Immobilienmakler in Rohr: Grundstücke und Häuser sicher verkaufen
Was den Wert eines Grundstücks in Rohr bestimmt, wie Baurecht und Erschließung geklärt werden und wie ein Makler den Verkauf von Grundstücken und Häusern begleitet.
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Rohr ist eine Gemeinde im Landkreis Roth, gelegen westlich von Schwabach zwischen Roßtal, Kammerstein und Schwabach. Die Gemeinde ist ländlich geprägt, mit mehreren Ortsteilen, Feldern und Wäldern, und bietet dennoch kurze Wege nach Schwabach, Nürnberg und Fürth. Neben Häusern werden in Rohr auch Baugrundstücke, Gartengrundstücke und landwirtschaftliche Flächen verkauft. Wer ein Grundstück oder ein Haus mit großem Grundstück verkaufen möchte, braucht einen Makler, der Bauplanungsrecht, Erschließung und Bodenwerte sicher einschätzen kann. Dieser Ratgeber zeigt, worauf es beim Verkauf von Grundstücken und Häusern in Rohr ankommt und wie der Verkauf abläuft.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Wert eines Grundstücks hängt vor allem davon ab, was darauf gebaut werden darf.
- Bebauungsplan, Innen- oder Außenbereich und Erschließung sollten vor der Vermarktung geklärt sein.
- Für Rohr sind das Grundbuchamt beim Amtsgericht Schwabach und der Gutachterausschuss im Landkreis Roth zuständig.
- Für landwirtschaftliche Flächen gilt in Bayern: unter einem Hektar ist der Verkauf genehmigungsfrei.
- Straßenausbaubeiträge wurden in Bayern 2018 abgeschafft, Erschließungsbeiträge für die erstmalige Herstellung einer Straße gibt es weiterhin.
- Der Maklervertrag über ein Haus oder eine Wohnung braucht Textform, eine Erlaubnis nach § 34c GewO ist Pflicht.
- Von Zirndorf und Neuendettelsau aus sind wir schnell in Rohr.
Rohr als Wohnort
Rohr bietet ländliches Wohnen mit guter Anbindung an Schwabach und den Großraum Nürnberg. Viele Häuser sind Einfamilienhäuser mit Garten, dazu kommen ältere Häuser und ehemalige Bauernhöfe in den Ortsteilen. Käufer schätzen die Ruhe, die Natur und die Möglichkeit, auf einem größeren Grundstück zu wohnen oder selbst zu bauen. Familien achten auf Kindergarten und Schule, Berufstätige auf die Wege nach Schwabach, Nürnberg und Fürth.
Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Altes Haus verkaufen in Langenzenn.
Was ein Grundstück wertvoll macht
| Faktor | Bedeutung für den Wert |
|---|---|
| Baurecht | Bebauungsplan oder Lage im Innenbereich ermöglicht eine Bebauung |
| Erschließung | Anschluss an Straße, Wasser, Abwasser und Strom |
| Größe und Zuschnitt | Ein gut bebaubarer Zuschnitt ist mehr wert als ein schmaler oder verwinkelter |
| Lage | Ruhe, Ausrichtung, Aussicht, Nachbarschaft |
| Bodenbeschaffenheit | Tragfähigkeit, Hanglage, mögliche Altlasten |
| Rechte und Lasten | Wege- oder Leitungsrechte im Grundbuch |
Bebauungsplan, Innenbereich, Außenbereich
Liegt ein Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, legt dieser fest, wie gebaut werden darf: Art und Maß der Nutzung, Zahl der Geschosse, Dachform und überbaubare Fläche. Gibt es keinen Bebauungsplan, kommt es darauf an, ob das Grundstück im Zusammenhang bebauter Ortsteile liegt. Dann ist ein Vorhaben nach § 34 Baugesetzbuch zulässig, wenn es sich in die Umgebung einfügt. Im Außenbereich nach § 35 Baugesetzbuch sind Wohnhäuser nur in Ausnahmefällen möglich. Für Käufer schafft ein Vorbescheid nach Art. 71 der Bayerischen Bauordnung Sicherheit. Ein guter Makler klärt die Einordnung mit dem Bauamt, bevor er das Grundstück anbietet.
Erschließung und Beiträge
Ein Baugrundstück ist erschlossen, wenn es an eine öffentliche Straße angebunden ist und Wasser, Abwasser und Strom anliegen. Für die erstmalige Herstellung einer Erschließungsstraße erheben Gemeinden Erschließungsbeiträge. Für Grundstückskäufer ist wichtig, ob diese bereits bezahlt sind oder noch anfallen. Straßenausbaubeiträge für die spätere Erneuerung von Straßen wurden in Bayern 2018 abgeschafft. Ein Makler fragt bei der Gemeinde nach dem Stand der Beiträge und nennt das Ergebnis im Exposé.
Persönlich begleitet vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe
Bernd Barthmus und Markus Zachmann übernehmen Bewertung, Unterlagen, Vermarktung, Besichtigungen und die Vorbereitung des Notartermins selbst. Sie haben einen festen Ansprechpartner, der Ihre Immobilie und Ihre Ziele kennt.
Ein Grundstück teilen
Manche Eigentümer besitzen ein großes Grundstück und möchten einen Teil als Bauplatz verkaufen, etwa einen großen Garten neben dem eigenen Haus. Dafür ist eine Vermessung durch das zuständige Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung nötig. Vorher sollte geklärt sein, ob auf dem abgetrennten Teil gebaut werden darf und wie er erschlossen wird. Auch für das verbleibende Grundstück mit dem bestehenden Haus müssen Abstandsflächen und Zufahrt weiterhin passen. Ein erfahrener Makler plant diesen Weg mit Ihnen und bezieht Bauamt und Vermessungsamt rechtzeitig ein.
Vertiefende Informationen finden Sie unter Haus verkaufen in Rohr.
Landwirtschaftliche Flächen
Für Wiesen, Äcker und Wald gilt das Grundstückverkehrsgesetz. In Bayern ist der Verkauf von Flächen unter einem Hektar genehmigungsfrei. Bei größeren Flächen prüft das Landratsamt Roth den Vertrag, und Landwirte können unter Umständen ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht geltend machen. Laufende Pachtverträge gehen nach § 593b BGB auf den Käufer über. Der Wert landwirtschaftlicher Flächen liegt deutlich unter dem von Bauland. Ein Makler ordnet das realistisch ein.
Die Bewertung in Rohr
Für Grundstücke ist der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses im Landkreis Roth der wichtigste Ausgangspunkt. Er bezieht sich auf ein typisches Grundstück in der jeweiligen Zone. Abweichungen bei Größe, Zuschnitt, Erschließung oder Baurecht führen zu Zu- oder Abschlägen. Bei Häusern wird meist das Sachwertverfahren angewendet: Bodenwert plus Gebäudewert nach Alter und Zustand, angepasst an den Markt. Bei Anwesen mit Nebengebäuden und Flächen werden die Bestandteile getrennt bewertet.
Lesen Sie dazu auch Immobilienbewertung in Rohr.
Unterlagen für den Verkauf
- Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Schwabach
- Flurkarte
- Auszug aus dem Bebauungsplan oder Auskunft des Bauamts
- Bescheinigung über gezahlte Erschließungsbeiträge
- Bei Häusern Baupläne, Genehmigungen, Wohnflächenberechnung und Energieausweis
- Pachtverträge und Vereinbarungen über Wege- oder Leitungsrechte
Wer in Rohr kauft
Baugrundstücke suchen vor allem Familien aus Schwabach, Nürnberg und Fürth, die ein eigenes Haus bauen möchten, sowie Einheimische. Für Häuser interessieren sich Familien, die mehr Platz suchen, und Berufstätige mit Arbeitsplatz im Großraum. Ehemalige Bauernhöfe sprechen Käufer an, die Platz für Tiere, Werkstatt oder Hobby brauchen.
Der Maklervertrag
Für Wohnungen und Einfamilienhäuser verlangt § 656a BGB die Textform. Für reine Grundstücke ist sie nicht vorgeschrieben, aber dringend zu empfehlen. Im Vertrag stehen Leistungen, Laufzeit und Art des Auftrags. Verbraucher haben bei Verträgen außerhalb der Geschäftsräume oder ausschließlich per E-Mail und Telefon in der Regel 14 Tage Widerrufsrecht.
Bauträger als Käufer
Bei größeren Grundstücken oder Grundstücken, auf denen mehrere Häuser möglich sind, interessieren sich auch Bauträger. Sie kaufen häufig zügig und ohne Finanzierungsvorbehalt, kalkulieren aber knapp, weil sie selbst Gewinn erzielen müssen. Private Bauherren zahlen für ein einzelnes Baugrundstück oft mehr, brauchen aber eine Finanzierung und mehr Zeit. Ein Makler kann beide Gruppen ansprechen und Ihnen die Angebote mit ihren Vor- und Nachteilen erläutern. Die Entscheidung treffen Sie.
Altlasten und Bodenbeschaffenheit
Wurde ein Grundstück früher gewerblich oder landwirtschaftlich mit Lagerplätzen, Tanks oder Werkstätten genutzt, fragen Käufer nach möglichen Altlasten. Auskunft gibt das Altlastenkataster beim Landratsamt. Bei Baugrundstücken lassen Käufer häufig ein Bodengutachten erstellen, um Tragfähigkeit und Grundwasserstand zu prüfen. Ein Makler, der bekannte Informationen offen weitergibt, schafft Vertrauen und beschleunigt die Entscheidung des Käufers.
Häufige Fehler beim Grundstücksverkauf
- Das Baurecht nicht vorab klären und Käufer auf Vermutungen bauen lassen
- Den Bodenrichtwert ungeprüft übernehmen, ohne Zuschnitt und Erschließung zu berücksichtigen
- Offene Erschließungsbeiträge verschweigen
- Ein Grundstück teilen, ohne Zufahrt und Abstandsflächen für das Restgrundstück zu prüfen
- Den Notartermin ohne Finanzierungsbestätigung vereinbaren
Ein Haus mit großem Grundstück
Viele Häuser in Rohr stehen auf Grundstücken, die größer sind als in der Stadt üblich. Für Käufer kann darin zusätzliches Potenzial liegen, etwa für einen Anbau, ein zweites Haus für die Familie oder eine Werkstatt. Ob das möglich ist, hängt vom Baurecht ab. Ein guter Makler klärt diese Frage vorab, denn ein nachweislich bebaubarer Grundstücksteil erhöht den Wert spürbar.
Ein realistischer Zeitplan
Bei Grundstücken nimmt die Vorbereitung oft mehr Zeit in Anspruch als bei Häusern, weil Baurecht, Erschließung und gegebenenfalls eine Vermessung zu klären sind. Rechnen Sie dafür mit mehreren Wochen, bei einer Teilung auch mit einigen Monaten. Die Vermarktung eines gut vorbereiteten Baugrundstücks verläuft dann häufig zügig, weil Bauwillige klare Informationen erhalten. Nach dem Notartermin folgt die Übergabe, sobald der Kaufpreis gezahlt ist.
Diskret verkaufen
Wer zunächst Ruhe möchte, kann ein Grundstück oder Haus in Rohr auch diskret anbieten. Der Makler spricht dann ausgewählte, geprüfte Suchkunden an, ohne öffentliches Inserat und ohne Adresse.
Grundstücke im Erbfall
Viele Grundstücke in Rohr werden nach einem Erbfall verkauft, oft von mehreren Erben gemeinsam. Eine Erbengemeinschaft entscheidet nach § 2040 BGB gemeinsam über den Verkauf. Die Berichtigung des Grundbuchs ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Ein Makler informiert alle Erben gleichermaßen und hilft, sich auf Preis und Käufer zu einigen.
Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann
b&z Immoservice: Ihr Immobilienmakler für Rohr
Bernd Barthmus und Markus Zachmann begleiten Verkäufe von Häusern, Grundstücken und Anwesen zwischen Fürth, Schwabach und Ansbach. Wir klären Baurecht und Erschließung mit den Behörden, bewerten nachvollziehbar, sprechen Bauwillige und Käufer aus dem Großraum gezielt an und begleiten Sie bis zur Übergabe. Von unserem Sitz in Zirndorf und unserem Büro in Neuendettelsau aus sind wir schnell in Rohr. Als Mitglied im IVD arbeiten wir nach dessen Standesregeln.
Diese nächsten Schritte helfen Eigentümern in Rohr weiter
Fragen Sie beim Bauamt nach Bebauungsplan und Erschließung und stellen Sie Grundbuchauszug und Flurkarte bereit. Wie ein Grundstück verkauft wird, beschreibt der Ratgeber Grundstück verkaufen in Fürth. Für die Nachbarstadt hilft Immobilienmakler in Schwabach.
Passende Ratgeber für Eigentümer
Häufige Fragen zum Immobilienmakler in Rohr
Zu welchem Landkreis gehört Rohr?
Zum Landkreis Roth. Die Gemeinde liegt westlich von Schwabach.
Welches Grundbuchamt ist für Rohr zuständig?
Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Schwabach, dessen Bezirk die Stadt Schwabach und den Landkreis Roth umfasst.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für Rohr?
Beim Gutachterausschuss im Landkreis Roth am Landratsamt Roth.
Was bestimmt den Wert eines Grundstücks in Rohr?
Vor allem das Baurecht, dazu Erschließung, Größe, Zuschnitt, Lage, Bodenbeschaffenheit sowie Rechte und Lasten.
Wie finde ich heraus, was auf meinem Grundstück gebaut werden darf?
Über Bebauungsplan oder Auskunft des Bauamts. Sicherheit gibt ein Vorbescheid nach Art. 71 der Bayerischen Bauordnung.
Was bedeutet Innenbereich nach § 34 BauGB?
Das Grundstück liegt im Zusammenhang bebauter Ortsteile. Ein Vorhaben ist zulässig, wenn es sich in die Umgebung einfügt.
Kann im Außenbereich ein Wohnhaus gebaut werden?
Nur in Ausnahmefällen nach § 35 Baugesetzbuch.
Wann ist ein Grundstück erschlossen?
Wenn es an eine öffentliche Straße angebunden ist und Wasser, Abwasser und Strom anliegen.
Muss ich für Grundstücke in Rohr noch Straßenausbaubeiträge zahlen?
Nein, sie wurden 2018 abgeschafft. Erschließungsbeiträge für die erstmalige Herstellung einer Straße gibt es weiterhin.
Wie erfahre ich, ob Erschließungsbeiträge bezahlt sind?
Über eine Anfrage bei der Gemeinde. Das Ergebnis gehört ins Exposé.
Kann ich einen Teil meines Grundstücks in Rohr als Bauplatz verkaufen?
Ja, nach Klärung von Baurecht und Erschließung und einer Vermessung. Zufahrt und Abstandsflächen des Restgrundstücks müssen passen.
Wer vermisst ein Grundstück?
Das zuständige Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung.
Brauche ich für den Verkauf von Ackerland in Rohr eine Genehmigung?
Flächen unter einem Hektar sind genehmigungsfrei, größere prüft das Landratsamt Roth nach dem Grundstückverkehrsgesetz.
Verkaufe ich besser an einen Bauträger oder an private Bauherren?
Bauträger kaufen oft zügig, kalkulieren aber knapp. Private zahlen für einen Bauplatz oft mehr, brauchen aber Finanzierung und Zeit.
Wo erfahre ich, ob Altlasten bekannt sind?
Im Altlastenkataster beim Landratsamt.
Wie wird ein Grundstück in Rohr bewertet?
Ausgehend vom Bodenrichtwert mit Zu- und Abschlägen für Größe, Zuschnitt, Erschließung und Baurecht.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Grundstücksverkauf in Rohr?
Grundbuchauszug, Flurkarte, Auskunft zum Baurecht, Bescheinigung über Erschließungsbeiträge und gegebenenfalls Pachtverträge.
Wer kauft Baugrundstücke in Rohr?
Familien aus Schwabach, Nürnberg und Fürth, die bauen möchten, Einheimische und bei größeren Flächen auch Bauträger.
Muss ein Maklervertrag für ein Grundstück schriftlich sein?
Die Textform nach § 656a BGB gilt für Häuser und Wohnungen. Für Grundstücke ist sie nicht vorgeschrieben, aber sehr zu empfehlen.
Was sind typische Fehler beim Grundstücksverkauf?
Ungeklärtes Baurecht, ungeprüfte Übernahme des Bodenrichtwerts, verschwiegene Beiträge und eine unüberlegte Teilung.
Von wo aus betreuen Sie Rohr?
Von unserem Sitz in Zirndorf und unserem Büro in Neuendettelsau aus.
Wie erreiche ich Sie für ein Gespräch zu Rohr?
Telefonisch unter 0911 5285 9402 in Zirndorf oder 09872 957 9090 in Neuendettelsau.
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen?
Sprechen Sie mit uns über Ihr Vorhaben. Wir beraten Sie persönlich, ermitteln einen realistischen Angebotspreis und begleiten Sie Schritt für Schritt bis zum Notartermin und zur Übergabe.
Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
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