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Geerbtes Haus in Behringersdorf: Zweifamilienhaus aufteilen statt ganz verkaufen?

Wie Erben in Behringersdorf ein geerbtes Zweifamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen, eine Wohnung behalten und die andere verkaufen: Voraussetzungen, Kosten, Mieterrechte und Vergleich.

In Behringersdorf stehen viele Zwei- und Mehrfamilienhäuser, die Familien über Generationen bewohnt haben: unten die Eltern, oben ein Kind mit Familie, manchmal eine vermietete Einliegerwohnung. Wenn ein solches Haus vererbt wird, liegt eine Frage nahe: Muss das ganze Haus verkauft werden, oder kann ein Erbe seine Wohnung behalten, während der Rest verkauft wird? Die Antwort heißt oft Aufteilung in Wohnungseigentum. Dieser Ratgeber erklärt, wie das funktioniert, was es kostet und wann es sich für Erben in Behringersdorf lohnt.

Warum kann eine Aufteilung sinnvoll sein?

Ein Zweifamilienhaus als Ganzes spricht vor allem Käufer an, die selbst eine Wohnung nutzen und die andere vermieten möchten, oder Kapitalanleger. Einzelne Eigentumswohnungen sprechen dagegen einen größeren Käuferkreis an: Paare, Singles, ältere Menschen, die sich verkleinern, und Anleger. Für Erben eröffnet die Aufteilung außerdem die Möglichkeit, dass einer seine Wohnung behält und nur die andere verkauft wird. Das kann Familienkonflikte lösen und dem behaltenden Erben eine hohe Auszahlung ersparen.

Passend dazu: Altes Haus verkaufen in Langenzenn.

Was braucht man für die Aufteilung in Wohnungseigentum?

Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn sie einen eigenen, abschließbaren Zugang hat und baulich von anderen Wohnungen getrennt ist. Oft sind kleine Umbauten nötig, etwa eine Wohnungstür im Treppenhaus. Auch Brand- und Schallschutz können eine Rolle spielen.

Was regelt die Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung legt fest, welche Teile des Hauses zu welcher Wohnung gehören und was Gemeinschaftseigentum ist: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung, Garten. Sie bestimmt die Miteigentumsanteile, nach denen Kosten verteilt werden, und kann Sondernutzungsrechte vergeben, etwa für einen Gartenteil oder einen Stellplatz. In der Gemeinschaftsordnung stehen Regeln für das Zusammenleben und die Verwaltung. Eine gut durchdachte Teilungserklärung vermeidet späteren Streit zwischen dem behaltenden Erben und dem Käufer der anderen Wohnung.

Was kostet eine Aufteilung?

Kosten entstehen für Pläne eines Architekten, die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die notarielle Teilungserklärung und die Grundbucheintragung. Dazu kommen gegebenenfalls Umbauten. Die Gesamtkosten hängen stark vom Haus ab. Ob sich die Aufteilung lohnt, zeigt ein Vergleich: Erlös für das ganze Haus gegenüber dem Erlös für die einzelnen Wohnungen abzüglich der Kosten. Hinzu kommt der Wert der Lösung für die Familie, wenn ein Erbe bleiben kann.

Ergänzende Hinweise gibt der Ratgeber Haus verkaufen in Neuendettelsau.

Wie lange dauert eine Aufteilung?

Für Pläne, Bescheinigung, Teilungserklärung und Grundbucheintragung sollten Sie mehrere Monate einplanen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung stellt die zuständige Bauaufsichtsbehörde aus. Erst wenn die Wohnungsgrundbücher angelegt sind, kann eine einzelne Wohnung verkauft werden.

Welche Besonderheiten gelten bei vermieteten Wohnungen?

Ist eine Wohnung vermietet und wird nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, hat der Mieter beim ersten Verkauf dieser Wohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Zudem gilt nach einer Umwandlung eine Kündigungssperrfrist für Eigenbedarf von mindestens drei Jahren. Diese Regeln schützen Mieter und müssen bei der Planung berücksichtigt werden.

Wie wird das Haus oder die Wohnung in Behringersdorf bewertet?

Für das ganze Haus zählen Lage, Grundstück, Zustand, Mieten und die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses im Landkreis Nürnberger Land. Für einzelne Wohnungen zählen Wohnfläche, Lage im Haus, Ausstattung, Gartenanteil und Stellplatz. Behringersdorf liegt direkt an der Stadtgrenze zu Nürnberg und ist bei Käufern aus der Stadt gefragt. Wie Eigentumswohnungen in Behringersdorf bewertet werden, erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung in Behringersdorf.

Wann ist der Verkauf des ganzen Hauses besser?

• Wenn keiner der Erben eine Wohnung behalten möchte
• Wenn die Wohnungen baulich nicht abgeschlossen sind und Umbauten teuer wären
• Wenn ein Käufer das ganze Haus für die Familie sucht
• Wenn ein schneller Verkauf wichtiger ist als ein höherer Gesamterlös

Welche Unterlagen brauche ich?

• Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
• Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Hersbruck
• Baupläne, Wohnflächenberechnung, Flurkarte
• Mietverträge, soweit Wohnungen vermietet sind
• Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen
• Bei Aufteilung: Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung

Welche Fehler passieren bei der Aufteilung?

• Die Kosten und den Zeitbedarf unterschätzen
• Eine Teilungserklärung ohne klare Regeln für Garten und Stellplätze
• Mieterrechte nach einer Umwandlung übersehen
• Die Aufteilung beginnen, ohne den Vergleich mit dem Gesamtverkauf zu rechnen

Wie könnte der Ablauf in Behringersdorf aussehen?

Zwei Geschwister erben ein Zweifamilienhaus in Behringersdorf. Die Schwester wohnt seit Jahren im Obergeschoss und möchte bleiben, der Bruder möchte seinen Anteil verkaufen. Ein Architekt erstellt den Aufteilungsplan, kleine Umbauten im Treppenhaus schaffen abgeschlossene Wohnungen. Nach der Teilungserklärung und der Eintragung der Wohnungsgrundbücher übernimmt die Schwester das Obergeschoss, die Erdgeschosswohnung mit Garten wird an ein Paar aus Nürnberg verkauft. Den Erlös erhält der Bruder, ergänzt um einen Ausgleich, weil die Wohnungen unterschiedlich viel wert sind.

Wie werden Kosten und Pflichten nach der Aufteilung geregelt?

Nach der Aufteilung bilden die Eigentümer der Wohnungen eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie entscheiden gemeinsam über Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, legen eine Erhaltungsrücklage an und verteilen die Kosten nach den Miteigentumsanteilen. In kleinen Gemeinschaften mit zwei Wohnungen verwalten die Eigentümer das Haus oft selbst. Klare Regeln in der Gemeinschaftsordnung, etwa zur Nutzung des Gartens, zu Stellplätzen und zur Kostenverteilung, sind gerade dann wichtig, wenn ein Familienmitglied und ein fremder Käufer künftig Nachbarn sind. Ein Käufer achtet genau auf diese Regeln, bevor er sich entscheidet.

Kann der behaltende Erbe die andere Wohnung später dazukaufen?

Ja, die Wohnungen sind nach der Aufteilung eigenständig handelbar. Wer heute nur seine Wohnung behält, kann die andere später zurückkaufen, wenn sie wieder angeboten wird.

Was ist, wenn die Wohnungen unterschiedlich viel wert sind?

Erdgeschosswohnungen mit Garten und Obergeschosswohnungen mit Balkon haben unterschiedliche Werte. Behält ein Erbe die eine Wohnung und wird die andere verkauft, erhalten die Erben unterschiedlich viel. Ein Ausgleich zwischen den Erben schafft Gerechtigkeit. Grundlage ist eine Bewertung beider Wohnungen. Halten Sie die Vereinbarung über den Ausgleich in der notariellen Erbauseinandersetzung fest, damit später keine Fragen offen bleiben.

Welche Rolle spielt der Garten bei der Aufteilung?

Der Garten ist oft Gemeinschaftseigentum. Über Sondernutzungsrechte lässt sich festlegen, welcher Wohnung welcher Gartenteil zugeordnet ist. Für Käufer einer Erdgeschosswohnung ist ein eigener Gartenanteil ein starkes Argument.

Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann

Als geprüfte Immobilienmakler und Immobilienbewerter (EIA/IHK) begleiten wir Eigentümer von Zirndorf, Fürth und Neuendettelsau aus beim Verkauf und bei der Bewertung ihrer Immobilie. Persönlich, transparent und mit genauer Kenntnis der Region.

Zirndorf & Fürth: 0911 5285 9402Neuendettelsau: 09872 957 9090Kontakt aufnehmen

b&z Immoservice: Geerbtes Haus verkaufen in Behringersdorf

Bernd Barthmus und Markus Zachmann verkaufen Häuser und Wohnungen in Behringersdorf, Schwaig und im Nürnberger Land. Wir prüfen, ob eine Aufteilung in Wohnungseigentum sinnvoll ist, rechnen beide Wege durch und verkaufen das ganze Haus oder einzelne Wohnungen. Als Mitglied im IVD arbeiten wir nach dessen Standesregeln.

Diese nächsten Schritte helfen Erben in Behringersdorf weiter

Sprechen Sie in der Familie darüber, ob jemand eine Wohnung behalten möchte, und lassen Sie beide Wege bewerten. Wie ein Haus in Behringersdorf verkauft wird, beschreibt Haus verkaufen in Behringersdorf. Was einen Makler vor Ort auszeichnet, erklärt Immobilienmakler in Behringersdorf.

Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.