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Was ist meine Immobilie wert? 20 Wertfaktoren für Fürth

Stadtteil, Grundstück, Zustand, Gemeinschaftseigentum und Rechte im Grundbuch: Die 20 wichtigsten Faktoren, die den Wert Ihrer Immobilie in Fürth bestimmen.

„Was ist meine Immobilie wert?“ ist eine der häufigsten Fragen, die Eigentümer in Fürth stellen. Die ehrliche Antwort lautet: Es kommt auf viele einzelne Faktoren an, und jeder davon kann den Wert in die eine oder andere Richtung verschieben. Eine Wohnung in der Südstadt wird anders bewertet als ein Reihenhaus in Stadeln, ein sanierter Altbau anders als ein Haus aus den Siebzigerjahren im Originalzustand. Dieser Ratgeber stellt die 20 wichtigsten Wertfaktoren für Immobilien in Fürth vor, erklärt, wie sie wirken, und hilft Ihnen, Ihre eigene Immobilie einzuordnen. Am Ende wissen Sie, welche Stärken Ihre Immobilie hat, wo Schwächen liegen und welche Fragen Sie in einer Bewertung stellen sollten.

Lage: die Faktoren 1 bis 5

1. Stadtteil

Fürth hat Stadtteile mit sehr unterschiedlichem Charakter. Die Innenstadt und die Südstadt stehen für urbanes Leben und Altbauten, der Norden mit Stadeln, Vach und Mannhof für Einfamilien- und Reihenhäuser, Burgfarrnbach und Dambach für ruhiges Wohnen mit Grün, die Hardhöhe für Wohnanlagen verschiedener Jahrzehnte. Jeder Stadtteil hat seine eigenen Käufergruppen und seine eigene Nachfrage.

2. Mikrolage

Innerhalb eines Stadtteils macht die Straße den Unterschied. Eine ruhige Seitenstraße mit Bäumen wird anders bewertet als eine Hauptverkehrsachse. Auch die direkte Nachbarschaft spielt eine Rolle: gepflegte Häuser, Grünflächen, Spielplätze oder eher Gewerbe und Lärmquellen.

3. Anbindung

Die Nähe zu U-Bahn, S-Bahn und Bahnhof ist in Fürth ein wichtiges Kriterium, vor allem für Berufstätige, die in Nürnberg oder Erlangen arbeiten.

4. Infrastruktur

Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Freizeitangebote in Laufweite erhöhen den Wert, besonders für Familien und ältere Käufer.

5. Lärm und Umwelt

Straßenlärm, Bahnlinien oder Flugrouten mindern den Wert spürbar. Grünflächen, die Flussauen von Rednitz und Pegnitz oder ein Park in der Nähe wirken positiv.

Vertiefende Informationen finden Sie unter Was ist meine Immobilie wert in Stein.

Grundstück und Gebäude: die Faktoren 6 bis 10

6. Grundstücksgröße und Zuschnitt

Bei Häusern ist das Grundstück oft ein großer Teil des Werts. Ein gut geschnittenes Grundstück mit Garten nach Süden oder Westen ist mehr wert als ein schmales oder verwinkeltes. Grundlage ist der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses der Stadt Fürth.

7. Bebaubarkeit

Lässt sich zusätzlich bauen, etwa ein Anbau oder ein zweites Haus, kann das den Wert deutlich erhöhen. Das ergibt sich aus Bebauungsplan oder Umgebungsbebauung.

8. Wohnfläche

Die tatsächliche Wohnfläche nach einer anerkannten Berechnung ist eine zentrale Größe. Dachschrägen, Balkone und Kellerräume werden nur anteilig oder gar nicht angerechnet.

9. Grundriss

Helle, gut geschnittene Räume, ein separater Zugang zu jedem Zimmer und ausreichend Stauraum erhöhen die Attraktivität. Durchgangszimmer und dunkle Flure mindern sie.

10. Baujahr und Bauweise

Das Baujahr bestimmt die Ausgangslage für die Restnutzungsdauer. Massive Bauweise, solide Decken und gute Schalldämmung wirken positiv.

Zustand und Ausstattung: die Faktoren 11 bis 15

11. Dach und Fassade

Ein erneuertes, gedämmtes Dach und eine intakte Fassade sind große Pluspunkte, weil ihre Erneuerung teuer ist.

12. Heizung

Art, Alter und Energieträger der Heizung beeinflussen die laufenden Kosten und die Pflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz. Eine moderne Heizung erhöht den Wert spürbar.

13. Fenster und Dämmung

Neue, gut gedämmte Fenster und eine Dämmung von Dach oder oberster Geschossdecke senken den Energieverbrauch und erhöhen den Komfort.

14. Bäder und Küche

Käufer achten stark auf den Eindruck von Bädern. Ein modernes Bad ist ein Argument, ein Bad aus den Achtzigern wird als Renovierungsposten eingerechnet.

15. Elektrik und Leitungen

Erneuerte Elektrik mit Fehlerstromschutz und neue Wasserleitungen werden selten gesehen, aber von Käufern und Gutachtern erfragt. In sehr alten Häusern sind veraltete Leitungen ein deutlicher Kostenfaktor.

Besonderheiten: die Faktoren 16 bis 20

16. Stellplatz und Garage

Ein eigener Stellplatz ist in der Innenstadt besonders wertvoll. Bei Häusern ist eine Garage fast ein Muss.

17. Balkon, Terrasse, Garten

Freiflächen gehören zu den wichtigsten Kaufkriterien. Bei Wohnungen kommt es darauf an, ob ein Gartenanteil als Sondernutzungsrecht zugeordnet ist.

18. Gemeinschaftseigentum

Bei Wohnungen zählen der Zustand des gesamten Hauses, die Höhe der Erhaltungsrücklage, das Hausgeld und geplante Sanierungen. Eine gut geführte Gemeinschaft erhöht den Wert aller Wohnungen.

19. Denkmalschutz

Fürth hat zahlreiche Baudenkmäler. Denkmalschutz kann Käufer anziehen, weil unter bestimmten Voraussetzungen erhöhte steuerliche Abschreibungen für Sanierungen möglich sind. Gleichzeitig sind Veränderungen genehmigungspflichtig.

20. Rechte im Grundbuch

Ein Wohnrecht, ein Nießbrauch, ein Wegerecht oder ein Erbbaurecht verändern den Wert erheblich. Sie müssen in jeder Bewertung berücksichtigt werden.

Lesen Sie dazu auch Altes Haus verkaufen in Langenzenn.

Ihre Immobilie selbst einordnen

Diese Einordnung ersetzt keine Bewertung. Sie zeigt aber, wo Ihre Immobilie steht, und hilft Ihnen, Erwartungen realistisch zu formulieren und im Gespräch gezielt nachzufragen.

Was den Wert nicht so stark beeinflusst wie gedacht

• Persönliche Investitionen: Eine teure Küche oder ein aufwendig angelegter Garten erhöhen den Wert, aber meist nicht in Höhe der Kosten.
• Einrichtung: Möbel und Dekoration beeinflussen den Eindruck, nicht den Wert.
• Angebotspreise in der Nachbarschaft: Sie sind Wünsche der Verkäufer, keine tatsächlich gezahlten Preise.
• Emotionale Bindung: Erinnerungen sind wertvoll, aber kein Bestandteil des Marktwerts.

Wie die Faktoren zu einem Wert werden

In einer professionellen Bewertung werden die Faktoren nicht einfach addiert. Je nach Immobilie wird ein anerkanntes Verfahren angewendet: bei Wohnungen und Reihenhäusern meist das Vergleichswertverfahren auf Basis tatsächlicher Verkäufe, bei freistehenden Häusern meist das Sachwertverfahren mit Bodenwert, Gebäudewert und Marktanpassung, bei vermieteten Mehrfamilienhäusern das Ertragswertverfahren. Die Faktoren fließen als Zu- und Abschläge, über die Restnutzungsdauer oder als besondere Merkmale ein. Mehr dazu im Ratgeber Immobilienbewertung in Fürth.

Kleine Maßnahmen mit Wirkung vor einem Verkauf

Den Wert selbst können Sie kurzfristig kaum verändern. Wie gut er beim Verkauf erzielt wird, hängt aber auch von der Präsentation ab. Vollständige Unterlagen, kleine Reparaturen, aufgeräumte und helle Räume, ein gepflegter Garten und gute Fotos sorgen dafür, dass Käufer den Wert erkennen. Große Renovierungen kurz vor dem Verkauf lohnen sich dagegen selten.

Ein Beispiel: zwei Wohnungen, ein Haus, unterschiedliche Werte

Stellen Sie sich zwei Wohnungen gleicher Größe im selben Haus in der Fürther Südstadt vor. Die eine liegt im zweiten Obergeschoss mit Balkon zum ruhigen Innenhof, das Bad wurde vor einigen Jahren erneuert. Die andere liegt im Erdgeschoss zur Straße, ohne Balkon, mit Bad aus der Bauzeit. Obwohl Lage, Baujahr und Fläche gleich sind, unterscheiden sich die Werte deutlich. Etage, Freifläche, Lärm und Zustand machen den Unterschied. Das zeigt, warum pauschale Quadratmeterpreise für eine einzelne Immobilie wenig aussagen.

Wert und Zeitpunkt

Der Wert einer Immobilie bezieht sich immer auf einen Stichtag. Zinsen, Nachfrage und Angebot verändern sich, und mit ihnen die Zahlungsbereitschaft der Käufer. Eine verlässliche Prognose, wann der beste Zeitpunkt für einen Verkauf ist, kann niemand seriös treffen. Sinnvoller ist es, den Verkauf an den eigenen Plänen auszurichten und den Wert auf Basis aktueller Daten zu ermitteln. Liegt eine Bewertung mehr als ein Jahr zurück, sollte sie vor einem Verkauf aktualisiert werden.

Wenn Sie den Wert für die Familie brauchen

Viele Eigentümer in Fürth möchten den Wert ihrer Immobilie kennen, ohne verkaufen zu wollen. Sie planen eine Übergabe an die Kinder, möchten Geschwister fair behandeln oder ihre Altersvorsorge planen. Für solche Gespräche ist ein neutraler, nachvollziehbarer Wert eine gute Grundlage. Bei Schenkungen gelten Freibeträge, für Kinder 400.000 Euro je Elternteil innerhalb von zehn Jahren. Lassen Sie solche Pläne rechtlich und steuerlich beraten.

Häuser in den Fürther Randlagen

In Stadtteilen wie Stadeln, Vach, Burgfarrnbach oder Dambach werden viele Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser verkauft. Hier verschiebt sich das Gewicht der Faktoren: Das Grundstück macht einen großen Teil des Werts aus, der Bodenrichtwert wird zur wichtigsten Kennzahl, und der Zustand von Dach, Heizung und Fassade trägt allein der Eigentümer. Für Familien zählen Garten, Schulwege und Kinderbetreuung, für ältere Käufer kurze Wege und ein barrierearmer Zugang. Eine Bewertung berücksichtigt, welche dieser Käufergruppen sich für Ihr Haus interessiert.

Wohnungen in der Innenstadt und Südstadt

Bei Wohnungen in den zentralen Lagen stehen Altbau oder Neubau, Etage, Aufzug, Balkon, Stellplatz und das Gemeinschaftseigentum im Vordergrund. Besonders bei sanierten Altbauten fragen Käufer nach dem Stand der Sanierung von Dach, Leitungen und Heizung und nach der Erhaltungsrücklage. Wer Protokolle, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung bereithält, beantwortet diese Fragen sofort.

Ihre Ansprechpartner: Bernd Barthmus und Markus Zachmann

Als geprüfte Immobilienmakler und Immobilienbewerter (EIA/IHK) begleiten wir Eigentümer von Zirndorf, Fürth und Neuendettelsau aus beim Verkauf und bei der Bewertung ihrer Immobilie. Persönlich, transparent und mit genauer Kenntnis der Region.

Zirndorf & Fürth: 0911 5285 9402Neuendettelsau: 09872 957 9090Kontakt aufnehmen

So ermitteln wir den Wert Ihrer Immobilie in Fürth

Wir besichtigen Ihre Immobilie persönlich, gehen die Faktoren mit Ihnen durch, prüfen Unterlagen und Grundbuch und werten die Daten des Gutachterausschusses sowie tatsächliche Verkäufe in Ihrem Stadtteil aus. Im Ergebnisgespräch erläutern Bernd Barthmus und Markus Zachmann, welche Faktoren Ihren Wert prägen. Unser Büro in der Zirndorfer Straße 13 in Fürth ist Ihr Ansprechpartner vor Ort.

Diese nächsten Schritte helfen Eigentümern in Fürth weiter

Gehen Sie die 20 Faktoren durch und notieren Sie Stärken und Schwächen Ihrer Immobilie. Sammeln Sie Unterlagen und eine Liste der Modernisierungen. Wie Sie vom Wert zum Angebotspreis kommen, beschreibt der Ratgeber Realistischer Verkaufspreis in Fürth. Für Wohnungen hilft zusätzlich Was ist meine Wohnung wert in Fürth.

Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.