge geregelt?
Erschließungsbeiträge werden von der Gemeinde für den erstmaligen Bau von Straßen und Anlagen erhoben. Im Vertrag sollte stehen, wer Beiträge trägt, die bereits abgerechnet sind, und wer Beiträge für Maßnahmen zahlt, die erst nach dem Verkauf abgerechnet werden. Üblich ist eine Stichtagsregelung, etwa der Tag der Beurkundung. Lassen Sie sich vorher von der Gemeinde Aurachtal bestätigen, welche Beiträge abgerechnet sind. Straßenausbaubeiträge für bestehende Straßen gibt es in Bayern seit 2018 nicht mehr.
Wofür haftet der Verkäufer?
Bei Grundstücken wird die Haftung für Sachmängel in der Regel ausgeschlossen. Der Käufer kauft das Grundstück im Zustand, in dem es sich befindet. Dieser Ausschluss gilt nach § 444 BGB aber nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Wenn Sie wissen, dass auf dem Grundstück früher eine Werkstatt stand, dass Bauschutt vergraben wurde oder dass bei Starkregen Wasser steht, müssen Sie das offenlegen. Am besten wird es im Vertrag ausdrücklich erwähnt. So sind Sie auf der sicheren Seite.
Wann gehen Besitz, Nutzen und Lasten über?
Üblich ist der Tag der Kaufpreiszahlung. Ab diesem Tag trägt der Käufer die Grundsteuer, die Verkehrssicherungspflicht und das Risiko. Die Grundsteuer wird für das laufende Jahr anteilig zwischen den Parteien ausgeglichen, gegenüber der Gemeinde bleibt meist der bisherige Eigentümer bis zum Jahresende Schuldner. Soll der Käufer schon vorher Zugang haben, etwa für ein Bodengutachten, regeln Sie das ausdrücklich.
Was ist eine Reservierungsvereinbarung und ist sie verbindlich?
Manche Käufer möchten ein Grundstück vor dem Notartermin reservieren. Eine einfache Reservierung ohne Zahlung ist eine Absichtserklärung. Wird eine nennenswerte Zahlung vereinbart, kann die Vereinbarung beurkundungspflichtig sein. Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen. Wichtiger ist eine Finanzierungsbestätigung der Bank des Käufers und ein zügiger Notartermin.
Lesen Sie dazu auch Immobilie schnell verkaufen in Aurachtal.
Welche Unterlagen braucht das Notariat?
- Personalausweise und Steuer-Identifikationsnummern von Verkäufer und Käufer
- Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Erlangen
- Flurkarte, bei Teilflächen ein Lageplan mit Kennzeichnung
- Angaben zu Grundschulden und Kontakt zur Bank
- Bestätigung über abgerechnete Erschließungsbeiträge
- Bei Erben: Erbnachweis
Vertiefende Informationen finden Sie unter Geerbtes Haus verkaufen in Aurachtal.
Welche Fehler passieren beim Kaufvertrag?
- Den Entwurf nicht lesen und Fragen erst beim Termin stellen
- Bekannte Mängel nicht im Vertrag erwähnen
- Kosten für Vermessung und Erschließung nicht klar regeln
- Alte Grundschuldbriefe nicht rechtzeitig suchen
- Vor der Zahlung den Besitz übergeben, ohne Absicherung
Wie könnte ein Verkauf in Aurachtal ablaufen?
Eine Eigentümerin verkauft einen Bauplatz in Aurachtal an eine Familie, die in Herzogenaurach arbeitet. Im Grundbuch steht noch eine alte Briefgrundschuld, der Brief liegt im Schreibtisch des verstorbenen Vaters. Die Bank erteilt die Löschungsbewilligung. Die Gemeinde bestätigt, dass die Erschließungsbeiträge abgerechnet sind. Im Vertrag wird erwähnt, dass auf einem Teil des Grundstücks früher ein Gartenschuppen mit Betonfundament stand. Vier Wochen nach dem Notartermin ist der Kaufpreis fällig, zwei Tage später auf dem Konto der Eigentümerin.
Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Zahlung?
Meist einige Wochen. Die Eintragung der Vormerkung, die Erklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht und die Löschungsunterlagen der Bank brauchen etwas Zeit. Bei Genehmigungen nach dem Grundstückverkehrsgesetz kann es länger dauern.
Was passiert mit Pachtverträgen und Nutzungen beim Verkauf?
Ist ein Grundstück in Aurachtal als Wiese oder Acker verpachtet, tritt der Käufer in den Pachtvertrag ein. Wer bauen möchte, braucht deshalb Klarheit über Laufzeit und Kündigung. Ähnliches gilt für Absprachen mit Nachbarn, die ein Stück des Grundstücks als Garten oder Stellplatz nutzen. Solche Nutzungen sollten vor dem Notartermin beendet oder im Vertrag ausdrücklich geregelt werden. Der Käufer muss wissen, ab wann er das Grundstück frei nutzen kann.
Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann
b&z Immoservice: Grundstück verkaufen in Aurachtal
Bernd Barthmus und Markus Zachmann verkaufen Grundstücke und Häuser in Aurachtal und im Landkreis Erlangen-Höchstadt. Wir sammeln die Unterlagen, stimmen den Vertragsentwurf mit dem Notariat ab und begleiten Sie bis zur Übergabe. Als Mitglied im IVD arbeiten wir nach dessen Standesregeln.
Diese nächsten Schritte helfen Grundstückseigentümern in Aurachtal weiter
Prüfen Sie Ihr Grundbuch auf alte Grundschulden und fragen Sie bei der Gemeinde nach den Erschließungsbeiträgen. Wie ein Haus in Aurachtal verkauft wird, beschreibt Haus verkaufen in Aurachtal. Was einen Makler vor Ort auszeichnet, erklärt Immobilienmakler in Aurachtal.
Passende Ratgeber für Eigentümer
Häufige Fragen zum Kaufvertrag beim Grundstücksverkauf in Aurachtal
Muss ein Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet werden?
Ja, nach § 311b BGB ist er nur mit notarieller Beurkundung wirksam.
Wann bekomme ich den Vertragsentwurf in Aurachtal?
Verbraucher erhalten ihn in der Regel zwei Wochen vor dem Notartermin.
Wann wird der Kaufpreis fällig in Aurachtal?
Wenn das Notariat die Fälligkeit mitteilt, nachdem Vormerkung, Lastenfreistellung und Genehmigungen gesichert sind.
Was ist eine Auflassungsvormerkung in Aurachtal?
Eine Eintragung im Grundbuch, die den Anspruch des Käufers sichert. Danach kann das Grundstück nicht mehr anderweitig verkauft werden.
Wie bin ich als Verkäufer abgesichert?
Das Notariat beantragt die Eigentumsumschreibung erst, wenn der Kaufpreis bezahlt ist.
Was passiert mit einer alten Grundschuld?
Das Notariat fordert die Löschungsbewilligung der Bank an. Offene Restbeträge werden aus dem Kaufpreis bezahlt.
Was tun, wenn der Grundschuldbrief fehlt?
Die Löschung wird aufwendiger, unter Umständen ist ein Aufgebotsverfahren nötig. Suchen Sie früh nach dem Brief.
Wer zahlt Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer?
Üblicherweise der Käufer. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 Prozent.
Wer zahlt die Vermessung einer Teilfläche?
Das ist Verhandlungssache und sollte im Vertrag stehen.
Wie werden Erschließungsbeiträge im Vertrag geregelt?
Meist mit einer Stichtagsregelung. Vorher sollte die Gemeinde bestätigen, was abgerechnet ist.
Gibt es in Aurachtal noch Straßenausbaubeiträge?
Nein, sie wurden in Bayern 2018 abgeschafft.
Kann die Haftung für Mängel ausgeschlossen werden?
Ja, für Sachmängel in der Regel. Für arglistig verschwiegene Mängel gilt der Ausschluss nach § 444 BGB nicht.
Welche Mängel sollte ich im Vertrag erwähnen?
Alles, was Sie wissen: frühere Nutzungen, Fundamente, vergrabenen Schutt, Staunässe oder Altlastenverdacht.
Wann gehen Besitz, Nutzen und Lasten über?
Üblich ist der Tag der Kaufpreiszahlung.
Wer zahlt die Grundsteuer im Verkaufsjahr?
Sie wird zwischen den Parteien anteilig ausgeglichen. Gegenüber der Gemeinde bleibt meist der Verkäufer bis Jahresende Schuldner.
Ist eine Reservierungsvereinbarung verbindlich?
Ohne Zahlung meist nur eine Absichtserklärung. Mit nennenswerter Zahlung kann sie beurkundungspflichtig sein.
Hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht?
In bestimmten Fällen. Das Notariat holt vor der Fälligkeit eine Erklärung der Gemeinde ein.
Bei welchem Grundbuchamt wird der Käufer eines Grundstücks in Aurachtal eingetragen?
Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Erlangen.
Welche Unterlagen braucht das Notariat?
Ausweise, Steuer-Identifikationsnummern, Grundbuchauszug, Flurkarte, Angaben zu Grundschulden, Beitragsbestätigung und gegebenenfalls Erbnachweis.
Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Zahlung in Aurachtal?
Meist einige Wochen, mit Genehmigungen länger.
Begleiten Sie mich bis zum Notartermin?
Ja, wir stimmen den Entwurf mit dem Notariat ab, erklären jeden Punkt und begleiten Sie bis zur Übergabe.
Wie erreiche ich Sie für ein Grundstück in Aurachtal?
Telefonisch unter 0911 5285 9402 oder über das Kontaktformular auf unserer Website. Wir melden uns zeitnah und vereinbaren einen Termin vor Ort.
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Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
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