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Grundstück verkaufen in Tuchenbach: Einen Gartenteil als Bauplatz verkaufen

Wann Eigentümer in Tuchenbach einen Teil ihres Gartens als Bauplatz abtrennen und verkaufen können, wie die Teilung abläuft und was für das eigene Haus zu beachten ist.

Viele Häuser in Tuchenbach stehen auf großzügigen Grundstücken. Der Garten ist über die Jahre gewachsen, die Kinder sind ausgezogen, und die Pflege wird mühsam. Gleichzeitig suchen Familien aus dem Großraum Bauplätze im Umland. Da liegt die Idee nahe, einen Teil des Gartens abzutrennen und als Bauplatz zu verkaufen. Das kann sich lohnen, denn ein bebaubarer Grundstücksteil ist deutlich mehr wert als Gartenland. Doch nicht jeder Garten lässt sich teilen. Dieser Ratgeber erklärt, wann eine Teilung in Tuchenbach möglich ist, welche Schritte nötig sind und worauf Sie achten müssen, damit Ihr eigenes Haus nicht zu kurz kommt.

Kann ich einen Teil meines Gartens als Bauplatz verkaufen?

Ob ein Gartenteil bebaubar ist, hängt vom Baurecht ab. Liegt Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, legt dieser fest, wo und wie gebaut werden darf. Liegt es im Zusammenhang bebauter Ortsteile ohne Bebauungsplan, gilt § 34 Baugesetzbuch: Ein neues Haus muss sich in die Umgebung einfügen. In zweiter Reihe, also hinter bestehenden Häusern, ist eine Bebauung oft schwieriger, weil die Umgebung keine Hinterhausbebauung aufweist. Am Ortsrand kann der Gartenteil bereits im Außenbereich liegen, wo ein Wohnhaus in der Regel nicht zulässig ist. Eine Auskunft der Gemeinde oder ein Vorbescheid schafft Klarheit.

Welche Voraussetzungen muss ein abgetrennter Bauplatz erfüllen?

Lesen Sie dazu auch Haus verkaufen in Tuchenbach.

Wie läuft eine Grundstücksteilung ab?

1. Prüfung: Klären, ob der Gartenteil bebaubar ist und wie die Zufahrt gesichert werden kann.
2. Vorbescheid: Bei Unsicherheit einen Vorbescheid nach Art. 71 der Bayerischen Bauordnung beantragen.
3. Vermessung: Das zuständige Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung legt die neuen Grenzen fest.
4. Fortführung: Das neue Flurstück wird im Liegenschaftskataster und im Grundbuch eingetragen.
5. Verkauf: Der Bauplatz wird vermarktet und notariell verkauft.

Ein Kaufvertrag kann auch schon vor der Vermessung über eine noch zu vermessende Teilfläche geschlossen werden. Das Notariat regelt dann, wie die endgültige Fläche und der Preis festgelegt werden.

Ergänzende Hinweise gibt der Ratgeber Realistischer Verkaufspreis für Ihre Immobilie in Zirndorf.

Was ist mit dem bestehenden Haus nach der Teilung?

Die Teilung darf das Restgrundstück nicht in Schwierigkeiten bringen. Das bestehende Haus muss weiterhin die Abstandsflächen nach der Bayerischen Bauordnung einhalten. Garage, Stellplätze und Zufahrt müssen erhalten bleiben. Laufen Leitungen des bestehenden Hauses durch den abzutrennenden Teil, müssen sie verlegt oder durch ein Leitungsrecht gesichert werden. Diese Punkte sollten vor der Vermessung geklärt sein.

Wie viel ist der abgetrennte Bauplatz wert?

Ein bebaubarer Bauplatz wird auf Basis des Bodenrichtwerts für Bauland bewertet, den der Gutachterausschuss im Landkreis Fürth ermittelt. Abhängig von Größe, Zuschnitt, Zufahrt und Erschließung werden Zu- oder Abschläge angesetzt. Ein Hinterliegergrundstück mit langer Zufahrt wird meist niedriger bewertet als ein Grundstück direkt an der Straße. Von dem erzielbaren Preis gehen die Kosten für Vermessung, gegebenenfalls Vorbescheid, Leitungsverlegung und Notar ab. Trotzdem liegt der Erlös meist deutlich über dem Wert, den der Gartenteil als Gartenland hätte.

Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Immobilienbewertung in Fürth.

Wer kauft einen Bauplatz in Tuchenbach?

Familien aus Fürth, Nürnberg und den Nachbarorten, die in ruhiger Lage bauen möchten, und Einheimische, die für ihre Kinder einen Platz suchen. Manchmal sind es die eigenen Kinder, die auf dem abgetrennten Teil bauen möchten. Dann kann eine Schenkung oder ein Verkauf innerhalb der Familie infrage kommen, bei dem steuerliche Fragen vorab geklärt werden sollten.

Welche Unterlagen brauche ich?

• Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Fürth
• Flurkarte
• Auskunft zum Baurecht oder Vorbescheid
• Angaben zu Leitungen und Anschlüssen
• Bescheinigung über Erschließungsbeiträge
• Nach der Vermessung der Fortführungsnachweis

Wie lange dauert eine Teilung mit Verkauf?

Rechnen Sie mit mehreren Monaten. Eine Auskunft der Gemeinde ist oft in wenigen Wochen da, ein Vorbescheid kann einige Wochen bis Monate dauern. Die Vermessung erfolgt je nach Auslastung des Amts ebenfalls innerhalb einiger Wochen. Der Verkauf selbst kann parallel vorbereitet werden. Wer früh beginnt, verkauft ohne Zeitdruck.

Ist der Gewinn steuerpflichtig?

Wird ein Teil eines selbst genutzten Hausgrundstücks verkauft, ist die Frage nach der Steuerpflicht nicht immer einfach. Ein abgetrennter Bauplatz, der nicht mehr zum selbst genutzten Wohnhaus gehört, kann unter die zehnjährige Spekulationsfrist fallen, wenn Sie das Grundstück vor weniger als zehn Jahren erworben haben. Bei längerem Besitz ist der Gewinn in der Regel steuerfrei. Lassen Sie sich vor der Teilung steuerlich beraten.

Häufige Fehler bei der Gartenteilung

• Die Zufahrt erst nach der Vermessung klären
• Abstandsflächen des eigenen Hauses übersehen
• Leitungen im abzutrennenden Teil vergessen
• Eine Bebauung in zweiter Reihe als selbstverständlich annehmen

Ein Beispiel aus Tuchenbach

Ein Ehepaar besitzt ein großes Eckgrundstück in Tuchenbach. Der Garten zur Seitenstraße hin wird kaum genutzt. Die Gemeinde bestätigt, dass dort ein Einfamilienhaus zulässig wäre, weil die Seitenstraße beidseitig bebaut ist und der Garten direkt daran grenzt. Die Zufahrt erfolgt direkt von der Seitenstraße, die Wasserleitung des bestehenden Hauses verläuft jedoch durch den Garten und muss verlegt werden. Nach Vermessung und Verlegung wird der Bauplatz an eine junge Familie verkauft. Das Ehepaar behält Haus, Terrasse und einen überschaubaren Garten und hat mit dem Erlös die Modernisierung des eigenen Hauses finanziert.

Verkaufen oder an die Kinder übertragen?

Möchten Ihre Kinder auf dem Gartenteil bauen, ist eine Übertragung innerhalb der Familie möglich. Bei einer Schenkung gelten Freibeträge, für Kinder 400.000 Euro je Elternteil innerhalb von zehn Jahren. Möglich sind auch ein Verkauf zu einem angemessenen Preis oder eine Übertragung mit Gegenleistungen wie einem Wohnrecht. Welche Lösung passt, hängt von Ihrer Familie und Ihren finanziellen Plänen ab. Lassen Sie sich notariell und steuerlich beraten.

Häufige Fragen von Nachbarn

Ein neues Haus auf einem abgetrennten Gartenteil verändert die Nachbarschaft. Nachbarn werden im Baugenehmigungsverfahren unter Umständen beteiligt und können Einwendungen erheben, etwa wegen Abstandsflächen. Ein offenes Gespräch mit den Nachbarn vor dem Verkauf schafft Verständnis und vermeidet spätere Konflikte, die auch für den Käufer unangenehm wären.

Was sollten Sie mit Ihrer Familie klären, bevor Sie einen Gartenteil in Tuchenbach verkaufen?

Ein Gartenteil ist mehr als eine Fläche. Wer jahrzehntelang im eigenen Garten gelebt hat, rückt mit dem Verkauf näher an einen neuen Nachbarn heran. Sprechen Sie deshalb früh mit allen, die im Haus wohnen oder es später erben sollen. Klären Sie, welche Bäume, Beete und Sitzplätze bleiben sollen und wie viel Abstand Ihnen zum neuen Haus wichtig ist.

Hilfreich ist ein einfacher Plan, auf dem Sie die Trennlinie mit Kreide oder Schnur im Garten markieren. So sehen alle, wie groß der verbleibende Garten wirklich ist. Wenn Kinder oder Enkel selbst bauen möchten, lohnt sich die Frage, ob sie den Bauplatz übernehmen. Diese Entscheidung sollte vor dem ersten Gespräch mit Käufern fallen, damit der Verkauf ruhig und ohne Rückzieher verläuft.

Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann

Als geprüfte Immobilienmakler und Immobilienbewerter (EIA/IHK) begleiten wir Eigentümer von Zirndorf, Fürth und Neuendettelsau aus beim Verkauf und bei der Bewertung ihrer Immobilie. Persönlich, transparent und mit genauer Kenntnis der Region.

Zirndorf & Fürth: 0911 5285 9402Neuendettelsau: 09872 957 9090Kontakt aufnehmen

b&z Immoservice: Grundstück verkaufen in Tuchenbach

Bernd Barthmus und Markus Zachmann prüfen mit Ihnen, ob Ihr Garten teilbar ist, stimmen sich mit Gemeinde und Vermessungsamt ab und verkaufen den Bauplatz an passende Käufer. Von unseren Büros in Zirndorf und Fürth sind wir schnell in Tuchenbach. Als Mitglied im IVD arbeiten wir nach dessen Standesregeln.

Diese nächsten Schritte helfen Grundstückseigentümern in Tuchenbach weiter

Fragen Sie bei der Gemeinde nach dem Baurecht für Ihren Gartenteil. Welche Faktoren den Wert bestimmen, beschreibt der Ratgeber Immobilienbewertung in Tuchenbach. Woran Sie einen seriösen Makler erkennen, erklärt Immobilienmakler in Tuchenbach.

Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.