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Grundstück verkaufen in Neuendettelsau: Bauplatz, Wiese, Acker, Wald

Bauland, Bauerwartungsland, landwirtschaftliche Flächen und Wald: Welche Regeln beim Grundstücksverkauf in Neuendettelsau gelten und wie der Wert ermittelt wird.

Rund um Neuendettelsau gehören Grundstücke zu den vielfältigsten Immobilien, die verkauft werden. Da ist der klassische Bauplatz im Neubaugebiet, das große Gartengrundstück am Ortsrand, die Wiese, die seit Generationen in Familienbesitz ist, der Acker, der verpachtet ist, oder das Stück Wald, das beim Erbe dazugekommen ist. Jede dieser Flächen folgt eigenen Regeln. Ein Bauplatz wird nach dem Baurecht bewertet, eine landwirtschaftliche Fläche nach ganz anderen Maßstäben, und für manche Verkäufe braucht es sogar eine behördliche Genehmigung. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie in Neuendettelsau ein Grundstück verkaufen, welche Arten von Flächen es gibt, was Bauerwartungsland bedeutet und worauf Sie bei landwirtschaftlichen Flächen achten müssen.

Welche Arten von Grundstücken es gibt

Der Unterschied im Wert zwischen diesen Arten ist enorm. Baureifes Land kann ein Vielfaches einer landwirtschaftlichen Fläche wert sein, auch wenn beide direkt nebeneinander liegen. Entscheidend ist deshalb, die Fläche richtig einzuordnen.

Bauplatz verkaufen

Liegt Ihr Grundstück in einem Baugebiet mit Bebauungsplan oder innerhalb des bebauten Ortsteils, ist es in der Regel bebaubar. Käufer möchten wissen, was genau gebaut werden darf: Zahl der Vollgeschosse, Grundflächenzahl, Dachform, Baugrenzen. Den Bebauungsplan erhalten Sie bei der Gemeinde Neuendettelsau. Wichtig ist auch die Erschließung: Liegt das Grundstück an einer öffentlichen Straße, sind Wasser, Kanal und Strom vorhanden, sind die Erschließungsbeiträge bezahlt? Bei Grundstücken im Innenbereich ohne Bebauungsplan schafft ein Vorbescheid nach Art. 71 der Bayerischen Bauordnung Sicherheit für Käufer und Banken.

Bauerwartungsland: Chance mit Unsicherheit

Ist eine Fläche im Flächennutzungsplan der Gemeinde als künftige Baufläche dargestellt, spricht man von Bauerwartungsland. Ob und wann daraus Bauland wird, ist offen. Die Gemeinde muss einen Bebauungsplan aufstellen, oft verbunden mit einer Umlegung oder städtebaulichen Verträgen. Bauerwartungsland ist deshalb mehr wert als landwirtschaftliche Fläche, aber deutlich weniger als baureifes Land. Käufer rechnen mit Zeit und Risiko. Wer solche Flächen besitzt, sollte vor einem Verkauf mit der Gemeinde sprechen, welche Planungen bestehen. Manchmal kann es sinnvoll sein, die Entwicklung abzuwarten. Eine Prognose, wann eine Fläche Bauland wird, kann aber niemand seriös abgeben.

Landwirtschaftliche Flächen verkaufen

Die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz

Der Verkauf land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke kann nach dem Grundstückverkehrsgesetz genehmigungspflichtig sein. Damit soll verhindert werden, dass Agrarflächen ungesund verteilt oder zu Preisen verkauft werden, die in grobem Missverhältnis zum Wert stehen. In Bayern ist die Veräußerung von Grundstücken mit einer Größe von weniger als einem Hektar nach Art. 2 des Bayerischen Agrarwirtschaftsgesetzes in der Regel genehmigungsfrei, sofern keine Gebäude einer landwirtschaftlichen Hofstelle darauf stehen. Bei der Größe werden bestimmte Vorverkäufe der letzten drei Jahre mitgerechnet. Zuständig ist das Landratsamt. Der Notar holt die Genehmigung oder ein Negativzeugnis ein.

Pachtverträge

Viele landwirtschaftliche Flächen sind verpachtet. Wird eine verpachtete Fläche verkauft, tritt der Käufer in den Pachtvertrag ein. Kauf bricht auch hier nicht Pacht. Für Käufer, die die Fläche selbst nutzen möchten, ist das ein wichtiger Punkt. Legen Sie den Pachtvertrag vor und klären Sie Laufzeit und Kündigungsmöglichkeiten.

Wer kauft landwirtschaftliche Flächen?

Häufig sind es aktive Landwirte aus der Umgebung, die ihre Betriebe arrondieren möchten, manchmal Nachbarn oder Menschen, die eine Fläche für Pferdehaltung, Obstbau oder als Kapitalanlage suchen. Bei größeren Flächen kann ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht eine Rolle spielen. Der Notar prüft das im Rahmen des Genehmigungsverfahrens.

Lesen Sie dazu auch Realistischer Verkaufspreis für Ihre Immobilie in Zirndorf.

Waldflächen

Auch Waldflächen unterliegen dem Grundstückverkehrsgesetz. Käufer fragen nach Baumarten, Alter des Bestands, Zustand, Erschließung durch Wege und eventuellen Schäden. Der Wert ergibt sich aus Boden und Bestand. Für die Bewertung größerer Waldflächen kann ein forstlicher Sachverständiger sinnvoll sein. Beachten Sie auch, dass das Bayerische Waldgesetz bestimmte Pflichten zur Bewirtschaftung vorsieht, die auf den Käufer übergehen.

Passend dazu: Was ist meine Immobilie wert in Neuendettelsau.

Teilfläche aus einem großen Grundstück verkaufen

Viele Eigentümer rund um Neuendettelsau besitzen große Gartengrundstücke. Lässt sich daraus ein Bauplatz abtrennen, kann ein Verkauf lohnend sein, etwa an Kinder, Verwandte oder einen Bauherren. Dafür sind eine Vermessung und die Klärung mit dem Bauamt nötig: Darf auf der Teilfläche gebaut werden? Erfüllt das verbleibende Grundstück weiterhin die Anforderungen, etwa bei Abstandsflächen? Ist die Teilfläche erschlossen, oder braucht sie ein Wegerecht? Liegt eine Grundschuld auf dem Gesamtgrundstück, muss die Bank die Teilfläche freigeben.

Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Immobilie verkaufen trotz Kredit in Fürth.

Wie der Wert eines Grundstücks ermittelt wird

Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses im Landkreis Ansbach für die jeweilige Grundstücksart und Zone. Bauland, Bauerwartungsland und landwirtschaftliche Flächen haben eigene Richtwerte. Angepasst wird an Größe, Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit, Bodenqualität bei Agrarflächen und Belastungen im Grundbuch. Bei landwirtschaftlichen Flächen spielen Ackerzahl oder Grünlandzahl eine Rolle, die die Bodengüte beschreiben.

Steuern beim Grundstücksverkauf

Für private unbebaute Grundstücke gilt die Spekulationsfrist von zehn Jahren nach § 23 EStG. Eine Ausnahme für Selbstnutzung gibt es bei unbebauten Grundstücken nicht. Anders ist es, wenn die Fläche zum Betriebsvermögen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs gehört. Dann kann ein Gewinn aus dem Verkauf unabhängig von Fristen steuerpflichtig sein. Auch nach einer Betriebsaufgabe oder Hofübergabe kann eine Fläche noch Betriebsvermögen sein. Lassen Sie das vor dem Verkauf von Ihrer Steuerberatung prüfen. Wer mehrere Grundstücke in kurzer Zeit verkauft, sollte zudem die Frage des gewerblichen Grundstückshandels klären.

Unterlagen für den Grundstücksverkauf

• Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Ansbach
• Flurkarte mit allen betroffenen Flurstücken
• Bebauungsplan oder Auskunft aus dem Flächennutzungsplan
• Bestätigung über Erschließungsbeiträge bei Bauland
• Pachtvertrag bei verpachteten Flächen
• Angaben zu Bodengüte bei landwirtschaftlichen Flächen
• Gegebenenfalls Unterlagen zu Leitungen, Wegerechten oder Dienstbarkeiten

Erbe von Grundstücken in der Familie

Viele Grundstücke rund um Neuendettelsau werden verkauft, weil sie geerbt wurden, oft von Eltern oder Großeltern, die noch Landwirtschaft betrieben haben. Dann müssen die Erben zuerst ihr Erbrecht nachweisen und im Grundbuch eingetragen werden. Bei mehreren Erben müssen alle dem Verkauf zustimmen. Wichtig ist auch die steuerliche Frage, ob die Fläche noch zum Betriebsvermögen eines früheren landwirtschaftlichen Betriebs gehört. Eine sorgfältige Klärung vor dem Verkauf verhindert unangenehme Überraschungen.

Vertiefende Informationen finden Sie unter Immobilie bei Erbschaft verkaufen in Zirndorf.

Verkauf an die Gemeinde

Manchmal interessiert sich die Gemeinde selbst für eine Fläche, etwa für ein neues Baugebiet, eine Straße oder einen Ausgleich für Naturschutzflächen. Kommt eine solche Anfrage, lohnt es sich, den Wert unabhängig ermitteln zu lassen und die Bedingungen genau zu prüfen. Gemeinden haben bei Agrarflächen eine Freigrenze von zwei Hektar nach dem Grundstückverkehrsrecht. Bei Flächen, die für ein Baugebiet vorgesehen sind, kann es auch Modelle geben, bei denen Eigentümer einen Teil der späteren Bauplätze zurückerhalten.

Grundstücke mit Leitungen, Wegen und Gewässern

Im ländlichen Raum verlaufen über viele Grundstücke Strom- oder Gasleitungen, Wasserleitungen oder Feldwege. Manchmal grenzt ein Bach an oder ein Graben führt hindurch. Solche Rechte und Gegebenheiten stehen oft als Dienstbarkeiten im Grundbuch und können die Nutzung einschränken, etwa weil im Schutzstreifen einer Leitung nicht gebaut werden darf oder ein Uferstreifen frei bleiben muss. Für Käufer sind das wichtige Informationen. Prüfen Sie Abteilung II des Grundbuchs und fragen Sie bei Versorgern nach dem genauen Verlauf, bevor Sie ein Grundstück anbieten.

Der Ablauf beim Notar

Auch Grundstücksverkäufe werden notariell beurkundet. Nach der Beurkundung holt der Notar die nötigen Genehmigungen ein, etwa nach dem Grundstückverkehrsgesetz, fragt bei der Gemeinde nach einem Vorkaufsrecht und lässt eine Vormerkung für den Käufer eintragen. Erst wenn alles vorliegt, wird der Kaufpreis fällig. Bei landwirtschaftlichen Flächen kann die Genehmigung einige Wochen dauern. Planen Sie das ein.

Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann

Als geprüfte Immobilienmakler und Immobilienbewerter (EIA/IHK) begleiten wir Eigentümer von Zirndorf, Fürth und Neuendettelsau aus beim Verkauf und bei der Bewertung ihrer Immobilie. Persönlich, transparent und mit genauer Kenntnis der Region.

Zirndorf & Fürth: 0911 5285 9402Neuendettelsau: 09872 957 9090Kontakt aufnehmen

So begleiten wir Ihren Grundstücksverkauf in Neuendettelsau

Bernd Barthmus und Markus Zachmann ordnen Ihr Grundstück richtig ein, klären mit der Gemeinde Baurecht und Planungen, ermitteln einen realistischen Wert und sprechen passende Käufer an, von Bauherren bis zu Landwirten aus der Umgebung. Wir stimmen uns mit dem Notar zu Genehmigungen und Pachtverträgen ab. Unser Büro in der Petersauracher Straße 8 ist Ihr Ansprechpartner vor Ort, telefonisch unter 09872 957 9090.

Diese nächsten Schritte helfen Grundstückseigentümern in Neuendettelsau weiter

Klären Sie, um welche Art von Fläche es sich handelt, und fordern Sie Grundbuchauszug und Flurkarte an. Fragen Sie bei der Gemeinde nach Bebauungsplan und Flächennutzungsplan. Dann folgt die Bewertung. Hinweise zur Bewertung im ländlichen Raum gibt der Ratgeber Immobilienbewertung in Neuendettelsau, allgemeine Tipps zum Grundstücksverkauf Grundstück schnell verkaufen.

Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.