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Immobilienbewertung in Rohr: Sanierung oder Abriss?

Wie Häuser mit großem Sanierungsbedarf in Rohr bewertet werden, wann der Liquidationswert gilt, wie Abrisskosten einfließen und warum Baurecht so wichtig ist.

In Rohr und seinen Ortsteilen stehen manche Häuser, deren beste Zeit vorbei ist: seit Jahren unbewohnt, mit undichtem Dach, feuchtem Keller, veralteter Technik. Gleichzeitig stehen sie oft auf großen, gut gelegenen Grundstücken. Für Eigentümer stellt sich dann die Frage: Hat das Haus überhaupt noch einen Wert, oder zählt nur noch das Grundstück? Die Antwort gibt die Bewertung, und sie kann überraschend ausfallen. Dieser Ratgeber erklärt, wie Häuser mit großem Sanierungsbedarf in Rohr bewertet werden, was das Liquidationswertverfahren ist und wann sich Sanierung oder Abriss für Käufer lohnen.

Sanierung oder Abriss: die zentrale Frage

Bei einem Haus mit erheblichem Sanierungsbedarf prüft die Bewertung, ob eine Sanierung wirtschaftlich sinnvoll ist. Dazu werden die Kosten der Sanierung mit dem Wert verglichen, den das Haus danach hätte. Lohnt sich die Sanierung, wird das Haus im Sachwertverfahren bewertet und die Sanierungskosten werden als Abschlag berücksichtigt. Lohnt sie sich nicht, weil die Kosten höher wären als ein vergleichbarer Neubau, wird das Haus als abbruchreif betrachtet. Dann gilt der Liquidationswert.

Ergänzende Hinweise gibt der Ratgeber Altes Haus verkaufen in Langenzenn.

Der Liquidationswert

Der Liquidationswert ist damit oft niedriger als der reine Bodenwert. Bei sehr gefragten Bauplätzen kann der Markt aber auch mehr zahlen, weil Käufer einen bebaubaren Platz suchen.

Warum ein altes Haus trotzdem Wert haben kann

Selbst ein abbruchreifes Haus kann für Käufer einen Vorteil bieten. Liegt das Grundstück im Außenbereich, sichert der Bestand unter Umständen das Recht, ein Ersatzgebäude zu errichten, das sonst nicht zulässig wäre. Auch im Innenbereich kann die bestehende Bebauung Maßstab für einen Neubau sein. Ein Altbau mit Charakter, solidem Mauerwerk oder Fachwerk kann außerdem Liebhaber ansprechen, die bewusst sanieren möchten. Eine gute Bewertung prüft diese Möglichkeiten, bevor sie den Abriss ansetzt.

Passend dazu: Haus verkaufen in Neuendettelsau.

Abrisskosten realistisch schätzen

Die Kosten für einen Abriss hängen von Größe, Bauweise und Zustand des Gebäudes ab. Hinzu kommen Kosten für die Entsorgung, die bei Schadstoffen wie Asbest in alten Dacheindeckungen, Mineralwolle älterer Bauart oder teerhaltigen Materialien deutlich steigen können. Auch Keller, Fundamente, Leitungen und Bäume auf dem Grundstück spielen eine Rolle. Für eine verlässliche Bewertung kann ein Angebot eines Abbruchunternehmens hilfreich sein. Käufer holen solche Angebote ohnehin ein, bevor sie kaufen.

Das Grundstück in Rohr

Den Bodenrichtwert für Rohr und seine Ortsteile ermittelt der Gutachterausschuss im Landkreis Roth. Für den Wert des Grundstücks zählen Baurecht, Erschließung, Größe und Zuschnitt. Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder im Zusammenhang bebauter Ortsteile nach § 34 Baugesetzbuch, ist ein Neubau in der Regel möglich. Im Außenbereich nach § 35 ist das Baurecht eingeschränkt. Eine Auskunft der Gemeinde oder ein Vorbescheid nach Art. 71 der Bayerischen Bauordnung schafft Klarheit.

Altlasten und Boden

Bei alten Grundstücken mit Werkstätten, Öltanks oder Lagerflächen fragen Käufer nach Altlasten. Ein alter Heizöltank im Keller oder im Garten muss fachgerecht entfernt werden. Auskunft über bekannte Belastungen gibt das Altlastenkataster beim Landratsamt Roth. Bekannte Belastungen mindern den Wert um die Kosten der Sanierung und müssen offen genannt werden.

Sanierung mit Augenmaß

Nicht jedes Haus mit Sanierungsbedarf ist abbruchreif. Oft ist die Bausubstanz solide, und es fehlen nur Modernisierungen an Dach, Fenstern, Heizung, Leitungen und Bädern. Dann wird das Haus im Sachwertverfahren bewertet, und die Kosten der nötigen Arbeiten werden abgezogen. Käufer, die gern renovieren, finden in solchen Häusern oft die Chance auf ein großes Grundstück in guter Lage. Für sie ist eine ehrliche Einschätzung der Kosten wichtiger als ein schöner Schein.

Unterlagen für die Bewertung

• Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Schwabach
• Flurkarte
• Baupläne und Genehmigungen, soweit vorhanden
• Auskunft zum Baurecht
• Bescheinigung über Erschließungsbeiträge
• Angaben zu Heizöltanks, früheren Nutzungen und bekannten Schäden

Ein Beispiel aus Rohr

Ein Wohnhaus aus den Fünfzigerjahren in einem Ortsteil von Rohr steht seit Jahren leer. Das Dach ist undicht, der Keller feucht, die Leitungen veraltet. Das Grundstück ist groß und liegt im Zusammenhang der Bebauung. Die Bewertung vergleicht zwei Wege: Eine umfassende Sanierung würde mehr kosten als ein vergleichbarer Neubau. Deshalb wird der Liquidationswert angesetzt. Ein Angebot eines Abbruchunternehmens beziffert die Abrisskosten einschließlich der Entsorgung einer alten Faserzement-Dacheindeckung. Der Abgleich mit Verkäufen von Bauplätzen in Rohr und Umgebung zeigt, dass Bauwillige für solche Grundstücke einen Preis zahlen, der über dem rechnerischen Liquidationswert liegt. Das Ergebnis ist eine realistische Spanne für den Verkauf.

Wer abbruchreife Häuser kauft

Für Grundstücke mit abbruchreifem Haus interessieren sich vor allem Bauherren, die selbst neu bauen möchten, Bauträger bei größeren Grundstücken und Handwerker, die ein Haus mit viel Eigenleistung sanieren. Für jede dieser Gruppen ist das Baurecht entscheidend. Liegt eine Auskunft der Gemeinde oder ein Vorbescheid vor, steigt die Sicherheit für Käufer und damit oft auch der erzielbare Preis.

Häufige Fehler bei der Bewertung

• Das Haus als wertvoll ansetzen, obwohl eine Sanierung unwirtschaftlich ist
• Abrisskosten unterschätzen, besonders bei Schadstoffen
• Das Baurecht nicht prüfen
• Den Bestandsschutz im Außenbereich übersehen
• Einen alten Öltank nicht berücksichtigen

Wenn sich eine Sanierung doch lohnt

Nicht jedes ältere Haus in Rohr ist ein Abrisskandidat. Ist die Bausubstanz solide, also Mauerwerk, Decken und Dachstuhl in Ordnung, lohnt sich eine Sanierung oft. Dann wird das Haus im Sachwertverfahren bewertet, mit einem Abschlag für die nötigen Arbeiten. Für die Kostenschätzung helfen Erfahrungswerte und gegebenenfalls Angebote von Handwerkern. Ein Energieberater kann zeigen, welche Maßnahmen sinnvoll sind und welche Förderungen es gibt. Für Käufer, die gern sanieren, ist ein solides Haus mit klarem Sanierungsbedarf oft attraktiver als ein Neubau.

Die Rolle des Gutachterausschusses

Der Gutachterausschuss im Landkreis Roth ermittelt nicht nur Bodenrichtwerte, sondern erstellt auf Antrag auch Verkehrswertgutachten. Bei einem Haus mit unklarer Zukunft, etwa in einem Erbfall mit mehreren Beteiligten, kann ein solches Gutachten eine neutrale Grundlage schaffen. Für einen geplanten Verkauf genügt meist eine fundierte Bewertung durch einen Makler, der die Nachfrage nach Bauplätzen und Sanierungsobjekten in der Region kennt.

Wann sich eine Bewertung lohnt

Gerade bei Häusern mit Sanierungsbedarf lohnt sich eine Bewertung früh. Sie zeigt, ob ein Verkauf im aktuellen Zustand sinnvoller ist als eine Sanierung, und verhindert, dass Geld in Arbeiten fließt, die sich im Preis nicht auszahlen. Auch für Erben, die sich über das weitere Vorgehen einigen müssen, schafft sie eine sachliche Grundlage.

Vertiefende Informationen finden Sie unter Immobilienbewertung in Fürth.

Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann

Als geprüfte Immobilienmakler und Immobilienbewerter (EIA/IHK) begleiten wir Eigentümer von Zirndorf, Fürth und Neuendettelsau aus beim Verkauf und bei der Bewertung ihrer Immobilie. Persönlich, transparent und mit genauer Kenntnis der Region.

Zirndorf & Fürth: 0911 5285 9402Neuendettelsau: 09872 957 9090Kontakt aufnehmen

b&z Immoservice: Immobilienbewertung in Rohr

Bernd Barthmus und Markus Zachmann bewerten Häuser, Grundstücke und Anwesen zwischen Fürth, Schwabach und Ansbach. Wir prüfen ehrlich, ob sich eine Sanierung lohnt, berücksichtigen Baurecht und Abrisskosten und zeigen Ihnen beide Wege auf. Als Mitglied im IVD arbeiten wir nach dessen Standesregeln.

Diese nächsten Schritte helfen Eigentümern in Rohr weiter

Fragen Sie bei der Gemeinde nach dem Baurecht für Ihr Grundstück. Wie Grundstücke und Häuser in Rohr verkauft werden, beschreibt der Ratgeber Immobilienmakler in Rohr. Wie ein Haus mit Sanierungsbedarf verkauft wird, erklärt Haus verkaufen in Rohr.

Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.