Haus verkaufen in Stein: Ablauf und Kaufvertrag verständlich erklärt
Von der Vorbereitung bis zur Übergabe, mit Schwerpunkt auf dem Kaufvertrag: Welche Klauseln Ihren Hausverkauf in Stein regeln und worauf Sie als Verkäufer achten sollten.
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Beim Hausverkauf denken Eigentümer zuerst an Preis, Fotos und Besichtigungen. Mindestens ebenso wichtig ist aber das, was am Ende beim Notar unterschrieben wird: der Kaufvertrag. Er regelt, was genau verkauft wird, wann der Kaufpreis fließt, wann das Haus übergeben wird und wer für welche Mängel einsteht. Wer seine Inhalte kennt, kann schon in der Verhandlung die richtigen Punkte ansprechen und vermeidet Überraschungen beim Notartermin. Dieser Ratgeber erklärt den Hausverkauf in Stein von der Vorbereitung bis zur Übergabe und legt einen besonderen Schwerpunkt auf den Kaufvertrag: Welche Klauseln enthält er, was bedeuten sie für Sie als Verkäufer, und worauf sollten Sie achten?
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Hauskaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet.
- Verbraucher sollen den Vertragsentwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten.
- Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn Vormerkung, Löschungsunterlagen und gegebenenfalls Genehmigungen vorliegen.
- Bei gebrauchten Häusern wird die Haftung für Sachmängel meist ausgeschlossen, außer bei arglistig verschwiegenen Mängeln.
- Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände und offene Erschließungskosten sollten ausdrücklich geregelt sein.
- Für Stein sind das Grundbuchamt beim Amtsgericht Fürth und der Gutachterausschuss im Landkreis Fürth zuständig.
- Von unseren Büros in Zirndorf und Fürth begleiten wir Hausverkäufe in Stein persönlich.
Der Weg zum Kaufvertrag
Bevor es um den Vertrag geht, steht die Vorbereitung. Eine realistische Bewertung legt die Grundlage für den Angebotspreis. Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Genehmigungen, Wohnflächenberechnung und Energieausweis werden zusammengestellt. Professionelle Fotos und ein ehrliches Exposé sprechen die passenden Käufer an. Nach Besichtigungen und Verhandlung steht ein Käufer fest, der seine Finanzierung belegt hat. Dann werden die Vertragsdaten an das Notariat übermittelt: Beteiligte, Kaufpreis, Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände und Besonderheiten.
Ergänzende Hinweise gibt der Ratgeber Was ist meine Immobilie wert in Stein.
Der Vertragsentwurf und die Zweiwochenfrist
Der Notar erstellt auf dieser Grundlage einen Entwurf. Nach § 17 Abs. 2a des Beurkundungsgesetzes soll ein Verbraucher den beabsichtigten Text des Rechtsgeschäfts in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten. Diese Frist dient vor allem dem Käufer, gibt aber auch Ihnen Zeit, den Entwurf in Ruhe zu lesen. Fragen klären Sie am besten vorab mit dem Notariat. Beim Termin wird der Vertrag vollständig vorgelesen, Änderungen sind dann noch möglich.
Die wichtigsten Klauseln im Überblick
| Klausel | Was sie regelt | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|---|
| Kaufgegenstand | Grundstück mit Gebäude, Flurstücke, Zubehör | Alle Flurstücke und mitverkauften Gegenstände genau bezeichnen |
| Kaufpreis und Fälligkeit | Höhe und Voraussetzungen der Zahlung | Fälligkeit erst nach Vormerkung und Löschungsunterlagen |
| Lastenfreistellung | Ablösung Ihrer Grundschulden aus dem Kaufpreis | Restschuld und Vorfälligkeit vorher kennen |
| Besitzübergang | Wann Besitz, Nutzen und Lasten übergehen | Mit Ihrem Umzug abstimmen |
| Sachmängel | Haftung für den Zustand | Bekannte Mängel offenlegen |
| Erschließung | Wer offene Beiträge trägt | Stand bei der Stadt erfragen |
| Räumung | Zustand bei Übergabe | Was bleibt, was wird entfernt |
| Belastungsvollmacht | Grundschuld für die Finanzierung des Käufers | Sicherungsabrede zu Ihrem Schutz |
Passend dazu: Grundstück schnell verkaufen in Zirndorf.
Kaufpreis und Fälligkeit
Der Kaufpreis wird nicht sofort nach der Unterschrift gezahlt. Der Vertrag legt fest, dass er erst fällig wird, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind: Für den Käufer ist eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, die Löschungsunterlagen Ihrer Bank liegen vor, und die Gemeinde hat erklärt, kein Vorkaufsrecht auszuüben. Der Notar prüft das und schickt dem Käufer eine Fälligkeitsmitteilung. Erst dann zahlt der Käufer, in der Regel direkt an Ihre Bank für die Restschuld und den Rest an Sie. So ist sichergestellt, dass niemand in Vorleistung geht, ohne abgesichert zu sein.
Lastenfreistellung: was mit Ihrem Kredit passiert
Stehen in Abteilung III des Grundbuchs Grundschulden Ihrer Bank, verpflichtet sich der Vertrag, das Haus lastenfrei zu übergeben. Der Notar fordert bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung an, verbunden mit der Auflage, sie nur gegen Zahlung der Restschuld zu verwenden. Bei einem Festzinsdarlehen kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Fragen Sie Ihre Bank vor dem Notartermin nach der genauen Höhe. Auch alte, bereits getilgte Grundschulden müssen gelöscht werden. Die Unterlagen dafür sollten Sie früh bei der jeweiligen Bank anfordern.
Vertiefende Informationen finden Sie unter Haus verkaufen in Neuendettelsau.
Besitzübergang und Übergabe
Mit dem Besitzübergang gehen Nutzen und Lasten auf den Käufer über: ab dann trägt er Grundsteuer, Versicherung und Nebenkosten, und ihm stehen etwaige Erträge zu. In der Regel erfolgt der Besitzübergang mit vollständiger Zahlung des Kaufpreises. Möchten Sie noch einige Wochen im Haus wohnen, kann ein späterer Termin vereinbart werden. Dann sollte geregelt sein, wer bis dahin welche Kosten trägt und was passiert, wenn sich der Auszug verzögert.
Die Haftung für Sachmängel
Bei gebrauchten Häusern wird die Haftung des Verkäufers für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen. Der Käufer kauft das Haus im Zustand, in dem er es besichtigt hat. Dieser Ausschluss hat aber Grenzen. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer nicht darauf berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglistig handelt, wer einen Mangel kennt oder für möglich hält und ihn trotzdem nicht offenbart, obwohl er weiß, dass der Käufer ihn nicht kennt. Auch für Eigenschaften, die Sie ausdrücklich zusichern, haften Sie. Deshalb gilt: Bekannte Mängel offen ansprechen und im Vertrag erwähnen, keine Zusicherungen machen, die Sie nicht belegen können.
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Erschließungskosten und öffentliche Lasten
Bei Häusern in neueren Baugebieten kann es vorkommen, dass Erschließungsbeiträge noch nicht vollständig abgerechnet sind. Der Vertrag regelt, wer Beiträge trägt, die bis zu einem bestimmten Stichtag oder für bis dahin fertiggestellte Anlagen anfallen. Üblich ist, dass bereits entstandene Beiträge der Verkäufer trägt und spätere der Käufer. Fragen Sie bei der Stadt Stein nach dem Stand, damit die Regelung im Vertrag passt. Straßenausbaubeiträge für die Erneuerung bestehender Straßen werden in Bayern seit 2018 nicht mehr erhoben.
Mitverkaufte Gegenstände
Einbauküche, Markise, Gartenhaus, Sauna oder Möbel können mitverkauft werden. Sie sollten im Vertrag genau aufgeführt sein. Für bewegliche Gegenstände kann ein Teil des Kaufpreises gesondert ausgewiesen werden. Das kann für den Käufer die Grunderwerbsteuer verringern, sollte aber realistisch bemessen sein, denn das Finanzamt prüft überhöhte Ansätze.
Die Belastungsvollmacht
Die meisten Käufer finanzieren über eine Bank, die ihre Grundschuld eintragen möchte, bevor sie auszahlt. Zu diesem Zeitpunkt sind Sie noch Eigentümer. Deshalb enthält der Vertrag eine Belastungsvollmacht, mit der der Käufer eine Grundschuld für seine Finanzierung bestellen darf. Zu Ihrem Schutz wird vereinbart, dass diese Grundschuld zunächst nur für die Zahlung des Kaufpreises verwendet werden darf. Diese Regelung ist Standard und wird vom Notar formuliert.
Nach der Beurkundung
- Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung für den Käufer.
- Er fragt bei der Stadt Stein nach einem gemeindlichen Vorkaufsrecht.
- Er holt die Löschungsunterlagen Ihrer Bank ein.
- Er zeigt den Kauf dem Finanzamt für die Grunderwerbsteuer an.
- Er teilt dem Käufer die Fälligkeit mit.
- Nach Zahlung erfolgt die Übergabe mit Protokoll.
- Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer wird der Käufer als Eigentümer eingetragen.
Was Käufer in Stein besonders interessiert
Stein grenzt direkt an den Nürnberger Südwesten und bietet ruhige Wohngebiete mit kurzen Wegen in die Stadt. Käufer achten auf Schulen und Kinderbetreuung, Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen und die Verbindung nach Nürnberg. Bei Häusern fragen sie nach Dach, Heizung, Fenstern, Keller und Energiekosten. Ein Exposé, das diese Fragen beantwortet, und vollständige Unterlagen verkürzen die Entscheidung erheblich.
Kosten des Verkaufs
Als Verkäufer tragen Sie üblicherweise den Energieausweis, die Löschung Ihrer Grundschulden und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung. Notar- und Grundbuchkosten für den Eigentumswechsel sowie die Grunderwerbsteuer, die in Bayern 3,5 Prozent beträgt, trägt in der Regel der Käufer. Ein Gewinn aus dem Verkauf ist meist steuerfrei, wenn Sie das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben oder länger als zehn Jahre besitzen.
Besondere Vereinbarungen im Kaufvertrag
Späterer Auszug
Brauchen Sie nach der Zahlung noch einige Wochen, um auszuziehen, kann eine Nutzungsvereinbarung getroffen werden. Darin steht, bis wann Sie bleiben dürfen, wer die laufenden Kosten trägt und was passiert, wenn sich der Auszug verzögert. Häufig wird ein Teil des Kaufpreises bis zur Räumung einbehalten oder eine Vertragsstrafe vereinbart.
Rücktrittsrechte
Der Vertrag regelt, was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt. In der Regel kann der Verkäufer nach Fristsetzung zurücktreten und Schadensersatz verlangen. Eine sorgfältige Prüfung der Finanzierung vor dem Termin macht solche Fälle selten.
Vermietete Teile
Ist eine Einliegerwohnung vermietet, geht der Mietvertrag auf den Käufer über. Der Vertrag regelt die Übertragung der Kaution und die Abrechnung der Nebenkosten.
Was Sie zum Notartermin mitbringen
- Gültigen Personalausweis oder Reisepass
- Steuer-Identifikationsnummer
- Bankverbindung für den Kaufpreis
- Angaben zur Bank, deren Grundschuld abgelöst wird
- Gegebenenfalls Vollmachten von Miteigentümern
Häufige Missverständnisse rund um den Kaufvertrag
„Mit der Unterschrift ist das Geld da.“ Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die im Vertrag genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Das dauert meist einige Wochen.
„Der Notar vertritt den Käufer.“ Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und erläutert den Vertrag beiden Seiten.
„Ein Haftungsausschluss schützt mich vor allem.“ Bei arglistig verschwiegenen Mängeln und zugesicherten Eigenschaften greift er nicht.
„Die Einbauküche gehört automatisch dazu.“ Was mitverkauft wird, sollte ausdrücklich im Vertrag stehen.
„Nach dem Verkauf muss ich nichts mehr tun.“ Übergabe, Zählerstände, Ummeldungen und gegebenenfalls Abrechnungen von Nebenkosten stehen noch an.
Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann
So begleiten wir Ihren Hausverkauf in Stein
Bernd Barthmus und Markus Zachmann bewerten Ihr Haus, bereiten Unterlagen und Präsentation vor, finden geprüfte Käufer und übermitteln dem Notariat vollständige Vertragsdaten. Wir besprechen den Entwurf mit Ihnen und begleiten Sie zum Termin und zur Übergabe. Von unseren Büros in Zirndorf und Fürth sind wir schnell bei Ihnen in Stein.
Diese nächsten Schritte helfen Hauseigentümern in Stein weiter
Fordern Sie Grundbuchauszug und Bauunterlagen an, klären Sie mit Ihrer Bank die Ablösung und notieren Sie, was mitverkauft werden soll. Dann folgt die Bewertung. Wie der Wert Ihres Hauses ermittelt wird, beschreibt der Ratgeber Immobilienbewertung in Stein. Bei der Suche nach einem Partner hilft Immobilienmakler in Stein.
Passende Ratgeber für Eigentümer
Häufige Fragen zum Hausverkauf in Stein
Muss ein Hauskaufvertrag notariell beurkundet werden?
Ja, Grundstückskaufverträge müssen notariell beurkundet werden.
Wann bekomme ich den Vertragsentwurf?
Verbraucher sollen ihn in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten.
Wann zahlt der Käufer den Kaufpreis?
Wenn die Vormerkung eingetragen ist, die Löschungsunterlagen vorliegen und kein Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Der Notar teilt die Fälligkeit mit.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Ein Eintrag im Grundbuch, der den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung sichert.
Was passiert mit meiner Grundschuld?
Sie wird aus dem Kaufpreis abgelöst und anschließend gelöscht.
Wann geht das Haus auf den Käufer über?
Besitz, Nutzen und Lasten meist mit Zahlung des Kaufpreises. Ein späterer Termin kann vereinbart werden.
Hafte ich für Mängel nach dem Verkauf?
Bei gebrauchten Häusern wird die Haftung meist ausgeschlossen, außer bei arglistig verschwiegenen Mängeln und zugesicherten Eigenschaften.
Wer trägt offene Erschließungsbeiträge?
Das regelt der Vertrag. Üblich ist, dass bereits entstandene Beiträge der Verkäufer trägt.
Gibt es in Bayern noch Straßenausbaubeiträge?
Nein, sie wurden 2018 abgeschafft.
Kann ich die Einbauküche mitverkaufen?
Ja, sie wird im Vertrag aufgeführt und kann mit einem gesonderten Betrag ausgewiesen werden.
Was ist eine Belastungsvollmacht?
Sie erlaubt dem Käufer, vor der Umschreibung eine Grundschuld für seine Finanzierung eintragen zu lassen, zunächst nur zur Zahlung des Kaufpreises.
Was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt?
Nach Fristsetzung können Sie in der Regel zurücktreten und Schadensersatz verlangen.
Kann ich nach der Zahlung noch im Haus bleiben?
Ja, mit einer Nutzungsvereinbarung, die Dauer, Kosten und Folgen einer Verzögerung regelt.
Was bringe ich zum Notartermin mit?
Ausweis, Steuer-Identifikationsnummer, Bankverbindung, Angaben zur abzulösenden Bank und gegebenenfalls Vollmachten.
Wer zahlt den Notar?
In der Regel der Käufer. Die Löschung Ihrer Grundschulden tragen Sie.
Wann wird der Käufer Eigentümer?
Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer und Eintragung im Grundbuch.
Fragt der Notar das Vorkaufsrecht der Stadt ab?
Ja, nach der Beurkundung fragt das Notariat bei der Stadt Stein nach.
Muss ich Steuern auf den Verkaufsgewinn zahlen?
Bei Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren oder nach mehr als zehn Jahren in der Regel nicht.
Wo bekomme ich den Grundbuchauszug?
Beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Fürth.
Was passiert, wenn das Grundbuch noch alte Rechte enthält?
Sie sollten vor dem Verkauf gelöscht werden, etwa ein erloschenes Wohnrecht oder eine getilgte Grundschuld.
Kann ich den Notar selbst auswählen?
Üblicherweise wählt der Käufer den Notar, weil er die Kosten trägt. Eine Abstimmung ist aber jederzeit möglich.
Wie erreiche ich Sie?
Telefonisch unter 0911 5285 9402 oder in unseren Büros in Zirndorf und Fürth.
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen?
Sprechen Sie mit uns über Ihr Vorhaben. Wir beraten Sie persönlich, ermitteln einen realistischen Angebotspreis und begleiten Sie Schritt für Schritt bis zum Notartermin und zur Übergabe.
Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
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