Immobilienmakler in Behringersdorf: Wohnungen und Häuser am Stadtrand verkaufen
Worauf Eigentümer in Behringersdorf beim Verkauf von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Häusern achten sollten und wie ein Makler dabei hilft.
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Behringersdorf ist ein Ortsteil der Gemeinde Schwaig bei Nürnberg im Landkreis Nürnberger Land. Der Ort liegt direkt an der östlichen Stadtgrenze von Nürnberg, nah an der Pegnitz und am Reichswald. Diese Lage verbindet kurze Wege in die Großstadt mit einem ruhigeren Wohnumfeld. Neben Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften prägen Reihenhäuser und Eigentumswohnungen das Angebot. Gerade beim Verkauf einer Wohnung gibt es Besonderheiten, die ein Makler kennen sollte. Dieser Ratgeber zeigt, worauf Eigentümer in Behringersdorf beim Verkauf von Wohnungen, Reihenhäusern und Häusern achten sollten und wie ein Immobilienmakler dabei hilft.
Das Wichtigste in Kürze
- Behringersdorf gehört zur Gemeinde Schwaig bei Nürnberg im Landkreis Nürnberger Land.
- Zuständig sind das Grundbuchamt beim Amtsgericht Hersbruck und der Gutachterausschuss im Landkreis Nürnberger Land.
- Beim Wohnungsverkauf sind Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeld und Erhaltungsrücklage wichtige Unterlagen.
- Käufer kommen häufig aus Nürnberg und schätzen die Lage am Stadtrand.
- Bei vermieteten Wohnungen tritt der Käufer nach § 566 BGB in den Mietvertrag ein.
- Der Maklervertrag über ein Haus oder eine Wohnung braucht Textform, eine Erlaubnis nach § 34c GewO ist Pflicht.
- b&z Immoservice begleitet Verkäufe im Großraum Nürnberg, Fürth und Erlangen.
Behringersdorf als Wohnort
Behringersdorf bietet die Vorzüge des Stadtrands: Nürnberg ist schnell erreicht, gleichzeitig liegen Pegnitzgrund und Reichswald vor der Tür. Einkaufsmöglichkeiten, Kinderbetreuung und Schulen finden sich in der Gemeinde Schwaig und in der Umgebung. Käufer sind Familien, die aus der Stadt ins Grüne ziehen möchten, Paare und Singles, die eine Wohnung mit guter Anbindung suchen, und ältere Menschen, die sich verkleinern möchten. Für Kapitalanleger sind vermietete Wohnungen in Stadtnähe interessant.
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Eine Eigentumswohnung verkaufen
Wer eine Wohnung verkauft, verkauft immer auch einen Anteil an einer Eigentümergemeinschaft. Käufer und Banken möchten deshalb wissen, wie es um das gesamte Gebäude und die Gemeinschaft steht. Ein guter Makler stellt die folgenden Unterlagen zusammen:
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
- Aktueller Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung
- Angaben zur Höhe der Erhaltungsrücklage
- Höhe des monatlichen Hausgelds
- Informationen zu beschlossenen oder geplanten Sanierungen
- Energieausweis für das Gebäude
Aus den Protokollen lesen Käufer ab, ob größere Maßnahmen wie eine Dach- oder Fassadensanierung anstehen und ob dafür Sonderumlagen beschlossen wurden. Offene Angaben schaffen Vertrauen und verhindern spätere Streitigkeiten.
Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Altes Haus verkaufen in Langenzenn.
Vermietete Wohnungen verkaufen
Ist die Wohnung vermietet, geht der Mietvertrag nach § 566 BGB auf den Käufer über. Für Kapitalanleger ist eine stabile Vermietung ein Pluspunkt, für Selbstnutzer kann sie ein Hindernis sein. Ein Makler stellt Mietvertrag, aktuelle Miete, Nebenkostenabrechnungen und Informationen zum Mietverhältnis zusammen. Bei Wohnungen, die nach der Vermietung in Eigentum umgewandelt wurden, gelten besondere Kündigungssperrfristen nach § 577a BGB. Außerdem kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zustehen. Diese Punkte sollten vor der Vermarktung geklärt sein.
Reihenhäuser und Doppelhaushälften
Reihenhäuser und Doppelhaushälften sind in Behringersdorf bei Familien beliebt, die einen eigenen Garten möchten, ohne ein großes freistehendes Haus zu brauchen. Käufer fragen nach Schallschutz zu den Nachbarn, nach Stellplatz oder Garage, nach dem Zustand von Dach und Heizung und nach gemeinsamen Regelungen, etwa für Wege oder Leitungen. Bei Reihenhäusern, die als Wohnungseigentum aufgeteilt sind, gelten ähnliche Unterlagen wie bei Wohnungen.
Persönlich begleitet vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe
Bernd Barthmus und Markus Zachmann übernehmen Bewertung, Unterlagen, Vermarktung, Besichtigungen und die Vorbereitung des Notartermins selbst. Sie haben einen festen Ansprechpartner, der Ihre Immobilie und Ihre Ziele kennt.
Die Bewertung in Behringersdorf
Grundlage sind der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses im Landkreis Nürnberger Land, Verkäufe vergleichbarer Immobilien in Behringersdorf, Schwaig und den angrenzenden Nürnberger Stadtteilen und die aktuelle Nachfrage. Eigentumswohnungen werden meist nach dem Vergleichswertverfahren bewertet, bei vermieteten Objekten spielt auch der Ertragswert eine Rolle. Bei Einfamilienhäusern wird meist das Sachwertverfahren angewendet. Für Wohnungen beeinflussen Lage im Gebäude, Etage, Balkon, Stellplatz, Zustand des Gemeinschaftseigentums und die Höhe der Erhaltungsrücklage den Wert.
Passend dazu: Immobilienbewertung in Behringersdorf.
Wer in Behringersdorf kauft
Viele Käufer kommen direkt aus Nürnberg und möchten am Stadtrand ruhiger wohnen, ohne die Vorteile der Stadt aufzugeben. Dazu kommen Beschäftigte aus dem Nürnberger Osten und dem Nürnberger Land, Familien aus der Gemeinde selbst und Kapitalanleger. Ein Makler, der den Nürnberger Markt kennt, spricht diese Gruppen gezielt an und stellt im Exposé die Lagevorteile heraus.
Unterlagen für Häuser
- Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Hersbruck
- Flurkarte
- Baupläne, Baugenehmigungen und Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Nachweise über Modernisierungen
Der Maklervertrag
Für Wohnungen und Einfamilienhäuser verlangt § 656a BGB einen Maklervertrag in Textform, eine E-Mail genügt. Vereinbart werden Leistungen, Laufzeit und Art des Auftrags. Beim Alleinauftrag arbeitet für die vereinbarte Zeit nur ein Makler für Sie. Verbraucher haben bei Verträgen außerhalb der Geschäftsräume oder ausschließlich per E-Mail und Telefon in der Regel 14 Tage Widerrufsrecht.
Vertiefende Informationen finden Sie unter Immobilienmakler in Zirndorf.
Der Verkauf Schritt für Schritt
- Erstgespräch und Besichtigung
- Schriftliche, begründete Bewertung
- Maklervertrag und Unterlagen, bei Wohnungen auch von der Hausverwaltung
- Fotos, Grundriss und Exposé
- Vermarktung an Suchkunden und über Portale
- Besichtigungen mit geprüften Interessenten
- Verhandlung und Finanzierungsbestätigung
- Notartermin und Übergabe
Hausgeld und Erhaltungsrücklage richtig erklären
Käufer einer Wohnung fragen fast immer nach dem Hausgeld. Es setzt sich aus umlagefähigen Kosten wie Wasser, Müll, Hausmeister oder Gebäudeversicherung und nicht umlagefähigen Kosten wie Verwaltung und Zuführung zur Erhaltungsrücklage zusammen. Für Kapitalanleger ist diese Aufteilung wichtig, weil nur der umlagefähige Teil auf Mieter übertragen werden kann. Die Höhe der Erhaltungsrücklage zeigt, wie gut die Gemeinschaft für künftige Maßnahmen vorgesorgt hat. Eine solide Rücklage ist ein Verkaufsargument, eine sehr niedrige Rücklage bei älterem Gebäude führt dagegen oft zu Abschlägen in der Verhandlung.
Selbstnutzer oder Kapitalanleger?
Ob eine Wohnung leer oder vermietet verkauft wird, bestimmt die Käufergruppe. Leere Wohnungen sprechen Selbstnutzer an, die oft bereit sind, für eine sofort beziehbare Wohnung mehr zu zahlen. Vermietete Wohnungen interessieren vor allem Kapitalanleger, die auf Mietrendite, Zustand des Gebäudes und Entwicklungsperspektive achten. Endet ein Mietverhältnis ohnehin, kann es sinnvoll sein, den Verkauf auf diesen Zeitpunkt abzustimmen. Ein Makler rechnet mit Ihnen beide Varianten durch.
Verkleinern im Alter
Viele ältere Eigentümer in Behringersdorf und Schwaig verkaufen ihr Haus, weil es zu groß geworden ist, und suchen eine barrierearme Wohnung in der Nähe. Ein Makler aus der Region kann beides verbinden: den Verkauf des Hauses und die Suche nach einer passenden Wohnung. Der Übergabetermin wird so geplant, dass der Umzug ohne Zeitdruck gelingt. Auf Wunsch werden Kinder oder Vertrauenspersonen in die Gespräche einbezogen.
Argumente für den Stadtrand
Im Exposé sollten die Stärken von Behringersdorf konkret beschrieben sein: die Nähe zu Nürnberg, Spazierwege an der Pegnitz und im Reichswald, Einkaufsmöglichkeiten und Kinderbetreuung in der Umgebung und die Anbindung an Straßen und öffentlichen Nahverkehr. Käufer aus der Stadt vergleichen diese Vorzüge mit dem, was sie in Nürnberg für den gleichen Preis bekämen.
Ein realistischer Zeitplan
Für eine Wohnung dauert die Vorbereitung oft etwas länger als für ein Haus, weil Unterlagen von der Hausverwaltung angefordert werden müssen. Rechnen Sie mit zwei bis vier Wochen für Unterlagen, Fotos und Exposé. Die Vermarktung dauert bei realistischem Preis häufig einige Wochen bis wenige Monate. Nach dem Notartermin vergehen bis zur Übergabe meist noch einige Wochen. Ist in der Teilungserklärung eine Zustimmung des Verwalters zum Verkauf vorgesehen, muss diese ebenfalls eingeholt werden. Ein Makler prüft das frühzeitig.
Diskret verkaufen
Auch in einer Wohnanlage möchten manche Eigentümer ihren Verkauf zunächst nicht öffentlich machen. Ein Makler bietet die Wohnung dann vorgemerkten, geprüften Suchkunden an, ohne Adresse und öffentliches Inserat.
Häufige Fehler beim Wohnungsverkauf
- Protokolle und Wirtschaftsplan erst anfordern, wenn ein Käufer danach fragt
- Beschlossene Sonderumlagen im Exposé nicht nennen
- Den Preis an Wohnungen in Nürnberg ausrichten, ohne Lage und Zustand des Gebäudes zu vergleichen
- Bei vermieteten Wohnungen Kündigungssperrfristen und Vorkaufsrechte nicht prüfen
- Den Notartermin ohne Finanzierungsbestätigung vereinbaren
Ein Makler, der diese Punkte kennt, macht den Verkauf sicherer und meist auch schneller.
Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann
b&z Immoservice: Ihr Immobilienmakler für Behringersdorf
Bernd Barthmus und Markus Zachmann begleiten Immobilienverkäufe im Großraum Nürnberg, Fürth und Erlangen, von der Eigentumswohnung bis zum Einfamilienhaus. Wir beschaffen alle Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, bewerten nachvollziehbar, sprechen Käufer aus Nürnberg gezielt an und begleiten Sie bis zur Übergabe. Als Mitglied im IVD arbeiten wir nach dessen Standesregeln.
Diese nächsten Schritte helfen Eigentümern in Behringersdorf weiter
Fordern Sie bei Ihrer Hausverwaltung die Protokolle und den Wirtschaftsplan an und vereinbaren Sie ein Erstgespräch. Wie eine Wohnung verkauft wird, beschreibt der Ratgeber Wohnung verkaufen in Zirndorf. Für das Nürnberger Land hilft Immobilienmakler in Lauf an der Pegnitz.
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Häufige Fragen zum Immobilienmakler in Behringersdorf
Zu welcher Gemeinde gehört Behringersdorf?
Behringersdorf ist ein Ortsteil der Gemeinde Schwaig bei Nürnberg im Landkreis Nürnberger Land.
Welches Grundbuchamt ist für Behringersdorf zuständig?
Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Hersbruck, das für den Landkreis Nürnberger Land zuständig ist.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für Behringersdorf?
Beim Gutachterausschuss im Landkreis Nürnberger Land.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer Wohnung in Behringersdorf?
Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Angaben zur Erhaltungsrücklage, Hausgeld und Energieausweis.
Warum lesen Käufer die Protokolle der Eigentümerversammlungen?
Um zu erkennen, ob größere Sanierungen anstehen und ob Sonderumlagen beschlossen wurden.
Was ist beim Hausgeld wichtig?
Die Aufteilung in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten. Für Kapitalanleger zählt, welcher Teil auf Mieter übertragen werden kann.
Was sagt die Erhaltungsrücklage aus?
Wie gut die Gemeinschaft für künftige Maßnahmen vorgesorgt hat. Eine solide Rücklage ist ein Verkaufsargument.
Was passiert mit dem Mietvertrag beim Verkauf einer Wohnung in Behringersdorf?
Er geht nach § 566 BGB auf den Käufer über.
Hat mein Mieter in Behringersdorf ein Vorkaufsrecht?
Unter Umständen nach § 577 BGB, wenn die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Eigentum umgewandelt wurde.
Leer oder vermietet verkaufen, was ist besser?
Leere Wohnungen sprechen Selbstnutzer an, vermietete Kapitalanleger. Ein Makler rechnet beide Varianten mit Ihnen durch.
Wie werden Wohnungen in Behringersdorf bewertet?
Meist nach dem Vergleichswertverfahren, bei vermieteten Wohnungen spielt auch der Ertragswert eine Rolle.
Was beeinflusst den Wert einer Wohnung?
Lage im Gebäude, Etage, Balkon, Stellplatz, Zustand des Gemeinschaftseigentums und Höhe der Erhaltungsrücklage.
Worauf achten Käufer bei Reihenhäusern?
Auf Schallschutz, Stellplatz oder Garage, Zustand von Dach und Heizung und gemeinsame Regelungen mit den Nachbarn.
Wer kauft in Behringersdorf?
Käufer aus Nürnberg, die ruhiger wohnen möchten, Beschäftigte aus dem Nürnberger Osten, Familien aus der Gemeinde und Kapitalanleger.
Brauche ich die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf?
Nur wenn die Teilungserklärung das vorsieht. Ein Makler prüft das frühzeitig.
Wie lange dauert der Verkauf einer Wohnung in Behringersdorf?
Vorbereitung zwei bis vier Wochen, Vermarktung einige Wochen bis wenige Monate, danach Beurkundung und Übergabe.
Kann ich mein Haus verkaufen und in eine Wohnung in der Nähe ziehen?
Ja, ein Makler aus der Region kann beides verbinden und den Übergabetermin auf den Umzug abstimmen.
Welche Lagevorteile gehören ins Exposé?
Nähe zu Nürnberg, Pegnitzgrund und Reichswald, Einkauf und Kinderbetreuung sowie die Verkehrsanbindung.
Welche Form braucht der Maklervertrag in Behringersdorf?
Für Häuser und Wohnungen die Textform nach § 656a BGB.
Kann ich eine Wohnung in Behringersdorf diskret verkaufen?
Ja, zunächst über geprüfte Suchkunden ohne Adresse und öffentliches Inserat.
Betreuen Sie Verkäufe am Nürnberger Stadtrand?
Ja, wir begleiten Verkäufe im Großraum Nürnberg, Fürth und Erlangen.
Wie erreiche ich Sie für ein Gespräch zu Behringersdorf?
Telefonisch unter 0911 5285 9402 oder über das Kontaktformular auf unserer Website.
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Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
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