Startseite › Ratgeber

Haus verkaufen in Zirndorf: Die Checkliste für jeden Schritt

Vorbereitung, Bewertung, Unterlagen, Vermarktung, Verhandlung und Notar: Diese Checkliste führt Eigentümer in Zirndorf Phase für Phase durch den Hausverkauf.

Ein Haus zu verkaufen, ist für die meisten Eigentümer ein Projekt mit vielen Einzelschritten. Wer in Zirndorf ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus verkaufen möchte, muss den Wert einschätzen, Unterlagen zusammenstellen, das Haus vorbereiten, Interessenten auswählen, verhandeln und den Notartermin vorbereiten. Leicht verliert man dabei den Überblick. Dieser Ratgeber ist deshalb als praktische Checkliste aufgebaut: Er führt Sie Phase für Phase durch den Hausverkauf in Zirndorf, zeigt, welche Aufgaben wann anstehen, welche Kosten auf Sie zukommen und worauf Sie achten sollten, damit der Verkauf ruhig, planbar und zu einem marktgerechten Preis gelingt.

Phase 1: Die Entscheidung gut vorbereiten

Bevor es um Preise und Exposés geht, lohnt sich ein ehrlicher Blick auf die eigenen Ziele. Warum möchten Sie verkaufen, und bis wann? Wohin ziehen Sie, und ist die Finanzierung für das neue Zuhause geklärt? Gibt es Miteigentümer, Erben oder Partner, die mitentscheiden? Läuft noch ein Darlehen, und wie hoch wäre eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Checkliste Vorbereitung

• Verkaufsgrund und gewünschten Zeitrahmen festlegen
• Pläne nach dem Verkauf klären, etwa Kauf oder Miete einer neuen Wohnung
• Alle Eigentümer laut Grundbuch einbinden
• Bei der Bank Restschuld und mögliche Vorfälligkeitsentschädigung erfragen
• Steuerliche Fragen bei vermieteten Häusern oder kurzer Haltedauer klären

Phase 2: Den Wert realistisch ermitteln

Für ein Einfamilienhaus in Zirndorf steht meist das Sachwertverfahren im Vordergrund. Bodenwert und Gebäudewert werden zusammengeführt, Alter und Zustand berücksichtigt und das Ergebnis an die tatsächliche Nachfrage angepasst. Abgeglichen wird mit Verkaufspreisen vergleichbarer Häuser. Einfluss haben vor allem:

• Grundstücksgröße, Zuschnitt und Bodenrichtwert des Gutachterausschusses für den Landkreis Fürth
• Wohnfläche, Grundriss, Keller, Garage oder Carport
• Baujahr und Modernisierungen an Dach, Fenstern, Heizung, Elektrik und Bädern
• Energiestandard laut Energieausweis
• Lage innerhalb von Zirndorf, etwa in der Kernstadt, in Weiherhof, Leichendorf, Wintersdorf, Weinzierlein oder Bronnamberg

Wir bewerten Ihr Haus kostenfrei nach einer Besichtigung und erklären jede Annahme. Ausführliche Hintergründe lesen Sie in unserem Ratgeber Wie viel ist meine Immobilie wert in Zirndorf.

Ergänzende Hinweise gibt der Ratgeber Immobilienbewertung in Zirndorf.

Phase 3: Unterlagen vollständig zusammenstellen

Fehlende Unterlagen fordern wir auf Wunsch mit Ihrer Vollmacht an. Planen Sie dafür einige Wochen ein.

Passend dazu: Grundstück schnell verkaufen in Zirndorf.

Phase 4: Das Haus präsentieren und vermarkten

Vorbereitung für Fotos und Besichtigungen

• Räume aufräumen und persönliche Gegenstände reduzieren
• Kleine Reparaturen erledigen, etwa tropfende Hähne oder lose Leisten
• Garten, Eingang und Garage pflegen
• Für helles Licht sorgen, Vorhänge öffnen, Lampen einschalten
• Keller und Dachboden zugänglich und ordentlich halten

Präsentation

Professionelle Fotos, ein aufbereiteter Grundriss mit Möblierungsvorschlägen und bei Häusern mit Garten Luftaufnahmen zeigen die Stärken Ihres Hauses. Ein Exposé, das Lage und Lebensgefühl beschreibt, spricht die passenden Käufer an: den Weg zur Grundschule, die Rangaubahn nach Fürth, den Spaziergang an der Bibert oder zur Alten Veste.

Vermarktung

Vorgemerkte Suchkunden werden direkt angesprochen, die großen Portale sorgen für Reichweite. Auf Wunsch vermarkten wir diskret, ohne Schild am Haus und ohne Adresse im Inserat.

Phase 5: Besichtigungen, Verhandlung und Käuferauswahl

Einzelbesichtigungen mit vorab geprüften Interessenten sind ruhiger und ergiebiger als Sammeltermine. Nach jeder Besichtigung erhalten Sie eine Rückmeldung. Bekannte Mängel sprechen wir offen an, denn ein vertraglicher Haftungsausschluss greift nicht, wenn Mängel arglistig verschwiegen wurden.

Bei der Auswahl des Käufers zählt nicht nur der Preis. Wichtig sind die Sicherheit der Finanzierung, der gewünschte Übergabetermin und besondere Vereinbarungen, etwa zu mitverkauften Gegenständen wie der Einbauküche. Bevor ein Notartermin vereinbart wird, liegt eine Finanzierungsbestätigung der Bank vor.

Checkliste Verhandlung

• Angebote schriftlich einholen
• Finanzierungsbestätigung prüfen
• Übergabetermin und Auszug abstimmen
• Mitverkaufte Gegenstände festlegen
• Besondere Vereinbarungen klären, etwa eine spätere Übergabe

Phase 6: Notar, Kaufpreiszahlung und Übergabe

In der Regel beauftragt der Käufer ein Notariat mit dem Entwurf des Kaufvertrags. Als Verbraucher sollen Sie den Entwurf grundsätzlich zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten. Achten Sie auf Kaufpreis, Fälligkeit, Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände und die Regelungen zu bestehenden Grundschulden.

Nach der Beurkundung beantragt das Notariat die Auflassungsvormerkung für den Käufer und holt die Löschungsunterlagen Ihrer Bank ein. Liegen alle Voraussetzungen vor, verschickt es die Fälligkeitsmitteilung. Der Käufer zahlt, bei Bedarf zuerst an Ihre Bank zur Ablösung des Darlehens. Erst nach vollständigem Zahlungseingang übergeben Sie das Haus.

Checkliste Übergabe

• Übergabeprotokoll mit Zustand und mitverkauften Gegenständen
• Zählerstände für Strom, Wasser, Gas oder Heizöl
• Alle Schlüssel, Garagentoröffner und Unterlagen
• Versorger, Versicherungen und Gemeinde über den Eigentümerwechsel informieren
• Gebäudeversicherung: Sie geht in der Regel auf den Käufer über, der sie kündigen kann

Welche Kosten beim Hausverkauf auf Sie zukommen

Notarkosten, die Gebühren für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und die Grunderwerbsteuer, in Bayern 3,5 Prozent des Kaufpreises, trägt üblicherweise der Käufer. Auf Ihrer Seite können anfallen:

• Kosten für den Energieausweis
• Kosten für die Löschung von Grundschulden
• eine Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditablösung
• gegebenenfalls Kosten für kleinere Reparaturen oder eine Entrümpelung

Steuern beim Hausverkauf

Ein Gewinn aus dem Verkauf ist in der Regel steuerfrei, wenn Sie das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben oder wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. War das Haus vermietet und liegt die Anschaffung weniger als zehn Jahre zurück, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. Klären Sie das vor dem Verkauf mit Ihrer Steuerberatung.

Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann

Als geprüfte Immobilienmakler und Immobilienbewerter (EIA/IHK) begleiten wir Eigentümer von Zirndorf, Fürth und Neuendettelsau aus beim Verkauf und bei der Bewertung ihrer Immobilie. Persönlich, transparent und mit genauer Kenntnis der Region.

Zirndorf & Fürth: 0911 5285 9402Neuendettelsau: 09872 957 9090Kontakt aufnehmen

Ein realistischer Zeitplan

Der Zeitplan hängt von Ihrem Haus und Ihrer Situation ab. Pauschale Versprechen sind unseriös, eine gute Vorbereitung verkürzt den Weg aber deutlich.

Typische Fehler beim Hausverkauf in Zirndorf

• Preis nach Inseraten: Maßgeblich sind tatsächlich erzielte Verkaufspreise.
• Unterlagen zu spät: Einzelne Dokumente brauchen mehrere Wochen.
• Energieausweis vergessen: Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen.
• Besichtigungen ohne Vorauswahl: Kostet Zeit und bringt selten den passenden Käufer.
• Notartermin ohne Finanzierungsbestätigung: Platzt die Finanzierung, beginnt die Suche von vorn.

Bewohnt oder leer verkaufen?

Viele Häuser werden verkauft, während die Eigentümer noch darin wohnen. Das hat Vorteile: Ein bewohntes Haus wirkt lebendig, und Interessenten können sich die Räume gut vorstellen. Wichtig ist, dass das Haus bei Besichtigungen aufgeräumt ist und persönliche Gegenstände reduziert sind. Ein leeres Haus lässt sich dagegen flexibler besichtigen und zeigt die Räume ohne Ablenkung, wirkt aber manchmal kühl. Hier helfen Grundrisse mit Möblierungsvorschlägen. Welche Variante passt, hängt von Ihrer Situation und Ihrem Zeitplan ab. Wichtig ist in beiden Fällen, dass der Übergabetermin im Kaufvertrag klar geregelt ist.

Was Käufer in Zirndorf bei der Besichtigung fragen

Heizung und Energie: Welche Heizung ist eingebaut, wie alt ist sie, wie hoch waren die Kosten zuletzt? Halten Sie Abrechnungen und den Energieausweis bereit.

Dach, Fenster und Keller: Wann wurde zuletzt etwas erneuert, gab es Feuchtigkeit im Keller? Antworten mit Jahreszahlen schaffen Vertrauen.

Wege im Alltag: Wie weit ist es zu Kindergarten, Grundschule, Einkauf und Arzt, wie schnell ist man in Fürth oder Nürnberg?

Erweiterungen: Lässt sich das Dachgeschoss ausbauen, ein Wintergarten ergänzen oder eine Garage anbauen? Das klärt am Ende das Bauamt, vorhandene Pläne helfen aber bei der Einschätzung.

Nachbarschaft: Wie ist die Umgebung, gibt es Kinder in der Straße, wie ruhig ist es abends? Ein paar persönliche Sätze wirken oft mehr als jede Beschreibung.

Nachrüstpflichten für Käufer älterer Häuser

Wer ein älteres Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, muss nach dem Gebäudeenergiegesetz innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumswechsel bestimmte Maßnahmen umsetzen. Dazu gehören unter anderem die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs, sofern die Mindestanforderungen nicht erfüllt sind, die Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen und unter bestimmten Voraussetzungen der Austausch sehr alter Heizkessel. Käufer rechnen diese Kosten ein. Wer den Stand von Dämmung und Heizung offen darlegt, vermeidet Nachverhandlungen.

Wenn der Verkauf mit einem Neukauf zusammenfällt

Viele Eigentümer verkaufen ihr Haus, weil sie in eine kleinere Wohnung oder an einen anderen Ort ziehen. Dann müssen Verkauf und Kauf gut aufeinander abgestimmt sein. Klären Sie mit Ihrer Bank, ob eine Zwischenfinanzierung nötig ist, falls der neue Kaufpreis fällig wird, bevor der Erlös aus dem Verkauf eingeht. Umgekehrt kann ein späterer Übergabetermin im Kaufvertrag Zeit für den Umzug verschaffen. Wir stimmen die Termine gern mit Ihnen ab.

Besondere Situationen beim Hausverkauf

Erbschaft

Vor dem Verkauf müssen die Erben in der Regel im Grundbuch stehen. Bewertung und Vorbereitung können parallel laufen. Mehr dazu im Ratgeber Immobilie bei Erbschaft verkaufen in Zirndorf.

Trennung

Beide Eigentümer müssen zustimmen. Eine schriftliche Vereinbarung über Preis, Zeitplan und Erlösverteilung verhindert Streit. Hinweise finden Sie im Ratgeber Haus bei Scheidung verkaufen.

Haus mit Wohnrecht

Ist ein Wohnrecht eingetragen, mindert es den Wert und muss im Kaufvertrag berücksichtigt werden. Erlischt es mit dem Tod der berechtigten Person, kann es auf Antrag gelöscht werden.

Wie wir Sie dabei unterstützen

Wir übernehmen die Aufgaben der Checklisten gemeinsam mit Ihnen: Bewertung, Unterlagen, Fotos und Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Prüfung der Käufer, Verhandlung und Abstimmung mit dem Notariat bis zur Übergabe. Sie behalten jederzeit den Überblick, entscheiden über Angebote und erhalten nach jedem Schritt eine Rückmeldung. Bernd Barthmus und Markus Zachmann betreuen Ihren Verkauf persönlich.

Diese nächsten Schritte helfen Eigentümern in Zirndorf weiter

Gehen Sie die Checklisten durch, notieren Sie Ihren Zeitrahmen und stellen Sie die vorhandenen Unterlagen zusammen. Mit einer realistischen Bewertung entsteht dann ein Plan, der zu Ihrem Haus und Ihrer Situation passt. Unser Hauptsitz liegt in der Hermann-Löns-Straße 92 in Zirndorf, wir sind also schnell bei Ihnen. Wenn es zügig gehen soll, lesen Sie unseren Ratgeber Immobilie schnell verkaufen in Zirndorf, bei der Suche nach dem passenden Makler hilft Immobilienmakler in Zirndorf.

Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.