Wohnung verkaufen in Zirndorf: bewohnt, leer oder vermietet
Drei Situationen, drei Strategien: Wie Sie Ihre Eigentumswohnung in Zirndorf verkaufen, ob Sie selbst darin wohnen, sie leer steht oder vermietet ist.
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Eine Eigentumswohnung in Zirndorf kann in ganz unterschiedlichen Situationen verkauft werden. Manche Eigentümer wohnen noch selbst darin und ziehen nach dem Verkauf um. Andere haben die Wohnung geerbt oder sind bereits ausgezogen, sodass sie leer steht. Wieder andere verkaufen eine Wohnung, die vermietet ist. Jede dieser Situationen hat ihre eigenen Regeln für Präsentation, Zeitplan, Käufergruppe und Kaufvertrag. Gemeinsam ist allen: Ohne die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft geht nichts. Dieser Ratgeber zeigt, wie ein Wohnungsverkauf in Zirndorf in jeder der drei Situationen gelingt, welche Unterlagen Sie brauchen und welche Punkte im Kaufvertrag einer Eigentumswohnung besonders geregelt werden.
Das Wichtigste in Kürze
- Selbst bewohnte, leer stehende und vermietete Wohnungen werden unterschiedlich präsentiert und sprechen unterschiedliche Käufer an.
- Die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft sind für Käufer und Banken unverzichtbar und sollten früh angefordert werden.
- Eine Verwalterzustimmung nach § 12 WEG kann nötig sein und muss eingeplant werden.
- Bei vermieteten Wohnungen geht der Mietvertrag auf den Käufer über.
- Der Kaufvertrag regelt Hausgeld, Sonderumlagen und Abrechnungen zwischen Verkäufer und Käufer.
- Bei Selbstnutzung oder mehr als zehn Jahren Besitz ist der Gewinn in der Regel steuerfrei.
- Unser Hauptsitz in der Hermann-Löns-Straße 92 liegt mitten in Zirndorf.
Situation 1: Sie wohnen selbst in der Wohnung
Die meisten Wohnungen werden verkauft, während die Eigentümer noch darin wohnen. Das hat Vorteile: Die Wohnung wirkt bewohnt, Käufer können sich das Leben darin vorstellen, und Sie können Fragen zur Nachbarschaft und zum Alltag aus erster Hand beantworten. Gleichzeitig braucht es etwas Planung.
- Präsentation: Räumen Sie auf, reduzieren Sie persönliche Gegenstände und sorgen Sie für Licht. Ein aufgeräumter Balkon zeigt, wie er genutzt werden kann.
- Besichtigungen: Feste Zeitfenster erleichtern die Organisation. Lassen Sie den Makler die Besichtigung führen, Käufer fragen dann offener.
- Übergabe: Stimmen Sie den Übergabetermin mit Ihrem Umzug ab. Kaufen Sie gleichzeitig neu, planen Sie beide Termine gemeinsam.
- Steuer: Haben Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt, ist ein Gewinn in der Regel steuerfrei.
Situation 2: Die Wohnung steht leer
Nach einem Erbfall oder einem Auszug steht eine Wohnung oft leer. Das erleichtert Besichtigungen und ermöglicht eine schnelle Übergabe. Leere Räume wirken aber manchmal kühl und kleiner, als sie sind.
- Präsentation: Eine gründliche Reinigung, frisch gestrichene Wände bei starken Gebrauchsspuren und einige wenige Möbel oder ein virtueller Einrichtungsvorschlag helfen Käufern, die Räume einzuschätzen.
- Pflege: Lüften Sie regelmäßig, halten Sie im Winter eine Grundtemperatur und leeren Sie den Briefkasten.
- Kosten: Das Hausgeld läuft weiter. Ein zügiger Verkauf spart laufende Kosten.
- Steuer: Stand die Wohnung länger leer oder war sie vermietet und liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, sollten Sie die steuerliche Situation prüfen lassen.
Situation 3: Die Wohnung ist vermietet
Ist die Wohnung vermietet, geht der Mietvertrag nach § 566 BGB mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über. Kauf bricht nicht Miete. Für Selbstnutzer ist eine vermietete Wohnung deshalb weniger interessant, für Kapitalanleger dagegen schon. Diese bewerten die Wohnung vor allem nach Miethöhe, Mietverlauf, Zustand und Lage.
- Unterlagen: Mietvertrag, letzte Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnungen und Angaben zur Kaution gehören zu den Verkaufsunterlagen.
- Besichtigungen: Mieter müssen Besichtigungen in angemessenem Umfang und nach rechtzeitiger Ankündigung in der Regel ermöglichen. Eine gute Abstimmung mit den Mietern ist wichtig.
- Kaution: Die Mietkaution geht mit dem Mietverhältnis auf den Käufer über. Der Kaufvertrag regelt die Übertragung.
Die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft
| Unterlage | Was sie zeigt |
|---|---|
| Teilungserklärung mit Aufteilungsplan | Sondereigentum, Sondernutzungsrechte, Regeln der Gemeinschaft |
| Protokolle der Eigentümerversammlungen | Beschlüsse und Diskussionen der letzten Jahre |
| Beschlusssammlung | Alle gefassten Beschlüsse im Überblick |
| Wirtschaftsplan | Höhe und Aufteilung des Hausgelds |
| Jahresabrechnung | Tatsächliche Kosten des Vorjahres |
| Vermögensbericht | Stand der Erhaltungsrücklage |
| Energieausweis | Energetischer Zustand des Gebäudes |
Fordern Sie diese Unterlagen bei Ihrer Hausverwaltung an, sobald Sie sich für den Verkauf entschieden haben. Hausverwaltungen brauchen manchmal einige Wochen. Den Grundbuchauszug erhalten Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Fürth.
Die Verwalterzustimmung
In vielen Teilungserklärungen ist geregelt, dass der Verkauf einer Wohnung die Zustimmung des Verwalters braucht. Das sieht § 12 WEG als Möglichkeit vor. Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund verweigert werden, muss aber in öffentlich beglaubigter Form vorliegen, bevor der Käufer im Grundbuch eingetragen wird. Der Notar holt sie ein. Wer das weiß, informiert den Verwalter frühzeitig über den geplanten Verkauf.
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Was im Kaufvertrag einer Eigentumswohnung geregelt wird
Hausgeld
Ab dem Besitzübergang zahlt in der Regel der Käufer das Hausgeld. Im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft ist aber entscheidend, wer im Grundbuch steht. Der Vertrag regelt, wie Zahlungen zwischen Verkäufer und Käufer ausgeglichen werden.
Sonderumlagen
Wurden Sonderumlagen beschlossen, sollte ausdrücklich geregelt sein, wer sie trägt. Ohne Regelung kommt es auf den Zeitpunkt der Fälligkeit an, was leicht zu Streit führt.
Abrechnungsspitzen
Die Jahresabrechnung wird meist erst im Folgejahr beschlossen. Nachzahlungen oder Guthaben, die daraus entstehen, betreffen im Verhältnis zur Gemeinschaft den dann eingetragenen Eigentümer. Verkäufer und Käufer können untereinander eine andere Aufteilung vereinbaren.
Erhaltungsrücklage
Die Rücklage gehört der Gemeinschaft und geht mit der Wohnung über. Sie wird nicht an den Verkäufer ausgezahlt.
Stellplatz, Keller, Sondernutzungsrechte
Mitverkaufte Stellplätze, Kellerräume und Sondernutzungsrechte müssen genau bezeichnet sein, etwa die Nummer des Tiefgaragenplatzes.
Was Wohnungskäufer in Zirndorf suchen
Zirndorf liegt nah an Fürth und Nürnberg und bietet gleichzeitig ein überschaubares Umfeld mit guter Versorgung und vielen Grünflächen. Wohnungskäufer sind junge Paare und Familien, Singles, Menschen, die ihr Haus aufgeben und sich verkleinern, und Kapitalanleger. Für Familien zählen Kinderzimmer, Abstellflächen, Stellplatz und Wege zu Kindergarten und Schule, für ältere Käufer Aufzug, wenige Stufen und Balkon. Ein Exposé, das die passende Zielgruppe anspricht, verkürzt die Vermarktung. Hinweise für Dreizimmerwohnungen gibt der Ratgeber Dreizimmerwohnung schnell verkaufen in Zirndorf.
Der Ablauf im Überblick
- Bewertung der Wohnung und Festlegung des Angebotspreises
- Unterlagen bei Hausverwaltung und Grundbuchamt anfordern
- Fotos, Grundriss und Exposé erstellen
- Vorgemerkte Suchkunden ansprechen, Portale nutzen
- Besichtigungen mit geprüften Interessenten
- Verhandlung und Finanzierungsbestätigung
- Vertragsentwurf, Prüffrist, Beurkundung
- Verwalterzustimmung, Vormerkung, Löschungsunterlagen
- Kaufpreiszahlung und Übergabe mit Protokoll
- Information der Hausverwaltung über den Eigentümerwechsel
Häufige Fehler beim Wohnungsverkauf
- Unterlagen der Gemeinschaft erst auf Nachfrage der Käuferbank anfordern
- Beschlossene Sonderumlagen nicht offenlegen
- Die Wohnfläche ungeprüft aus alten Prospekten übernehmen
- Die Verwalterzustimmung vergessen
- Bei vermieteten Wohnungen die Mieter nicht rechtzeitig einbeziehen
Die Wohnfläche richtig angeben
Die Wohnfläche ist eine Schlüsselgröße für Preis und Vergleich. Oft stammt die Angabe aus alten Prospekten oder der Teilungserklärung und weicht von der tatsächlichen Fläche ab. Nach der Wohnflächenverordnung zählen Flächen unter Dachschrägen mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darunter gar nicht. Balkone und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet. Kellerräume zählen nicht zur Wohnfläche. Weicht die tatsächliche Fläche deutlich ab, kann das nach dem Verkauf zu Streit führen. Im Zweifel lohnt sich ein Aufmaß. Im Kaufvertrag sollte klar sein, worauf sich die Flächenangabe stützt.
Wenn Sie gleichzeitig neu kaufen
Viele Eigentümer verkaufen ihre Wohnung, weil sie in ein Haus ziehen oder sich verkleinern. Dann müssen beide Vorgänge zeitlich zusammenpassen. Wird der Kaufpreis für das neue Zuhause früher fällig, als der Erlös aus der Wohnung eingeht, kann eine Zwischenfinanzierung nötig werden. Ein späterer Übergabetermin beim Verkauf verschafft Zeit für den Umzug. Da wir neben dem Verkauf auch Finanzierungen begleiten, planen wir beide Seiten gemeinsam mit Ihnen. Mehr dazu im Ratgeber Haus verkaufen und neu kaufen.
Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Haus verkaufen in Zirndorf.
Kosten beim Wohnungsverkauf
Als Verkäufer tragen Sie üblicherweise die Löschung Ihrer Grundschulden und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung. Den Energieausweis stellt bei Wohnungen meist die Hausverwaltung für das ganze Gebäude bereit. Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer. Manche Verwaltungen berechnen für die Verwalterzustimmung eine Gebühr, die je nach Regelung der Verkäufer oder Käufer trägt.
Woran Sie einen guten Käufer erkennen
Bei Wohnungen gibt es oft mehrere Interessenten. Neben dem gebotenen Preis zählen weitere Punkte: Ist die Finanzierung bestätigt oder das Eigenkapital nachgewiesen? Passt der gewünschte Übergabetermin zu Ihren Plänen? Hat der Interessent die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft gelesen und keine offenen Fragen mehr? Ein Käufer, der gut informiert ist und seine Finanzierung belegt hat, ist oft die sicherere Wahl als einer, der etwas mehr bietet, aber noch vieles klären muss.
Wohnung mit Stellplatz verkaufen
Gehört zur Wohnung ein Tiefgaragen- oder Außenstellplatz, steigert das die Attraktivität deutlich. Prüfen Sie, ob der Stellplatz als eigenes Teileigentum mit eigenem Grundbuchblatt eingetragen ist oder als Sondernutzungsrecht zur Wohnung gehört. Im ersten Fall wird er im Kaufvertrag gesondert aufgeführt, im zweiten ist er mit der Wohnung verbunden. Manchmal möchten Käufer einen zweiten Stellplatz erwerben oder einen nicht benötigten abgeben. Das lässt sich bei Teileigentum separat regeln.
Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann
So begleiten wir Ihren Wohnungsverkauf in Zirndorf
Bernd Barthmus und Markus Zachmann kennen die Wohnanlagen in Zirndorf. Wir fordern die Unterlagen bei Ihrer Hausverwaltung an, prüfen Protokolle und Rücklage, bewerten die Wohnung realistisch, sprechen die passende Zielgruppe an und begleiten Sie bis zur Übergabe. Bei vermieteten Wohnungen stimmen wir Besichtigungen mit den Mietern ab. Unser Hauptsitz liegt in der Hermann-Löns-Straße 92 in Zirndorf.
Diese nächsten Schritte helfen Wohnungseigentümern in Zirndorf weiter
Ordnen Sie Ihre Situation ein: selbst bewohnt, leer oder vermietet. Fordern Sie dann die Unterlagen bei der Hausverwaltung an und vereinbaren Sie eine Bewertung. Wie der Wert einer Wohnung entsteht, beschreibt der Ratgeber Was ist meine Wohnung wert. Ist die Wohnung geerbt, hilft Geerbte Wohnung verkaufen.
Passende Ratgeber für Eigentümer
Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Zirndorf
Kann ich meine Wohnung verkaufen, während ich noch darin wohne?
Ja, das ist der Normalfall. Feste Besichtigungszeiten und eine gute Vorbereitung erleichtern es.
Wie präsentiere ich eine leere Wohnung?
Mit gründlicher Reinigung, gegebenenfalls frischem Anstrich und einigen wenigen Möbeln oder einem gekennzeichneten virtuellen Einrichtungsvorschlag.
Was passiert mit dem Mietvertrag beim Verkauf?
Er geht nach § 566 BGB auf den Käufer über. Kauf bricht nicht Miete.
Wer kauft vermietete Wohnungen?
Vor allem Kapitalanleger, die Miethöhe, Mietverlauf, Zustand und Lage bewerten.
Müssen Mieter Besichtigungen zulassen?
In angemessenem Umfang und nach rechtzeitiger Ankündigung in der Regel ja.
Was passiert mit der Mietkaution?
Sie geht mit dem Mietverhältnis auf den Käufer über. Der Kaufvertrag regelt die Übertragung.
Welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft brauche ich?
Teilungserklärung, Protokolle, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht und Energieausweis.
Was ist eine Verwalterzustimmung?
Wenn die Teilungserklärung sie vorsieht, muss der Verwalter dem Verkauf in beglaubigter Form zustimmen. Der Notar holt sie ein.
Ab wann zahlt der Käufer das Hausgeld?
In der Regel ab dem Besitzübergang. Der Vertrag regelt den Ausgleich.
Wer trägt beschlossene Sonderumlagen?
Das sollte im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt sein.
Bekomme ich die Erhaltungsrücklage ausgezahlt?
Nein, sie gehört der Gemeinschaft und geht mit der Wohnung über.
Zählt der Keller zur Wohnfläche?
Nein. Balkone zählen in der Regel zu einem Viertel, Flächen unter Dachschrägen teilweise.
Muss ich Steuern zahlen, wenn die Wohnung leer stand?
Lag der Kauf weniger als zehn Jahre zurück und fehlt die Selbstnutzung, kann Steuer anfallen. Lassen Sie das prüfen.
Wer stellt den Energieausweis für meine Wohnung aus?
Meist liegt er für das ganze Gebäude bei der Hausverwaltung vor.
Wo bekomme ich den Grundbuchauszug?
Beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Fürth.
Was passiert, wenn ich gleichzeitig ein Haus kaufe?
Beide Verträge sollten zeitlich abgestimmt werden, eventuell mit einer Zwischenfinanzierung.
Wer kauft Wohnungen in Zirndorf?
Paare, Familien, Singles, Menschen, die sich verkleinern, und Kapitalanleger.
Kostet die Verwalterzustimmung etwas?
Manche Verwaltungen berechnen eine Gebühr. Wer sie trägt, hängt von der Regelung ab.
Muss ich die Hausverwaltung über den Verkauf informieren?
Ja, spätestens nach der Übergabe. Ist eine Verwalterzustimmung nötig, schon vorher.
Ist der Stellplatz automatisch mitverkauft?
Wenn er als Sondernutzungsrecht zur Wohnung gehört, ja. Ist er eigenes Teileigentum, wird er gesondert im Kaufvertrag aufgeführt.
Wie wähle ich zwischen mehreren Käufern?
Neben dem Preis zählen bestätigte Finanzierung, passender Übergabetermin und ein gut informierter Käufer ohne offene Fragen.
Kann ich meine Wohnung diskret verkaufen?
Ja, zunächst über vorgemerkte Suchkunden ohne öffentliches Inserat.
Wie erreiche ich Sie?
In der Hermann-Löns-Straße 92 in Zirndorf oder telefonisch unter 0911 5285 9402.
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen?
Sprechen Sie mit uns über Ihr Vorhaben. Wir beraten Sie persönlich, ermitteln einen realistischen Angebotspreis und begleiten Sie Schritt für Schritt bis zum Notartermin und zur Übergabe.
Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
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