Haus verkaufen und wohnen bleiben in Fürth: Die Möglichkeiten im Vergleich
Wohnrecht, Nießbrauch, Rückmiete, Leibrente oder Teilverkauf: Wie Sie in Fürth Ihr Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben können und worauf Sie achten sollten.
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Viele ältere Eigentümer in Fürth stehen vor einem Dilemma. Das Haus ist bezahlt und viel wert, die Rente aber knapp. Für Pflege, Modernisierungen, Reisen oder die Unterstützung der Kinder fehlt das Geld, das im Haus gebunden ist. Ausziehen möchten sie aber nicht, denn hier ist ihr Zuhause, hier leben Nachbarn und Freunde. Die Frage lautet deshalb: Kann ich mein Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben? Die Antwort ist ja, und es gibt mehrere Wege dorthin. Sie unterscheiden sich stark in Sicherheit, Kosten und Höhe des Erlöses. Dieser Ratgeber stellt die Möglichkeiten sachlich gegenüber, erklärt die rechtlichen Grundlagen und zeigt, worauf Sie achten sollten, bevor Sie sich für ein Modell entscheiden.
Das Wichtigste in Kürze
- Es gibt mehrere Modelle: Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch, Verkauf mit Rückmiete, Leibrente, Teilverkauf und späte Übergabe.
- Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch gibt die größte Sicherheit, mindert aber den Kaufpreis deutlich.
- Eine Rückmiete ist flexibel, bietet aber weniger Schutz als ein dingliches Recht.
- Bei einer Leibrente erhalten Sie statt eines Einmalbetrags eine lebenslange monatliche Zahlung, abgesichert im Grundbuch.
- Beim Teilverkauf bleiben Sie Miteigentümer, zahlen aber ein laufendes Nutzungsentgelt. Die Verträge sollten Sie unabhängig prüfen lassen.
- Für alle Modelle ist eine realistische Bewertung der Immobilie die Grundlage.
- Wir beraten Sie in Fürth neutral zu den Möglichkeiten und beziehen auf Wunsch Ihre Familie ein.
Die Möglichkeiten im Überblick
| Modell | Wie es funktioniert | Sicherheit für Sie | Erlös |
|---|---|---|---|
| Verkauf mit Wohnrecht | Sie verkaufen und behalten ein im Grundbuch eingetragenes Recht, die Immobilie zu bewohnen | Sehr hoch | Kaufpreis abzüglich Wert des Wohnrechts |
| Verkauf mit Nießbrauch | Sie dürfen die Immobilie weiter nutzen oder vermieten | Sehr hoch | Kaufpreis abzüglich Wert des Nießbrauchs |
| Verkauf mit Rückmiete | Sie verkaufen und mieten die Immobilie vom Käufer zurück | Mittel, abhängig vom Mietvertrag | Voller Kaufpreis, dafür laufende Miete |
| Leibrente | Statt Einmalzahlung erhalten Sie eine lebenslange Rente, meist kombiniert mit Wohnrecht | Hoch bei Absicherung im Grundbuch | Monatliche Zahlung |
| Teilverkauf | Sie verkaufen einen Anteil an einen Anbieter und zahlen für dessen Anteil ein Nutzungsentgelt | Mittel, abhängig vom Vertrag | Erlös für den Anteil, laufende Kosten |
| Späte Übergabe | Sie verkaufen und ziehen erst nach einer vereinbarten Frist aus | Hoch für die vereinbarte Zeit | Voller Kaufpreis |
Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Was ist meine Wohnung wert in Fürth.
Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht
Beim Wohnrecht nach § 1093 BGB wird im Grundbuch ein Recht eingetragen, die Immobilie oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen. Das Recht ist an Ihre Person gebunden. Sie können es nicht verkaufen und die Immobilie in der Regel nicht an Dritte vermieten. Es erlischt mit dem Tod der berechtigten Person, bei Ehepaaren wird es meist für beide eingetragen.
Der große Vorteil ist die Sicherheit. Das Wohnrecht gilt auch dann, wenn der Käufer die Immobilie weiterverkauft oder in finanzielle Schwierigkeiten gerät, sofern es an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist. Wer die laufenden Kosten und die Instandhaltung trägt, wird im Vertrag geregelt.
Der Nachteil: Der Kaufpreis sinkt um den Wert des Wohnrechts. Dieser richtet sich vor allem nach der statistischen Lebenserwartung und dem ersparten Mietwert. Je jünger die berechtigte Person, desto höher der Abschlag. Zudem ist der Käuferkreis kleiner, weil Selbstnutzer die Immobilie vorerst nicht beziehen können und Banken Immobilien mit vorrangigem Wohnrecht nur eingeschränkt beleihen.
Verkauf mit Nießbrauch
Der Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB geht weiter als das Wohnrecht. Der Berechtigte darf die Immobilie nicht nur selbst bewohnen, sondern auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Er trägt nach dem Gesetz in der Regel die gewöhnlichen Unterhaltungskosten und die laufenden öffentlichen Lasten, abweichende Vereinbarungen sind möglich. Auch der Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen und mindert den Kaufpreis entsprechend.
Der Nießbrauch ist sinnvoll, wenn Sie flexibel bleiben möchten, etwa weil ein späterer Umzug ins Betreute Wohnen denkbar ist. Dann könnten Sie die Immobilie vermieten und die Miete zur Finanzierung nutzen.
Verkauf mit Rückmiete
Bei diesem Modell verkaufen Sie die Immobilie zum vollen Preis und schließen gleichzeitig einen Mietvertrag mit dem Käufer. Sie erhalten den gesamten Erlös und zahlen künftig Miete. Das ist einfach und transparent, die Sicherheit hängt aber vom Mietvertrag ab. Als Mieter genießen Sie den gesetzlichen Mieterschutz. Wird die Immobilie weiterverkauft, geht der Mietvertrag nach § 566 BGB auf den neuen Eigentümer über. Eine Eigenbedarfskündigung lässt sich vertraglich für eine bestimmte Zeit oder auf Lebenszeit ausschließen. Solche Regelungen sollten sorgfältig formuliert und gegebenenfalls zusätzlich abgesichert werden.
Wichtig ist die Rechnung: Reicht der Erlös, um die Miete für viele Jahre zu zahlen, und bleibt genug für Ihre übrigen Pläne?
Vertiefende Informationen finden Sie unter Realistischer Verkaufspreis für Ihre Immobilie in Fürth.
Leibrente
Bei einer Immobilienleibrente verkaufen Sie Ihr Haus und erhalten statt eines Einmalbetrags eine monatliche Rente, die lebenslang gezahlt wird. Meist wird sie mit einem lebenslangen Wohnrecht kombiniert. Die Rente sollte durch eine Reallast im Grundbuch abgesichert sein, damit Sie auch bei einem Weiterverkauf oder bei Zahlungsschwierigkeiten des Käufers geschützt sind. Die Höhe hängt vom Wert der Immobilie, Ihrem Alter und dem Wert des Wohnrechts ab.
Steuerlich wird bei einer privaten Leibrente in der Regel nur der Ertragsanteil der Rente besteuert. Ob das in Ihrem Fall günstig ist, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung. Bedenken Sie auch: Stirbt der Berechtigte früh, erhalten die Erben aus der Rente nichts mehr, es sei denn, es wurde eine Mindestlaufzeit vereinbart.
Lesen Sie dazu auch Geerbte Wohnung verkaufen in Fürth.
Teilverkauf
Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil Ihrer Immobilie, häufig bis zur Hälfte, an einen spezialisierten Anbieter. Sie bleiben Miteigentümer und dürfen die gesamte Immobilie weiter nutzen, zahlen für den verkauften Anteil aber ein monatliches Nutzungsentgelt. Hinzu kommen oft Gebühren, etwa für Gutachten, Verwaltung oder einen späteren Gesamtverkauf. Verbraucherschützer weisen darauf hin, dass diese Kosten über die Jahre erheblich sein können und dass Verträge genau geprüft werden sollten, etwa im Hinblick auf Entgeltanpassungen, Instandhaltungspflichten und Regelungen zum späteren Verkauf. Lassen Sie ein Angebot vor der Unterschrift unabhängig prüfen und vergleichen Sie es mit den anderen Modellen.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Wir bewerten Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück kostenfrei und mit einer fundierten Marktanalyse. Als geprüfte Immobilienbewerter (EIA/IHK) kennen wir die Region Nürnberg, Fürth und Westmittelfranken seit vielen Jahren.
Späte Übergabe: Zeit gewinnen ohne dauerhaftes Recht
Wer ohnehin plant, in den nächsten Monaten oder ein bis zwei Jahren umzuziehen, etwa in eine Seniorenwohnung, kann verkaufen und einen späten Übergabetermin vereinbaren. Der Käufer zahlt dann meist erst zur Übergabe oder es wird eine Nutzungsvereinbarung für die Zwischenzeit getroffen. So erhalten Sie den vollen Kaufpreis und behalten die Zeit, die Sie für den Umzug brauchen.
Worauf Sie bei jedem Modell achten sollten
- Realistische Bewertung: Sie ist die Grundlage für Kaufpreis, Abschlag oder Rente.
- Absicherung im Grundbuch: Wohnrecht, Nießbrauch und Rente sollten an erster Rangstelle eingetragen werden.
- Kosten klar regeln: Wer zahlt Instandhaltung, Versicherung, Grundsteuer und große Reparaturen?
- Pflegefall bedenken: Was passiert, wenn Sie ins Pflegeheim müssen? Ein Wohnrecht kann dann ungenutzt bleiben, ein Nießbrauch erlaubt die Vermietung.
- Familie einbeziehen: Kinder und Erben sollten die Entscheidung kennen, um spätere Konflikte zu vermeiden.
- Unabhängige Beratung: Lassen Sie Verträge vom Notar erläutern und bei Bedarf rechtlich und steuerlich prüfen.
Wer kauft Immobilien mit Wohnrecht?
Immobilien mit Wohnrecht oder Nießbrauch werden häufig von Kapitalanlegern gekauft, die langfristig denken, manchmal auch von Angehörigen oder Nachbarn, die die Immobilie später selbst nutzen möchten. Weil Banken solche Objekte nur eingeschränkt finanzieren, verfügen die Käufer meist über viel Eigenkapital. Die Vermarktung ist deshalb gezielter als bei einem normalen Verkauf und braucht ein gutes Netzwerk.
Ein Beispiel zur Orientierung
Ein Ehepaar Mitte siebzig besitzt ein schuldenfreies Haus in Fürth. Sie möchten darin bleiben, brauchen aber Geld für einen altersgerechten Umbau und eine finanzielle Reserve. Beim Verkauf mit Wohnrecht erhalten sie einen Einmalbetrag, der um den Wert des Wohnrechts für beide geringer ausfällt, haben aber lebenslange Sicherheit. Bei einer Rückmiete erhalten sie den vollen Kaufpreis, zahlen aber Miete und müssen den Mietvertrag gut absichern. Beim Teilverkauf bleiben sie Miteigentümer, zahlen für den verkauften Anteil ein Nutzungsentgelt und tragen in der Regel weiterhin die Instandhaltung. Welches Modell besser passt, hängt von Gesundheit, Familie, Zahlen und persönlichen Vorstellungen ab. Eine pauschale Antwort gibt es nicht.
Alternativen ohne Verkauf
Bevor Sie sich für ein Verkaufsmodell entscheiden, lohnt ein Blick auf Alternativen, die ganz ohne Eigentümerwechsel auskommen:
- Darlehen auf das schuldenfreie Haus: Manche Banken vergeben Kredite an ältere Eigentümer, die durch das Haus gesichert sind. Ob und zu welchen Bedingungen das möglich ist, hängt von Alter, Einkommen und Bank ab.
- Umkehrhypothek: Die Bank zahlt einen Betrag oder eine Rente aus, die Rückzahlung erfolgt erst nach dem Tod oder Auszug, meist aus dem Verkauf. In Deutschland ist das Angebot überschaubar.
- Vermietung eines Teils: Lässt sich eine Einliegerwohnung abtrennen, kann die Miete das Einkommen aufbessern.
- Übertragung an die Kinder: Gegen Wohnrecht oder Nießbrauch und gegebenenfalls Pflegeverpflichtungen. Das hat erbrechtliche und steuerliche Folgen, die sorgfältig geprüft werden sollten.
- Verkauf und Umzug: Manchmal ist eine kleinere, barrierearme Wohnung in der Nähe die beste Lösung, finanziell und für den Alltag.
Ergänzende Hinweise gibt der Ratgeber Immobilie verkaufen trotz Kredit in Fürth.
Fragen, die Sie sich vor der Entscheidung stellen sollten
- Wofür genau brauche ich das Geld, und wie viel?
- Wie lange möchte und kann ich realistisch im Haus bleiben?
- Kann ich die Instandhaltung des Hauses weiterhin tragen?
- Was passiert, wenn ich pflegebedürftig werde?
- Was möchte ich meinen Erben hinterlassen?
- Wie wichtig sind mir Flexibilität und die Möglichkeit, später umzuziehen?
Die Antworten auf diese Fragen zeigen oft schon, welches Modell in Frage kommt. Nehmen Sie sich Zeit dafür und sprechen Sie mit Menschen, denen Sie vertrauen.
Die Rolle des Notars
Ob Wohnrecht, Nießbrauch, Leibrente oder Teilverkauf: Alle Modelle mit Grundstücksbezug werden notariell beurkundet. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und erläutert den Vertrag. Er achtet darauf, dass Rechte richtig im Grundbuch eingetragen werden, etwa an erster Rangstelle. Er berät aber nicht dazu, ob ein Modell wirtschaftlich sinnvoll ist. Diese Frage sollten Sie vorher mit einer unabhängigen Beratung klären.
Was mit dem Haus nach dem Tod geschieht
Bei einem Verkauf mit Wohnrecht, Nießbrauch oder Leibrente gehört das Haus bereits dem Käufer. Mit dem Tod der berechtigten Person erlischt das Recht, und der Käufer kann die Immobilie nutzen. Für die Erben bedeutet das: Das Haus fällt nicht mehr in den Nachlass. Was vom Verkaufserlös noch vorhanden ist, wird vererbt. Bei einem Teilverkauf bleibt der eigene Anteil Teil des Nachlasses, und die Erben müssen sich mit dem Anbieter über die weitere Nutzung oder einen Verkauf einigen. Sprechen Sie diese Folgen offen mit Ihrer Familie an.
Passend dazu: Haus verkaufen in Fürth.
Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann
So beraten wir Sie in Fürth
Bernd Barthmus und Markus Zachmann nehmen sich Zeit für Ihre Situation. Wir bewerten Ihre Immobilie realistisch, erklären die Modelle verständlich und rechnen mit Ihnen durch, was jedes Modell für Sie bedeuten würde. Wenn Sie möchten, beziehen wir Ihre Kinder in das Gespräch ein. Kommt ein Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch in Frage, sprechen wir gezielt passende Käufer an und begleiten Sie bis zum Notartermin. Unser Büro in der Zirndorfer Straße 13 in Fürth ist Ihr Ansprechpartner, auf Wunsch kommen wir auch zu Ihnen nach Hause.
Diese nächsten Schritte helfen Eigentümern in Fürth weiter
Überlegen Sie, wofür Sie das Geld brauchen, wie lange Sie im Haus bleiben möchten und wie flexibel Sie sein wollen. Sprechen Sie mit Ihrer Familie und lassen Sie Ihre Immobilie bewerten. Mit diesen Informationen können Sie die Modelle in Ruhe vergleichen. Allgemeine Hinweise zur Bewertung finden Sie im Ratgeber Immobilienbewertung in Fürth, zur späten Übergabe beim Neukauf im Ratgeber Haus verkaufen und neu kaufen.
Passende Ratgeber für Eigentümer
Häufige Fragen zu Verkauf und Wohnenbleiben in Fürth
Kann ich mein Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben?
Ja, etwa mit Wohnrecht, Nießbrauch, Rückmiete, Leibrente, Teilverkauf oder einer späten Übergabe.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Das Wohnrecht erlaubt nur das Bewohnen, der Nießbrauch auch das Vermieten und die Nutzung der Erträge.
Wie sicher ist ein Wohnrecht?
Sehr sicher, wenn es an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist. Es gilt auch nach einem Weiterverkauf.
Warum ist der Kaufpreis mit Wohnrecht niedriger?
Der Käufer kann die Immobilie nicht nutzen. Der Abschlag richtet sich vor allem nach Lebenserwartung und Mietwert.
Wie bin ich bei einer Rückmiete geschützt?
Durch den gesetzlichen Mieterschutz und vertragliche Regelungen, etwa einen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung.
Was ist eine Immobilienleibrente?
Statt eines Einmalbetrags erhalten Sie eine lebenslange monatliche Zahlung, meist mit Wohnrecht.
Wie wird eine Leibrente abgesichert?
In der Regel durch eine Reallast im Grundbuch.
Was kostet ein Teilverkauf?
Ein monatliches Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil und oft weitere Gebühren. Lassen Sie Angebote unabhängig prüfen.
Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn ich ins Pflegeheim muss?
Ein Wohnrecht bleibt dann oft ungenutzt. Ein Nießbrauch erlaubt dagegen die Vermietung.
Wer kauft Häuser mit Wohnrecht?
Meist langfristig denkende Kapitalanleger, manchmal Angehörige oder Nachbarn.
Sollte ich meine Kinder einbeziehen?
Ja, das beugt späteren Konflikten vor.
Was ist eine Umkehrhypothek?
Die Bank zahlt einen Betrag oder eine Rente aus, die Rückzahlung erfolgt meist erst nach Tod oder Auszug.
Gehört das Haus nach dem Verkauf mit Wohnrecht noch zu meinem Nachlass?
Nein, es gehört dem Käufer. Vererbt wird, was vom Erlös noch vorhanden ist.
Berät der Notar, welches Modell wirtschaftlich sinnvoll ist?
Nein. Er erläutert den Vertrag neutral. Die wirtschaftliche Frage sollten Sie vorher unabhängig klären.
Kommen Sie auch zu mir nach Hause?
Ja, auf Wunsch beraten wir Sie bei Ihnen zu Hause. Telefon 0911 5285 9402.
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen?
Sprechen Sie mit uns über Ihr Vorhaben. Wir beraten Sie persönlich, ermitteln einen realistischen Angebotspreis und begleiten Sie Schritt für Schritt bis zum Notartermin und zur Übergabe.
Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
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